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昨日下午,備受關注的廣渠門外10號地迎來了最後競拍,北京的土地市場也出現了久違的『爆棚』場面。經過89輪現場競價,富力地產最終以10.22億元、高達起拍價近3.5倍的價格艱難拍得,剔除配建的實際樓面價達到每平方米15140.74元,房屋建成後賣到2萬元/平方米以上開發商纔不虧本。『這地拿得太辛苦了,未來銷售很可能出現問題。』現場一位開發商直言。拍得地塊後,北京富力城房地產開發有限公司總經理張輝(圖右)並未表現出獲勝後的喜悅。高競地價勢必會抬高樓價,在房屋市場還未真正回暖之時,這種競價拍地模式受到業內人士質疑。
在掛牌上市的10個工作日內收到32次報價後,廣渠門外10號地現場競價爭奪戰昨日如期上演,經過堪稱『瘋狂』的89輪現場競價後,最終被富力地產以10.22億元拿下,溢價250%,樓面價格高達15140.74元/平方米,被譽為新一代的京城『天價地塊』。
對於天價地塊的出現業內人士卻表示,在市場尚未真正回暖的情況下,采用競價的形式出讓土地,導致價格爭奪激烈,間接造成開發商成本過高,最終可能成為房價新一輪反彈的導火索。
志在必得遭遇
『圍追堵截』
廣渠門外10號地位於朝陽區廣渠門外大街北側,地處三環內,與富力城相鄰,規劃建設7.25萬平方米住宅,其中包括配建的5000平方米廉租房。地塊掛牌起始價為2.9925億元。自本月7日以掛牌形式上市後,報價一路飆昇,截至昨日現場競價前,已漲至7億元。
根據北京市土地中心原計劃,昨日下午2點是廣渠門外10號地的掛牌截止時間,但由於此後仍有開發商要求報價,該地塊交易於3點30分轉入現場競價階段,包括富力、中國電子、中信在內的18家開發商共同出現在拍賣現場。
拍賣從7.015億元起價,一路飆昇到9億元後,白熱化的競爭在富力和中國電子兩家展開,志在必得的富力最終豪擲10.22億元拿下該地塊,用這個價格除以該土地的允許最大建築面積,該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本也就是樓面價達到15140.74元/平方米。
『沒想到這麼高』,事後北京富力房地產開發有限公司總經理張輝也對這塊土地的價格感到意外。
瘋狂奪地的背後
市場難橕巨額成本
89輪競價、超過1.5萬/平方米的樓面價格,土地市場真的火到這個程度了嗎?『廣渠門外10號地能賣到這個價,並不能說是土地市場真正回暖了,只能是說富力過早地暴露自己拿地的心態,導致最終無奈只能上演瘋狂奪地。』記者通過現場參與競價的萬科、中海等多家開發商代表了解到,由於廣渠門外10號地恰好就在富力廣場裡,富力對該宗地塊志在必得,除了向業內打聽購買競價書的開發商外,還曾游說多家開發商退出此次競爭。
需要指出的是,從該區域周邊的項目售價看,冠城名敦道均價2萬元/平方米,首城國際中心二期均價1.48萬元/平方米。如果算上建安成本及各種稅費,富力此次『辛苦』拿下的地塊最終要銷售到2萬元/平方米以上纔能收回成本。除非富力推這個盤的時候趕上樓市再次瘋漲,否則,從現在的行情來看,根本收不會成本。
競拍模式造就天價土地
回暖障礙重重
除了對廣渠門外10號地未來銷售前景擔懮,對於天價地塊的出現,業內人士也認為很有可能催生新一輪的『高地價帶動高房價』的現象出現。
在此前的全國兩會上,全國工商聯曾向大會提交《我國房價何以高居不下》書面發言,當中明確指出,我國房地產行業目前存在成本和費用結構嚴重失衡、稅費明顯偏高且征收不合理的狀況。剛性的土地成本不僅導致了房價的居高不下,同時也是造成當前房地產市場低迷的重要原因。其中,土地成本佔企業開發直接成本的比例最高,達到58.2%,『高地價是造就高房價的根本』。
凱德置地環渤海區總經理毛大慶在昨日拍賣現場也表示,在此前的8個月裡,由於受到種種因素的乾擾,例如金融危機、外部環境以及政策調控等,缺乏再次投資土地的興趣或者信心,導致土地交易非常淡靜。而在經歷了今年一季度的反彈後,相當多一批開發商有了一定的現金積聚,那些大的上市公司、特別是支柱型開發商,存在要進一步拿地的需求和心理,是可以理解的。
『但現在問題在於,前一段時間過於乾枯、過於枯燥的市場,現在突然間投放出幾塊兒比較優秀的土地,導致部分有資金的開發商瘋搶,或者集中搶土地,甚至出現不理性的土地價格,就是不正常的。』
在毛大慶看來,刨除此次廣渠門外10號地被『瘋搶』是不是有一定『游戲』的因素不說,從目前的房地產行業來看,這麼高的樓面價受益方肯定不是拿地者本身,更談不上土地市場全面回暖一說。
『土地市場回暖是什麼概念,是開發商預期未來的房子可以很好地賣出去,他拿地的價格應該不會成為將來賣房子的「障礙」,這樣一個情況下,更多的去拿地,纔能讓市場徹底回暖。』毛大慶認為,『這個價格成交,最受益的是推地的人。但實際上在現在這樣一個狀態下,特別是在5月份樓市又出現下跌跡象的時候,適不適合再繼續采用這種舉牌、拍賣,導致價格爭奪非常激烈,最後弄出又是天價的土地,適不適合用這種辦法,我覺得政府應該思考』。