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直擊萬科股東大會
萬科總裁郁亮表示,2009年,房地產市場的調整還沒有結束。自住需求成為絕對主流,低總價的中小戶型更容易受到市場青睞,2008年萬科的產品銷售中,首次置業和改善性購房比例超過80%,90平方米以下的產品比例接近50%。
4月10日,深圳萬科總部,萬科2008年股東大會。
房地產經過了了一年多的調整,在目前有所回暖卻又顯得撲朔迷離的市場背景下,萬科的年度股東大會顯得格外引人注目。在昨日的股東會上,萬科總裁郁亮表示,房地產市場的調整尚未結束,2009年將保持謹慎心態。萬科董事會主席王石則透露,未來萬科的市場佔有率將力爭從現在的2.34%提高到8%。
【年度大會】股東想聽王石談今年房地產
昨日上午9點多,上百位股東陸續從四面八方來到深圳萬科總部,參加萬科2008年度股東大會。
《每日經濟新聞》記者在股東大會現場看到,一百多位股東擠滿了股東大會會議室,許多股東因為沒有座位只好站著。但是站著也沒有減少股東們的熱情,長達3個多小時的股東大會,許多人都聚精會神地聽著,並不時做著筆記。萬科董事會主席王石、總裁郁亮、副總裁肖莉以及多位董事、獨立董事悉數參加了會議。一位姓張的股東表示,自己既是萬科的業主,又是持有萬科多年的股東,盡管去年在股市上縮水不少,但是依然看好萬科,『投資地產行業最好的一家公司,我會看長一點,參加股東大會的目的,就是想聽聽王石對今年房地產市場的看法』。
【公司預測】調整未結束 注重中小戶型開發
在去年整個房地產市場趨冷的情況下,萬科2008年的業績出現了下滑,2008年公司實現營業收入409.9億元,增長15.4%;實現淨利潤40.3億元,下降16.7%。
在過去一年,公司實現銷售面積557.0萬平方米,銷售金額478.7億元,分別比2007年減少9.2%和8.6%。2008年底,公司佔全國住宅市場的份額為2.34%,較年初進一步提昇。
對於2009年的房地產市場走勢,公司總裁郁亮分析,雖然目前局部有所回暖,但經濟政策還不明朗,經濟環境持續變化,『調整還沒有結束』。
郁亮表示,公司2009年新開工面積計劃約403萬平方米,比2008年實際完成數下調約23%。竣工面積計劃為619萬平方米,比2008年竣工量增加約17%。
郁亮介紹,調整期內自住需求成為絕對主流,低總價的中小戶型更容易受到市場青睞,公司加大了相應產品的供應力度。2008年萬科的產品銷售中,首次置業和改善性購房比例超過80%,90平方米以下的產品比例接近50%。
郁亮表示,公司將進一步往小戶型、剛性需求方向調整。剛剛過去的2009年第一季度,在每個月的銷售數據中小戶型都佔據了主導地位,第一季度的小戶型比例已經佔到58%,『公司會逐步把把房子從大做小。』
【王石豪言】市場佔有率還要翻兩番
最為吸引股民注意力是自由提問環節。
第一位股東自我介紹來自浙江杭州,她一開場便把萬科誇獎了一番。王石笑著說:『你第一個發言就這樣說,大家一定以為你是我們安排的托。』引得眾股民哄堂大笑。
隨後該股民問道,萬科欲走工廠化模式,是否考慮過品牌輸出?對此,王石表示,萬科的業務很單純,就是住宅。輸出品牌是很慎重的事情,目前沒有考慮。如果輸出品牌,規模會迅速擴大,但是控制不好的話會導致很嚴重的後果。
有股民提出,有沒有什麼目標或手段來提高行業集中度,提昇萬科在行業內的市場佔有率?王石表示,2008年萬科的市場佔有率從2.07%提高到2.34%,一直處於增加狀態。但目前來講,佔有率還很低。美國前5大開發商,整體佔有率是18%,日本是20%。平均下來每個開發商至少是4%。中國和日本比較像,人口多,比較密集。
萬科作為國內市場佔有率最高的公司,也只有2.34%。王石表示,萬科第一步應該在2014年將市場佔有率提高到4%,初步預計這一點能夠達到;但畢竟4%也只是平均數,第一位要達到6%?8%!
【機構看市】
樂觀看待銷售數據
剛剛公布的萬科3月銷售公告顯示,2009年一季度,公司累計銷售面積152.5萬平方米,銷售金額122.2億元,分別比2008年同期增長33.2%和21%。這個成績單已讓不少機構開始動心,一位私募投資人對《每日經濟新聞》記者表示,自己對地產股的投資相當重,因此也非常關心他們每個月公布的銷售數據 。
一些券商也紛紛發表了對萬科最新銷售數據的看法。興業證券分析,從今年前3個月的銷售業績來看,3月份一二線城市成交量普遍較2月份增長30%以上,約一半以上的城市增幅在50%以上。因此萬科3月份成交量的環比大幅增長並沒超出市場預期。
2008年3月,萬科銷售額達到66.8億元,為全年最高,而次高的單月金額僅為53.4億元。在未來幾月,市場成交量還有望維持高位,同時2008年基數降低,萬科的銷售額增速有望在目前21%的基礎上進一步提昇。
此外,興業證券認為3月份數據的一個亮點是單月銷售均價出現了明顯的上昇,較1月份、2月份上昇了近千元,達到8504元/平方米,基本接近了2008年的平均水平8594元/平方米,也高於已售未結算面積平均7919元/平方米的單價。此前1月份、2月份的均價維持在7500/平方米?7600元/平方米,在2008年底的基礎上下滑了約500元/平方米,一度使市場對萬科2009年毛利率下滑幅度產生了較大的擔懮,而3月份價格的回昇表明這並不是市場趨勢的反映,而可能是由銷售項目的市場結構和地域分布造成的。
對於萬科今年的發展方向,高管們還是比較謹慎地評價現在的銷售情況。上述私募人士表示,隨著銷售數據的轉暖,從今年初以來,已經有相當部分的資金甚至包括基金開始回補萬科的籌碼,在目前位置,萬科基本上已經處於一個比較穩健的價值區域。
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