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由於近期多數地區的樓市均呈現成交回暖跡象,使得投資者對房地產股的謹慎看法有所改變。房地產板塊股票也迸發出了反彈動力,藍籌地產股表現尤為突出。
房地產板塊整體跑贏大盤
3月16日房地產指數以2.46%的漲幅名列行業指數漲幅第三位,而3月17日該指數進一步呈現出放量上揚的態勢,以5.91%的漲幅名列行業排名第二位,略遜於有色金屬6.06%的漲幅,成交量則激增120%。該指數昨日收盤於2448點,與2月中旬創下的2450點反彈以來最高收盤價僅有咫尺之遙。
從房地產指數109只成份股來看,45只股票近兩日累計漲幅達到上證指數的兩倍以上,即超過8.4%。其中珠江實業(上漲18.2%)、外高橋(上漲17.6%)、中江地產(上漲13.9%)漲幅居前。可以發現的一個鮮明特征是,基金重倉的藍籌地產股表現突出,像華發股份、保利地產、華僑城、上實發展、金地集團、招商地產漲幅都在10%以上。
樓市成交明顯回暖
盡管房地產行業最終未能進入行業振興規劃名單,但在大幅度降息、各地紛紛出臺優惠政策的背景下,樓市近期出現了明顯回暖的跡象。統計數據顯示,深圳、上海、北京樓市成交量均連續六周同比上昇,上周以上城市成交套數分別同比增長147%、74%和149%。
官方最新調查數據顯示,2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%,降幅比1月擴大0.3個百分點;環比下降0.2%,連續7個月環比下跌。房價回落及貸款利率下調,使得去年以來一直駐足觀望的居民開始入市。近期的成交主要集中在90平方米以下的中小戶型,這也正是普通居民自住需求的真實釋放。我們認為,樓市成交回暖的狀況近期有望維持,這將對房地產股的活躍帶來明顯支橕。
不過,我們仍應看到,樓市的投資性需求依然低迷,房地產行業的『去庫存化』中短期內難以完成,特別是下半年如果經濟復蘇情況低於預期,則行業的調整壓力仍將凸顯。目前行業景氣的變動只能視作反彈,而非反轉。
年報業績喜懮參半
目前房地產行業公布2008年年報的公司共有32家,其中19家淨利潤同比上昇,13家同比下降,而在2007年年報業績呈現下滑的公司僅有3家。行業景氣回落對上市公司業績的負面影響十分顯著。
從基金重倉持有(持股比例在20%以上)的四只股票來看,保利地產、華發股份淨利潤分別同比增長50%和82%,而泛海建設、萬科則分別下滑68%和17%。其中泛海建設資金壓力較大,而公司的北京項目泛海國際居住區定位高端、價格偏高,無法滿足當前以中低端為主的剛性需求,短期來看其銷售前景令人擔懮。而萬科財務狀況穩健,若不考慮減值計提,營業利潤與07年基本相當,公司在新開項目上繼續收縮戰線,也顯示出其對行業趨勢的審慎判斷。因此其業績下滑並未改變行業研究員對公司的樂觀評級。
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