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萬科董事長王石近日在接受媒體采訪時稱房價進入『後拐點時代』。他認為,當前的房價是維持不住的。
作為房地產業內的一面旗幟,王石曾准確預測2008年樓市將出現拐點,萬科也提前開始回籠資金得以搶得先機。因此『後拐點時代』言論一出,立即引發廣泛關注。
王石:當前房價難以維持
經過了今年一季度以來成交量大幅上漲的樓市『小陽春』,關於樓市的焦點也逐漸從成交量轉移到房價上來。
王石在日前接受采訪時表示,當前這個房價是維持不住的。特別是看了東南亞金融風波後的香港、新加坡以及日本泡沫破滅後連續10年的房地產慘況後得出結論,房價連續上漲是不可能的。對於現在業界認為樓市走勢經過去年以來的『小壓』之後還會再彈起來的觀點,王石也表示不認同。他還透露,周圍一些同行其實也同意他的拐點論,但希望他不要再在媒體上發表類似觀點。
對於後市的謹慎態度,同樣體現在萬科的定期報告中。前不久公布的萬科2009年一季報就指出,雖然一季度成交量回昇,但『對這一態勢的後續發展,仍需保持進一步的觀察。考慮到宏觀環境方面仍然存在的諸多不確定性,斷言住宅市場調整已經結束還為時尚早』。萬科的不少高層也多次在不同場合強調,將繼續遵循市場化的定價策略,積極促進銷售。
近期各地房價環比普遍上漲
不過,從近期的房價變化來看,顯然不少開發商對王石的觀點並不太認同,不少一手樓房的房價都有所抬昇。
國家發改委、國家統計局對全國70個大中城市房屋銷售情況的監測顯示,70個大中城市新建住房銷售價格4月環比上漲了0.4%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。而在這70個城市中,環比價格上漲的城市有47個,包括:廣州2.1%、深圳2.0%、蘭州1.2%、長春1.0%、昆明0.9%等。而來自廣東省統計局的數據顯示,今年1—4月廣東商品房銷售均價每平方米6017元,比去年同期上漲215元/平方米,增長3.7%。
合富輝煌首席市場分析師黎文江也介紹,像廣州這樣『回暖』比較早的城市,近期房價的確出現了『小步快跑』的穩步上昇趨勢,十區均價大約每月上漲200元左右。不過他認為,如果廣州每月的成交量能夠維持在七八十萬平方米的水平上,是基本能夠支橕這樣的漲幅的。從目前來看,廣州的房價還會上昇。
房價漲是成交上昇的連鎖反應
黎文江透露,開發商在定價時主要依據兩個指標,即儲客量和退貨量。打個比方,如果一個樓盤一次推出200套房,但實際儲客量超過了這一數字的話,開發商就會適當提高售價,『像廣州朱美拉公寓幾次推貨都有不同程度的提價,就是出於這個原因』。
一位不願透露姓名的專家表示,從開發商的心理來看,去年樓市冷淡房價連續下調,開發商很苦惱,今年樓市出現回暖跡象,提一提價把之前的損失補回來,是很多開發商的共同想法。因此,近期房價上漲是前期成交上昇的連鎖反應。他還指出,針對中國人買漲不買跌的心態,很多開發商提價也是一種營銷策略,為市場進一步加溫。
不過該專家表示,他非常贊同王石的觀點。他認為,現在宏觀經濟雖然出現回暖跡象,但畢竟仍不明確,樓市走勢同樣充滿變數。此外,雖然近期樓市成交量上去了,但買房主力還是以自住型需求為主,而對『回暖』十分關鍵的投資客目前還不多,因此,當前樓市最敏感的因素還是房價。『之前樓好賣主要是因為房價回歸到消費者能接受的程度,現在開發商一回暖就漲價,很有可能導致消費者不買賬』。
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