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富力老總張力曝碧桂園楊國強虧本賣房
它是一條地產『大鯊魚』。
163億股本,市值最高時超過2000億港元。
它曾催生出中國首富。
26歲的楊惠妍因持有其96億股股份,在2007年身家超過160億美元。
它叫『碧桂園』。
它曾創下內地房企在港融資的最高紀錄:148.49億港元,股價一度攀昇至14.18港元。但如今,股價狂瀉九成,市值已大幅落後於『廣東地產五虎』的合生創展、富力地產等。即便放在A股比較,它也排在萬科、保利、陸家嘴和招商之後,屈居第五。
對賭協議、並購ATV、進軍煤制油、大裁員,碧桂園從不缺少新聞,但理財周報始終關注的,仍是其地產業務本身和財富邏輯。
得知『碧桂園項目大停工』的傳聞後,理財周報記者走進碧桂園樓盤現場,研究其各項財務數據,從項目、財務、模式三個層面出發,解讀真實的碧桂園。
我們希望找出答案:『大鯊魚』是怎麼被拋到淺海灘上的。(特別報道:財富故事編輯組、粵港新聞中心)
=精彩閱讀=
碧桂園獨家回應理財周報:
『無大量存貨積壓;可動用資金40億;暫不出售土地』
日前,就房地產銷售、資金等問題,理財周報記者書面致函碧桂園方面采訪。碧桂園方面回復稱,沒有『大量存貨擠壓』,今年現房未售比例與往年相比,沒有大幅增加,其在2008年下半年可動用資金超過40億元,完全有能力償還借款。
理財周報:依據碧桂園2008年中報,在建工程中已預售面積佔比在建可銷售面積只有10%。碧桂園對於目前形勢下,房地產銷售的前景如何看待?如何有效消化目前的存貨?此外,碧桂園房地產儲備(持作未來發展建築面積)尚有3070萬平方米,這部分資產目前的市值與實際成本之間存在多大差異?其開發進度是否受到影響?
碧桂園:關於『存貨』問題,必須說明的是,碧桂園並沒有『大量存貨積壓』。今年,現房未售比例與我司往年對比相仿,沒有大幅增加。公告顯示我司已竣工未銷售總建築面積較往年相比較大,但實際上其中的相當部分已經預售,因為2008年年底辦理竣工驗收備案,而合同交付日期為2009年1-3月份,故仍納入為『已竣工未銷售總建築面積』的分類。竣工日期與合同交付日期不一致是房地產行業內較為普遍的現象,因發展商通常還要進行現場綠化、物業管理等後續工作。隨著交付進程的開展,這部分數字將在公告中大幅減少。
理財周報:傳聞碧桂園旗下的許多在建樓盤,目前處於暫停開發狀態。碧桂園能否提供目前在建工程的數據、開發進度以及2008年完成的開發情況?碧桂園項目開發受到金融危機的影響程度如何?
碧桂園:我司已經將已領取國土證的物業發展可建建築面積的開發進程明細以通訊形式公布,請查閱相關通訊。(碧桂園2月通訊顯示:截至2009年1月31日,碧桂園已取得國土證的可建建築面積約4438萬平方米,其中已獲施工許可證的可建建築面積約1420萬平方米,已完成規劃設計並上報政府部門審批的可建建築面積約638萬平方米——理財周報注)
在國際金融海嘯之下,中國經濟受到一定的衝擊,尤其是沿海城市進出口貿易首當其衝,房地產行業也未能幸免。不過,碧桂園的商業模式是選擇在一線城市郊區及二三線城市新城區,該區域受金融海嘯的直接影響較小。再加上碧桂園產品在業內以性價比高為顯著特點,同時產品線豐富,有廣闊的大眾市場,受到的衝擊較小。
理財周報:碧桂園截至2008年中期借款65.99億元,其中18.86億元屬於一年內的短期借款。公司是否存在較大的資金壓力,或有可能出售抵押的土地?
碧桂園:雖然公司有18.86億元的一年內短期借款,不過在2008年下半年,碧桂園可動用資金超過40億元,完全有能力償還借款。
碧桂園一直致力於保持穩健的財務狀況,加上高性價比產品受市場認可,銷情較為理想,資金回籠情況良好。在加強銷售的同時,加強內部管制,通過開源節流保障公司的穩健運營。目前,公司暫無出售土地的計劃。
理財周報:碧桂園與美林國際的股份掉期協議、土地增值稅撥備,以及為買家的按揭擔保(99億元),這些風險敞口將多大程度影響公司利潤?公司對此如何評估?
碧桂園:碧桂園有關股票掉期的條款及面臨的風險已經於公告中披露。公司於股份掉期有效期內已經提供了250百萬美元抵押品。於股份掉期終止日期之前,即於2013年2月或者選擇性提早終止事件日,股份掉期由於本公司股價波動而產生的公允價值變動並不會對本公司的現金流或正常營運構成影響。於股份掉期終止日期,股份掉期由於股份價值下跌所產生的最大損失並不會超過抵押品價值,即250百萬美元。
作為一家依法守法、誠信納稅的房地產企業,碧桂園按照國家稅法的規定,足額計提了土地增值稅撥備。這是碧桂園作為一家企業在盈利的同時所必須承擔的社會責任。
理財周報:依照港交所信息披露,碧桂園股東楊惠妍持股從2008年4月的58.5%增加到2008年10月的59.12%,同時股東楊貳珠持股由9.67%減持到5.94%。股東蘇汝波和區學銘也有減持股份。上述股權變化的原因是什麼?
碧桂園:楊惠妍作為公司的最大股東,在2008年多次增持公司的股份,顯示出主要股東對公司的未來發展充滿信心。而股東蘇汝波和區學銘減持股份,屬於個人投資行為,在此我司不予置評。
理財周報:公開資料顯示,目前匯豐持有碧桂園11.43%股權、高盛(亞洲)持有4.85%股權。請問這兩大機構持股結構是什麼?是機構本身看好公司而買進,還是代投資者持有?碧桂園是否有引入外來投資者、以優化資金結構的想法?
碧桂園:匯豐、高盛(亞洲)兩大機構為代股東持股,本身並沒有持有這麼多股權。最新的持股情況可查閱市場上公開的股東持股資料。
理財周報:碧桂園除房地產開發以外的其他業務(物管、酒店),去年的經營狀況如何?
碧桂園:公司2008年的經營狀況將會在2008年年報中對公眾披露,但涉及香港上市條例限制,不便於在這個階段對外透露。
資金極度飢渴:『碧桂園8至10個月』軍規遭遇挑戰
在銀行收緊銀根的情況下,碧桂園從銀行獲得足夠的貸款支持其擴張計劃的可能性已微乎其微
曾經,碧桂園(2007.HK)成功的關鍵,在於其高效的存貨周轉能力。但事易時移,在資金與市場的雙重壓力之下,碧桂園不得不緊急放慢腳步。
高速存貨周轉
過往兩年間,如果僅僅從負債率這一指標而言,碧桂園在行業中處於較低水平。2008中報時,碧桂園負債率同比增加了5個百分點,但數值仍然維持在56.14%。對比萬科(00002.SH)近4年來60%左右的水平,處在一個較低的位置。
萬科早前公開承認,碧桂園的『快速開發、快速銷售』能力並不遜於己。萬科當時發布的研究報告顯示,碧桂園在獲得土地使用權證後,可以立即進行50%以上土地面積的開發,從時間上看,碧桂園從拿地到預售平均7個月,從預售到結算約8-10個月。
另外一個可比的數據就是,碧桂園最近的存貨周轉率達1.96,而萬科截至2008年三季報時,存貨周轉率僅為0.14。
2008年房市異常低迷。以萬科為例,2008年萬科的銷售面積和銷售金額分別比2007年減少9.2%和8.6%,但值得注意的是,據碧桂園官方網站所公布的資料,2008年碧桂園銷售額仍達到約175億元,同比增長10.6%,但離其最初預定目標320億元尚有一大段距離。
擴張衝動遭遇現實寒冬
2008年初房市的頹勢跡象已較之前更加明顯,不過,碧桂園2008年半年報顯示其手頭的現金已由2007年底的84.8342億元驟降至40.26375億元,與此對比的是,其土地儲備再次增加760萬平方米,至4577萬平方米。此為其一。
其二,據媒體報道,去年8月12日,碧桂園董事長楊國強在香港召開的業績發布會上曾公開透露,盡管截至7月碧桂園僅完成全年320億元銷售計劃的31.56%,但楊國強仍表示碧桂園不會降低預定的全年銷售目標。
粗略計算,在餘下的5個月中,碧桂園必須以前7個月平均水平的三倍速度,纔可完成全年320億元的銷售目標,在當時的房市情況下,這幾乎是一個『不可能的任務』。
與之對比的是,彼時的萬科,計劃開工面積一再調低。在2007年年度報告中,萬科曾計劃在2008年度開工面積和竣工面積分別約848萬平方米和689萬平方米。不過,在2008年半年報上,萬科表示將調低年初所制定的計劃,較年初計劃新開工面積減少165萬平方米,竣工面積減少103萬平方米。
可以判斷的是,在去年8月前,盡管經歷了2007年第四季度以來房市第一波寒潮,在慘淡的業績面前,楊國強仍然堅信碧桂園能逆周期而動,達到其預定的目標。不過,遺憾的是,楊國強這一次卻並沒有創造出業績翻番的奇跡。
資金瓶頸
碧桂園土地儲備素以低成本著稱。中金公司2007年發布的一份研告披露,碧桂園自IPO以來平均拿地成本為218元/平方米,不到項目銷售價格的10%。但按照碧桂園『快速開發、快速銷售』的模式,其財務壓力的多寡,大部分決定於年內計劃的開發面積以及開發帶來的成本。
據2008年半年報,碧桂園毛利率仍然高達52.53%,但從一個側面看,如果碧桂園要完成2008年320億元的預定銷售目標,在暫時不計算其他成本的考慮下,至少需要直接投入約160億元的資金,但2007年底碧桂園賬面現金已不到85億元。
2007年10月,碧桂園曾一度計劃發債15億美元,無奈的是市場已容不下碧桂園如此大的胃口。
三個月後,再次重啟發債的碧桂園發行不到5.53億美元可轉換債券,但代價是苛刻的條件。根據碧桂園與美林協定的掉期協議,不管市場股價如何變動,這些掉期股份未來交易價鎖定在6.85港元。
據碧桂園2008半年報,截至2008年6月30日該項掉期賬面損失已達4.428億元。碧桂園首席財務官伍綺琴曾稱,假設最惡劣的情況出現,即碧桂園股價跌至零,該筆掉期會全數虧損,總額即在19.5億港元。
彼時擺在碧桂園面前的融資渠道並不多。據相關媒體統計,碧桂園總共獲得國有四大行將近200億元左右的授信額度,但在銀行收緊銀根的情況下,碧桂園從銀行獲得足夠的貸款支持其擴張計劃的可能性已經微乎其微。
理財周報記者從某行信貸部得到的情況是,『在去年的環境下,中小房地產開發商借款基本不可能,大的民營房企獲得貸款也有較大難度。』記者從其他銀行信貸部獲得的信息也大致如此。
可以佐證的一項數據是,2008年6月底碧桂園借款總額為69.918億元,僅比2007年底增加17.89億元,而其現金持有量則從84.8342億元驟然下降至40.26375億元。
瘦身減速
碧桂園2009年2月公司通訊顯示,其在建可銷售總建築面積已較去年8月減少123萬平方米,至1420萬平方米,施工證審批中之總建築面積減少269萬平方米,至638萬平方米。
從去年8月至今年1月,碧桂園發布的施工證審批中之總面積,已呈大幅下降趨勢。施工證審批中之總面積指的是,已取得土地證,且完成整體規劃、施工設計、施工招標等程序,相關文件遞送至政府部門等待施工證的批准並馬上進行施工的建築面積。
此外,理財周報記者實地考察後得到的信息表明,碧桂園不少項目已處停工狀態。種種跡象判斷,自去年8月以來,在資金和市場的雙重壓力之下,碧桂園實質上已經在放緩其擴張速度。
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很好