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業內人士表示,地王周邊的房價存在下調可能,開發商靠賣房子難以賺取利潤
日益嚴厲的房地產新政,讓風光一時的北京3家地王遭遇前所未有的困惑。其中,最大的考驗是如何收回投資成本。
作為新科地王,北京世博宏業房產公司以17.6億元的總價競得海淀區薊門橋北的地塊。現在,這塊地逐漸由地王轉變為『燙手的山芋』。
『目前,薊門橋附近的二手房大約3萬元一平方米,如果是新房,可以適當提高一點。大家都期盼地王早點開工,提高周邊的房價;但是由於遭遇房地產新政,這塊地王的開發價值存在很大疑問。』我愛我家銷售經理李文龍對《每日經濟新聞》記者表示。
業內人士認為,房地產業的利潤太可觀了,所以北京一天之內產生了3家地王(薊門橋北、大望京村、大興亦莊X1-1B地塊),但是突如其來的房地產調控將對開發商帶來巨大的政策壓力。
地王的『成本賬單』
根據最新市場分析,薊門橋北、大望京村、大興亦莊X1-1B地塊的土地競拍價都接近目前的市場價,這是讓『地王們』頭痛的關鍵因素。
『土地競拍價快趕上目前的市場房價了,以如此高昂的成本拿地之後,開發商的日子肯定很難過。』李文龍說。
《每日經濟新聞》記者從北京市國土局相關人士處獲悉,世博宏業房產公司競拍的薊門橋北地塊,折合樓面單價達到29913元/平方米。這塊地原為薊門飯店,一年前剛拆除,目前是雜草叢生的荒地。由於土地面積僅44507平方米,在都市叢林中看上去顯得『很狹小』。
根據拍賣公告,薊門橋北這塊地被規劃為居住、商業金融用地,建設用地34253平方米,建築規模控制在104537平方米之內。當時的起拍價僅6億元。
另一家地王是朝陽區崔各莊鄉大望京村,被遠洋地產子公司遠豪置業以40.8億元斬獲。在扣除醫院、學校等公建面積後,該地塊樓面價達到27529元/平方米。據潘石屹估計,該地段建成後的售價必須達到4.5萬元/平方米,開發商纔有10%的利潤。
『由於地王項目的資料是公開的,其樓面折算估價應該很合理,對比一下市場房價,就能測算開發商的成本。』21世紀不動產銷售經理石飛躍表示。
在他看來,按照潘石屹的估算方法,薊門橋北地塊未來售價必須超過5萬元/平方米纔能有10%的利潤,顯然這一目標很難實現。
但是,也有相關人士看好地王項目的未來開發前景。熒燦地產總經理顧辰天表示,薊門橋北地王2.9萬元/平方米的單價並不算高,上市後售價必然抬高,『預計在4萬元/平方米以上,由於當地新盤資源相當匱乏,所以盡管如此高的價格並不愁賣。』
周邊房價『可能下跌』
對於薊門橋未來的房價能否超過5萬元/平方米,我愛我家銷售經理李文龍表示,『這幾乎在目前的房價上翻了一番,估計兩年內無法達到。』同時他指出,在房地產新政的壓力下,薊門橋周邊的房價存在下調的可能。
『假如房價下跌,那麼薊門橋北地王難以收回投資成本,只能靠物業開發纔能賺回土地投資成本。』李文龍說,按照前幾年的慣例,開發商只通過賣房子,就能賺回高額利潤。但是,北京市上述3家地王遭遇了前所未有的困境。
以薊門橋為例,目前北三環地段的售價最高在3.5萬元/平方米。橡樹灣是華潤置地在北京打造的項目,目前售價3.5萬元/平方米;西山公館位於中關村軟件園內,地理位置相對薊門橋而言更具特點,均價在3.3萬元/平方米;由億城地產打造的東方院落公館均價在2.8萬?3.2萬元/平方米。
『西山公館、東方院落公館都是高端商業項目,目前售價纔3.5萬元/平方米,薊門橋北地段要超越這個價位確實很難。』21世紀不動產石經理表示。
他指出,薊門橋北地王的開發時間為兩到三年,由於房地產政策調控,未來房價或許只能維持目前的價位,『要大漲幾乎不太可能。由此推斷,薊門橋北地王的開發前景堪懮。』
地王成本回收成難題
雖然拿地已經過去一個多月,但是3家地王都沒有發布項目開發方案。
《每日經濟新聞》記者致電世博宏業房產公司諮詢項目進展,一位工作人員表示,『正在辦理土地競拍後的相關手續,同時也在組織人員做項目前期研究。項目開發方案征得內部同意之後,纔能對外發布。』
針對目前的新政,該人士指出,『調控政策確實正在對房地產市場產生壓力,但是薊門橋的項目在2?3年後纔能向市場銷售,所以暫時感受不到實際壓力。』
在上述地王競拍中落敗後,潘石屹對於成本回收表示擔懮,他說:『從來沒有過在五環邊上的土地樓面價達到2.75萬元/平方米。』
根據有關統計,北京市四環內最高價剛進入『3萬元時代』,而位於五環邊上的崔各莊鄉大望京村,在這次競拍後的樓面價已經接近3萬元/平方米,逼近望京地區在售房源價格。
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