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中國證券報記者:日前國務院針對過熱的樓市推出了一系列嚴厲調控措施,你如何評估這一系列政策對於2010年房地產市場的供需影響?是否意味著樓市拐點已經到來?
劉昆:這次調控政策的深度和廣度都是空前的,政策從需求、供給、地方及部委問責等角度全面出擊,傳遞出中央政府調控房價的決心,此前越調越漲的局面有望發生根本性改變。而預期的改變,將使供需雙方的市場行為發生很大的變化,尤其是前期房價上漲過快的地區,銷量必將出現大幅萎縮,二手房價格將率先調整,新房價格的普遍調整可能滯後1-2個季度。
需求方面,新政策的主要打擊對象是投機性需求,即通過嚴格信貸使投資投機需求無法繼續利用金融杠杆。同時二套房很可能以家庭持有房產數而非銀行貸款記錄認定,對改善性需求的貸款首付和月供將有10%甚至更高的提高。由此可見,投資需求和改善性需求將出現大幅萎縮。而首次購房需求,將根據自身的急迫程度、購買能力和市場調整狀況逐步釋放。
供給方面,預期的改變將直接導致持有多套二手房的業主在房價未跌的情況下,加快拋盤速度。同樣,開發商也將抓緊在樓市尚未轉向之前,趕緊開盤銷售,更快回籠資金。此外,去年下半年開始全國新開工面積的大幅增加,也將使年內的供給逐步增加。
中國證券報記者:與2007年出臺的調控政策相比,此次調控的力度和效果會否有區別?預計未來是否還有其他調控政策出臺,比如物業稅出臺的可能性有多大?
劉昆:07年政策的出發點主要是防范金融風險,而本輪調控的出發點不光是為控制金融風險,還對於保障民生和促進經濟社會協調發展給予了更多的重視,調控手段從信貸、稅收、土地住房供給、地方和相關部門問責等各方面多管齊下。
如果某些熱點區域房價在新政策出臺後仍然沒有得到有效控制,那麼有可能會有針對持有多套和高端房產征收房產稅的政策出臺,比如北京、上海、深圳、重慶。物業稅還沒有經過人大立法程序,短期內不具備推出條件,而房產稅是現有的稅種,只是針對個人非營業住房免征。只要地方政府提出恢復征稅並經過國務院批准,就可以實行,針對保有環節征收的房產稅同樣可以起到征物業稅的目的。
中國證券報記者:今年上市房企的盈利會發生怎樣的變化?
劉昆:我們認為,新政出臺後,短期內對房地產銷量的影響會大於對價格的影響。我們之前預計今年重點城市銷量較09年下降15-20%,新政出臺後,不排除銷量出現同比30-40%的降幅。房價方面,我們預計全年均價較年初下降5%左右。
盡管去年房地產市場火爆,使大部分企業積累了相當於結算收入80%到一倍的預售賬款,但如果接下來樓市十分低迷,全行業的業績增長將較09年明顯下降,淨利潤增速可能從去年60%降至15-20%。
中國證券報記者:經過前期的暴跌之後,目前房地產板塊是否已經充分反映了利空政策的影響,房地產板塊今年的投資機會如何?
劉昆:從政策面看,近期各部委和地方政府還將圍繞中央政策的核心思想出臺一系列配套政策和細則,但預計對股價的衝擊將有所減弱。估值方面,已經表現出一定的吸引力。目前行業09年靜態市盈率25倍,市淨率2.9倍,其中一線地產股平均市淨率2.1倍,接近08年的最低水平。
我們認為,短期內地產股繼續大幅下跌的空間不大。但是基本面方面,同樣不存在刺激股價大幅向上的因素。未來一段時間,可能以橫盤震蕩為主。
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