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振興地產行業,不是振興地產價格,也不是振興地產股,幻想振興地產行業能給地產股帶來翻天覆地的變化,跟幻想房地產價格回昇沒多大區別。振興地產,歸根結底是為了維護銀行利益,地產股受益仍然有限。
為什麼說地產股受益有限,還要從目前地產行業的現狀說起。很多人都在期待著房價下跌,目的是為了買房;還有很多人希望房價上漲,目的是為了賣房。這樣一來,房價自然出現了漲不了也跌不了的狀態,這一點和股市有些類似。但逐漸等待下來,買家可以等,賣家等不急了便開始逐漸降低售價,這時候,又有了新的不願意房價下跌的人,就是銀行。
銀行為什麼不願意房價下跌,因為很多房子都是抵押給銀行的,當初值100萬元的房子,銀行借出去80萬元,如果這個房子跌到50萬元,很多人都會選擇斷供,那銀行就慘了。怎麼慘大家都知道,美國人剛剛給咱們演示了一下,所以,地產價格不能大跌,至少要扛10年。
那麼現在出現了一個很尖銳的問題,買地產股劃算還是買房子劃算?我覺得還是買房子劃算。為什麼這麼說,根據前面的分析,首先房價肯定不會下跌,那麼買入這樣的品種自然是很安全的。此外,現在房貸的利率很低,買房子只要交個首付就能買到,杠杆比例大約是1:5,比股票1:1杠杆更高。再有,目前的地產股價格估值體系與國際尚未接軌,國內的地產股仍然在依托地產公司的暴利維持股價,而根據目前地產行業的競爭狀態,這種暴利恐怕已經消失。
我國地產股的估值主要采用市盈率的方法,和其他上市公司基本沒有區別,而國際上地產股的估值主要采用市淨率的方法,即地產股的股價為公司淨資產的5折到8折。也就是說,投資房產,安全並且有杠杆,投資地產股沒有杠杆,而且還不安全。僅此對比,買房子已經好過了買地產股,況且買房子還有其他優勢。
還有什麼?比如買房子可以改善居住環境,可以讓子女找對象條件更好,可以把原來的房子出租增加收入……我一直覺得,當前的地產股太貴。
比較類似的還有黃金股,真看好金價,就去直接買黃金、紙黃金、金條、黃金期貨都行,從風險收益比來看,都比黃金股劃算。這一點羅傑斯曾說過:看好商品就直接買商品,別拐彎抹角買股票,因為股票存在著更多的風險。
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