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一石激起千層浪。山東臨沂不久前發布的一份《關於公布臨沂中心城區高層商品房開發成本的公告》,詳細地測算了當地商品房開發成本,引起社會各界的關注。
公布商品房開發7項成本測算數據
這份關於公布房地產開發成本的公告,是由臨沂市建設局調查發布的。2008年底,臨沂市建設局在市區選定了中心城區城南、濱河、北城新區、涑河、商城、河東、羅莊等7個地塊,每個地塊選擇了若乾個有代表性的高層商品房項目,由相關開發企業填報,並在此基礎上組織專業技術人員,到建設、土地、規劃等部門調查土地出讓價格、建築容積率、建築安裝成本等,最終形成了商品房開發的7項成本測算數據。
根據公布的數據,土地成本包括土地出讓金、契稅等,佔7.59%至31.37%;前期工程費包括規劃設計費、建築設計費等,佔6.35%至9.58%;建築安裝工程費用佔36.85%至52.82%;配套設施費用佔5.5%至7.26%;開發間接費用(指建設管理費、銷售管理費及前期物業管理費等)佔7.68%至10.59%;不可預見費用包括材料漲價及銀行利率調整等因素,佔2.24%至2.96%;營業稅及附加、土地增值稅等經營稅金及附加佔9.34%至10.39%。成本之所以出現高低位,主要受土地位置、工程材料檔次等因素影響。
在這次調查中,濱河地塊高位開發成本達到每平方米3667.84元,為此次調查綜合值最高。臨沂市還聲明,統計未包含開發企業利潤、開發企業所得稅。若考慮行業平均利潤在內,各地塊的成本價上浮15%左右,一般就是商品房銷售價格。
『這次調查,能掌握90%以上的商品房開發成本,可在一定程度上增強市場主體間信息對稱性,維護交易雙方合法權益。』臨沂市建設局局長李作良說。臨沂市還決定,今後每年都將公布兩三次商品房開發成本,並將抽樣數量不斷擴大,地塊劃分不斷細化,逐步實現以項目為單位進行公布。
專家和市民:這樣的數據早該公布
『這下,買房時,心裡多少有點底了。』臨沂市民李雪艷1999年大學畢業後到臨沂工作,曾面對各式各樣的房價,苦惱不已。『對於許多老百姓來說,也許奮斗一生就只為了一套房子。如果房價不明不白,買房就等於是花了冤枉錢,很難安心。』
『早就應該公布了。』山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗得知此事後,脫口而出。『事實證明,商品房開發成本只要想算、敢公布,就不怕算不清楚和公布不了。』
『公布商品房開發成本,能讓公眾了解和參與影響房價,從而使房價趨於合理,消費更加理性。』李鐵崗說。公布房價成本,是用軟的市場手段來調控樓市,讓開發商有一個相對合理的利潤率,維護老百姓合法和合理的權益。此外,提高成本的透明度之後,可以避免不法商人逃漏稅,同時可以整肅政風,對於合法經營的房地產企業來說是件好事。
公布成本能否刺激樓市?
山東天元房地產開發公司是此次主動要求公布成本的地產商之一,公司副總經理馬長征說:『近兩年,臨沂房市已出現供應大於剛性需求局面,房地產市場已逐漸遠離暴利時代。再加上房市因經濟危機影響很不景氣,我們也想公布開發成本,緩解購房者的消費顧慮。』
『我們此時公布實際成本,就是想借此引導消費。』君道置業公司的一位負責人透露說,這個企業開發的外灘明珠樓盤,2008年底時空置率達到30%至40%,而且由於鋼材價格下降,樓盤目前降價壓力很大。
記者了解到,臨沂市中心城區面積僅約140平方公裡,卻匯集了210多家地產開發商。隨著金融危機影響日益凸顯,臨沂房地產業形勢也發生了變化。根據行業初步統計,2008年,臨沂市商品房施工面積1283萬平方米,新開工面積537萬平方米,竣工面積386萬平方米,可空置面積仍達75萬平方米(竣工一年以上未售出),佔竣工面積的20%左右。
據了解,在臨沂公布商品房成本後,臨沂市天元名築、天元城市綠洲等樓盤,日上客量成倍增長,許多市民前往諮詢、看房。
『2002年至2004年,政府可能想公布商品房成本也搞不起來。』山東開元置業發展有限公司銷售經理姚子平說。這家公司在臨沂已從業21年,是臨沂市最早的房地產企業之一。『那幾年,正是整個房地產行業的暴利時期,地價低、成本低、房價高,而許多老百姓又急需住房,整個行業利潤超常。當時公布成本可能會影響房地產企業暴利和炒房者,其他方面的阻力也可能很大。』
在采訪中,一些開發商還向記者表示,相對許多行業來講,房地產業15%的利潤率,還是較高。有關專家指出,為進一步刺激房市、降低房價,可能需要企業尊重市場規律、順應市場形勢,降價讓利於民,不要一味『死扛』。同時,政府也應減免相關行政收費和審批手續,降低商品房的『行政成本』。
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