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『長安8號』成吸金黑洞12.92億債務今日到期
原本希望僅用8.3億元的代價,撬動體量超過120億元的長安8號項目,並且在中國最具標志意義的北京東長安街上樹立中國奧園地產的大旗,但是郭梓文顯然失算了。
3月31日,12.92億元債務到期,郭梓文將如何絕地逢生?
3月8日再次開盤的長安8號項目,非但沒有如其所願帶來滾滾銷售回款,巨大的資金黑洞卻有可能拖垮奧園地產。
長安8號三易其名
這是北京CBD最著名的爛尾樓,和所有爛尾樓一樣,它也有一個復雜的產權轉讓史。
『長安8號』最初的案名叫『耀輝國際城』,最早所有者為北京王府世紀發展有限公司(下稱王府世紀)。但是因王府世紀無力獨自開發,2004年,天鴻寶業通過股權收購,持有耀輝國際城62%的股權,王府世紀持有項目38%的股權。此後,天鴻集團與城開集團合並為首開集團,天鴻寶業亦更名為首開股份。
2008年4月,首開股份以『不擅經營豪宅』為由以4.587億元將62%的股份全部轉讓給了香港世紀協潤。根據資料顯示,香港世紀協潤和王府世紀均系王志纔所有,但王志纔回購耀輝國際城,除了要支付4.587億元的股權轉讓資金外,還要償還耀輝國際城向首開股份借款本息共計約11.41億元的債務,亦即王志纔需要向首開支付近16億元的資金。
首開退出後,樓盤案名改成『擎峰』向市場發售。但金融危機的到來,使這座定位絕對高端的豪宅銷售慘淡。而將項目回購的王志纔也經受著資金的壓力,因為最後還款期限為2009年7月31日。如到期不能支付以上款項,首開股份將收回項目股權。
2009年7月,奧園地產接手,以3.7億元代價,收購北京世紀協潤地產41.33%股份,獲得世紀協潤位於北京CBD核心區擎峰樓盤操盤權。隨後樓盤案名改為『長安8號』,並於2009年12月25日正式在香港亮相,今年2月6日公開銷售。奧園地產董事長郭梓文對長安8號樓盤寄予了厚望,希望長安8號項目在未來3年內,能為奧園地產帶來超過120億元銷售回款。
撿漏進京巨債纏身
奧園地產乘虛而入,進入北京房地產,但長安8號卻沒有按照郭梓文的設想前行。除購得項目41.33%股份外,奧園地產還借給世紀協潤4.6億元短期貸款,助其還債。隨後,世紀協潤如約向首開支付了4.587億元的股權轉讓款。2009年11月4日,首開股份公告稱,已通過興業銀行向耀輝公司發放委托貸款12.92億元,置換耀輝公司欠首開股份的股東貸款。而這筆委托貸款,由奧園地產與王府世紀負連帶擔保責任,還款期限為2010年3月31日。
截至3月30日下午5點,記者登錄北京房地產銷售管理網查詢得知,長安8號已經完成銷售14套共計4832.72平方米,簽約金額為27349萬元。由於項目尚未封頂加之已被抵押,無法辦理按揭,實際回款應該在1億元左右,這意味著還有大約12億元巨額債務缺口要在一夜時間內湊齊。
12億巨債還只是火燒眉毛的眼前債。根據調查,長安8號在此之外還欠有多項大小不等的債務。早在奧園地產進入之前,該樓盤就將土地證與在建工程作抵押,向招商銀行北京分行貸得一大筆款項,用以支付前期的拆遷補償和部分施工款。根據熟悉內情人士透露,該筆欠款應不低於10億元。甚至連為長安8號制作沙盤模型的一位公司老板也向記者抱怨說,他們連沙盤模型的錢也拖著未付。
豪華團隊無力回天
按照郭梓文的設想,奧園地產掌控長安8號的操盤權後,立即進入銷售狀態,通過短期的強勢營銷迅速回款,用回款還債。為此,郭梓文特意從重慶調來奧園系統李敏團隊操盤。2009年奧園地產全部銷售額約為28億元,其中李敏帶領的重慶團隊完成16.5億元。
為了快速回款,郭梓文邀請中國內地實力排名第一的易居中國作為銷售代理商,負責長安8號在中國內地的銷售工作,並邀請香港老牌的代理機構中原地產負責該樓盤在香港的發售。
豪華的營銷陣容並沒有為郭梓文帶來預期中的快速回款。相反,股東、債權人、施工單位、供貨商、代理商、操盤團隊等各路人馬相互掣肘,扯皮不斷,項目一再公開宣布開盤日期卻無法進入實際銷售狀態。李敏很快因無法協調錯綜復雜的股東和債權人關系掛冠而去,換由奧園女將梁秀蕾於2009年歲尾倉促接盤。
繼續輸血?壯士斷腕?
湊齊12億元人民幣,郭梓文時間不多。與長安8號相關的資產,包括土地使用權、在建工程、項目公司股權、世紀協潤公司股權等等,能抵押的也已經全部被抵押一空。早已為現金流吃緊而頭痛的中國奧園地產集團,顯然很難從其他渠道籌得這筆巨款為長安8號輸血。
根據知情人初略計算,長安8號項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款,總計約30億元。還這些錢的惟一來源,只能是銷售回款。
知情人士分析說,長安8號想要順利進入理想銷售,除了要得到買家認可外,必須結構封頂並且解除銀行質押。否則非但不能辦理按揭,連正式的商品房銷售合同都無法簽署。換句話說,即使長安8號施工能夠如期封頂,如果不還招商銀行的抵押貸款,無論是奧園地產還是世紀協潤公司,都不能算是長安8號的所有者,自然也無權處置樓盤的產權。所謂的銷售回款,無非是買家的首付款或者全額付款,開發商或許可以借辦理手續為名打時間差先收為快,但是無奈欠賬實在太多而且豪宅銷售本身周期又長,開發商極易面臨前債未還清,後面買家要維權的兩難境地。
繼續輸血,還是壯士斷腕?郭梓文怎麼選都頭疼。繼續輸血?長安8號已是黑洞。壯士斷腕?非但已經投入的8.3億可能打了水漂,還將因連帶擔保責任再欠興業銀行一大債務。但今天,郭梓文必須作出選擇。