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5月19日,SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹及其夫人、SOHO中國首席執行官張欣到香港出席股東大會,而在其後的記者會開始前,兩人對媒體也十分配合,一起站在被張欣稱為北京地標性建築的朝陽門SOHO巨幅海報前拍照。
與潘石屹不同的是,張欣在記者會上眉眼緊鎖,但潘石屹卻顯得輕松,但不失謹慎,他偶爾記錄下提問,大多數時候都爽快回答。不久前,SOHO中國也陷入『退房門』風波,但1-4季度銷售與出租的雙雙上漲,令潘石屹的心情看起來卻不錯。
面對SOHO中國是否要在今年大舉抄底拿地以及購買北京前門土地『涉嫌文物紛爭』的市場傳聞,潘石屹接受本報記者訪問時也一一作答,不慍不火。
潘石屹說,現在的中國房地產,有時超出他多年經驗的判斷能力,變得越來越不確定。『冬眠』戰略結束
記者:2008年奧運會後,SOHO中國在收購項目方面采取『冬眠戰略』,大半年時間未購進一塊土地與項目,SOHO中國為何采取『冬眠戰略』?
潘石屹:從2006年第四季度到2007年整整一年,是中國土地市場最瘋狂的一年。土地樓面價最高達到6萬,湖南長沙的一塊地曾經賣到92億元,而隨後,土地價格不斷出現天文數字,『地王』一個接一個。當時的一個流行的說法是,面粉價格比面包價格貴,也就是說,土地價格樓面價,比周圍房子的價格還貴。回過頭來看,2007年,全國商品房總共銷售2.9萬億元,開發商買地花了3萬億,買地的錢,比當年房子收入的錢還多。如果將當時全國5萬多家房地產商加在一起做一張財務報表,一定不好看。當別人瘋狂時,公司的管理層不能跟著發瘋。從那時起,SOHO中國就未大規模拿地。
進入2008年,中國房地產進入低谷,全國每月成交量都在下跌。從2009年一季度數據來看,中國房地產交易數據在上昇,但我認為根本原因不是因為全球經濟與中國經濟發展的非常好,而更多的原因則是政府放了錢。全國全年預計發放貸款總額5萬億,僅第一季度就貸出4.58萬億,這個錢還是比較多的。去年第四季度、今年年初,市場的錢多起來,使得去年第四季度本來資金鏈可能斷裂的房地產企業又活過來,渡過危機。
從總體來看,2008年全國土地資產的平均價格下降了50%,這就意味著,在2008年任何購買土地資產的交易在年底看來都會是一個錯誤。因此,奧運會之後,基於理性的分析,公司在收購項目方面果斷采取『冬眠戰略』,從少動作轉向不動作。但公司一直緊密關注市場變化,積累足夠力量在市場穩定下來時全力抄底。
記者:冬眠戰略是否已經結束?如果是,目前有哪些計劃與動作?如果不是,將何時結束?依你判斷,市場是否已經穩定下來,是否到了SOHO中國全力抄底的時刻?
潘石屹:如剛纔和你所說,一季度市場回暖,我個人認為是市場的錢多了。市場的錢多了,最先受惠的是股市,接著是樓市。但從其他指標來看,土地成交量在大幅下跌。應該說,瘋狂的時期已經過去,低點在慢慢恢復,但何處是低點,就算依據多年的經驗,也很難說得清楚,但依據我們的看法,這區間內是個比較低的低點。但市場太多不確定性,超出經驗可以判斷的范圍。SOHO中國的『冬眠』可以說結束了。從3月開始,我們已集中在看一些項目,比如建了一半的項目,建完銷售不好的項目等等,不久的將來,我們將在這方面進行收購。
記者:2008年可不可以說是中國房地產重新洗牌的一年?如果是,這種趨勢今年會否持續?
潘石屹:2008年成交量是最低谷的一年。2008年一年,整個房地產開發商的資金壓力都比較大,我本來預計2008年底會出現洗牌,發生好多問題,但事實卻超出我的預想。原因是政府投了大量的錢,讓危機化解。
重點收購『跳樓貨』
記者:SOHO中國今年會否大量拿地,主要的發展戰略是什麼?
潘石屹:拿地不是第一大目標。我們對市場的原則就是了解市場上最需要的產品,然後生產市場上最需要的產品。對房地產產品而言,最重要的有兩點,即地段與產品類型。地段我們仍然會選擇城市最繁華的地段;在產品類型上,我們主要選擇與政府大量保障性住房不發生衝突的商業與寫字樓產品。繁華地段的土地和項目只有在金融危機發生時纔可能給我們提供最佳取得機會,同時,在金融危機的環境中,繁華地段的土地資產是價格波動最小的資產。
我們計劃在北京與上海最繁華的地段看一些項目。北京的前門項目,SOHO中國投資了17.7億元,這樣的項目,位置有不可替代性,昇值潛力巨大,因此像這樣的項目,我們開發了,會保留。
但總體來說,收購『跳樓貨』將是未來收購的一種特點與方向。現在市場處於一種供過於求的狀態,市場對新建房需求量,不如對已建樓的消化的需求大。通過目前中關村等一系列項目的研究,把一些爛尾樓,或者開發完銷售不夠理想的樓,我們買回來,進行重新設計,憑借SOHO中國的銷售與出租能力,應該可以帶來不少利潤。
比如中關村項目,銷售不好。SOHO中國收購後,修改設計,再銷售出去,買進時不到2萬/平方米,但賣出時則均價達到3萬/平方米,銷售僅兩個星期,銷售額已達7.7億元,而這個項目的總銷售額也不過10億元。
我們目前手頭現金超過100億,銀行的貸款超過100億元,加起來可動用的資金超過200億元,因此,資金充足,但我們重點不會在新盤的開發,而是『跳樓貨』的收購,主要考量項目的收購時間與價格。
記者:有市場傳聞,北京前門項目涉嫌文物紛爭,是否屬實?
潘石屹:我們的收購是純商業行為,只涉及土地,文物是文物管理局的事情,SOHO中國的收購不涉及任何文物紛爭,跟文物一點關系都沒有。
記者:SOHO中國1-4月份銷售與出租情況如何?中國房地產市場是否已真的回暖?
潘石屹:出租方面,比2008年底我們的預想要好。我們的預想是由於經濟危機,可能會退租,但CBD的5個項目,出租率90%-95%,成熟項目的出租率在95%以上。我們前段做了個統計,5個項目中,辦公的公司近3000家,辦公人員有11萬。我們的這5個項目,出租情況比甲級寫字樓好,因為甲級寫字樓都是為跨國公司而做,但經濟危機對跨國公司產生的影響遠大於中國的中小企業,甲級寫字樓的空置率較高。
銷售方面,也比較理想,我們有穩定的7000多客戶,行業方面,能源與鋼鐵行業開始佔較多。但由於鋼鐵市場目前受影響較大,因此我們就按照他們付款的多少,出售相應面積。如果出現資金問題,我們就清退,重新銷售,此舉為SOHO中國多賺6100多萬。
記者:出租項目的租金是否有調整?如您所說,銷售與出租都好於2008年預想,2009年會調高銷售目標麼?你認為中國房地產今年的發展趨勢怎樣?房價呢?
潘石屹:CBD項目的租金有調整,跌幅在15%-20%之間。我們可能會根據每月的銷售情況,調整每月的銷售計劃,但由於市場有許多不確定性,因此不會調整全年銷售目標。目前寫字樓開發與銷售的利潤,佔SOHO中國總體利潤的比例很大,目前我們還是會大力開發與銷售寫字樓和商業地產,但也不排除做一些住宅項目。
如果沒有大的經濟惡化事件,中國房地產今年的發展應該不錯。原因主要在兩方面,一方面是政府刺激經濟的政策。銀根松,市場錢多,首先起來的就是股市、樓市。另外一方面,2008年底,國家出臺許多政策,這些政府與平常的政策不同,比如二手房稅費的減免只截止到2009年12月31日,過了就沒用了,這對2009年一手房、二手房的銷售促進較大。