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2008年初有1塊錢,再過年時卻有11塊了——這樣的好事,這樣的資產暴增神話,讓一家名叫『珠海華發裝飾工程有限公司』的公司給趕上了。據說,這是該公司的母公司華發股份大派『紅包』的結果。不過,在同樣被控股的19家公司中,為何華發裝飾獨得華發股份的『偏心』?華發裝飾的32億總資產來源都合法合理?這家公司的經營狀況如何?2009年能否續寫高速『成長』的神話?且看《每日經濟新聞》為您帶來的獨家深度調查。
如果說華發裝飾1.6億元的淨利讓這位珠海地產資深人士覺得很詫異,華發裝飾的總資產達到32.4億元就更加讓他覺得是在『說笑』了。
鼠年末的臘月二十八,華發股份率先發布了2008年年報,成為兩市第一家亮出去年經營業績的地產商。
雖然2008年整個房地產行業受到了國家宏觀調控和經濟下滑因素的影響,面臨著量價齊跌的困境,但是華發股份的業績卻相當亮麗。2008年公司實現營業收入34.79億元,同比增長60.66%;歸屬於上市公司股東的淨利潤6.51億元,同比增長81.61%;每股收益0.88元,淨資產收益率14.47%。
不過,《每日經濟新聞》記者在仔細閱讀年報時卻發現一件相當奇怪的事。年報披露的控股公司經營情況顯示,公司披露信息的19家控股公司中,大部分在2008年處於虧損狀態,但是有一家名為『珠海華發裝飾工程有限公司』的業績卻相當出色:2008年實現營業收入2.86億元,淨利潤1.60億元;銷售淨利率高達55.94%!而整個上市公司2008年度毛利率都只有38%左右。
更加神奇的是,根據華發股份2008年5月7日公布的配股說明書,2008年年初時,華發裝飾總資產只有2.89億元,到了2008年年末,總資產卻達到了32.40億元,比年初增加了29.51億元,短短一年時間暴增了10.21倍之多!
《每日經濟新聞》記者在仔細閱讀華發股份年報並梳理公司歷來公告後發現,和這家盈利能力極強的子公司相關的公告竟然少之又少。2008年,與華發裝飾有關的公告一是7月初的一項董事會決議,公司擬將華發裝飾的注冊資本由100萬元增資至1億元;另外,2008年10月25日,上市公司的大股東華發集團通過廣東發展銀行珠海分行向華發裝飾提供3.15億元一年期委托貸款。除此之外並無有關華發裝飾更加詳細的信息。
從上述公開信息中,記者明確找到了華發裝飾資產增加中的4.14億元(另外9900萬為股東增資),但是其他高達25.37億元的資產增加卻找不到出處。
無獨有偶,2007年時,華發股份也有一家相當神奇的子公司——珠海華發房地產營銷顧問有限公司。當年華發營銷的營業收入只有7314萬元,但是淨利潤卻高達3758.02萬元,銷售淨利率達到51.38%。2008年,華發營銷盈利能力急轉直下:全年營業收入3460.50萬元,淨利潤為負31.16萬元。
為什麼華發裝飾會取得如此超常的利潤率?到底是什麼資產導致它的『一夜暴富』?這些資產的來源合法合理嗎?這家公司的經營狀況到底怎樣?2009年能不能延續這種高增長的勢頭?
謎團·現場調查
華發裝飾『住』在板房
帶著一系列疑問,《每日經濟新聞》記者踏上了珠海之旅。
珠海房地產協會副會長:華發裝飾?沒聽說過
『其實珠海是一個很小的城市,房地產的圈子就更小,每個公司的情況,業內大概都清楚』,珠海房地產協會的一位副會長向《每日經濟新聞》的記者表示,不過當記者問到,珠海是否有一家叫華發裝飾公司,他卻表示沒有聽說過。
『華發股份在珠海地產界規模算大的,但沒有聽說其旗下有一家裝飾公司』。隨後,當他得知2008年這家公司賺取了1.6億元的淨利後,更覺不可思議,『如果在珠海僅僅是做裝修就能賺到1.6億元,那華發裝飾無疑是這邊的裝飾老大,特別是在去年,整個行業不景氣,普通裝飾公司幾乎都是虧損的背景下』。他還向記者透露,此前他參與投資的一家裝飾公司,就在去年倒閉了。
如果說華發裝飾1.6億元的淨利讓這位珠海地產資深人士覺得很詫異,華發裝飾的總資產達到32.4億元就更加讓他覺得是在『說笑』了。當得知數據是來自華發股份2008年年報後,他忙上網打開年報確認數據,隨後又打電話多方詢問。結果,很多業內人士也都不知道珠海有這樣一家規模如此巨大的裝飾公司。
『華發股份開發樓盤,都是附帶裝修的,在2002年、2003年的時候,我還聽說其裝修業務有外包給外面公司在做,但最近幾年就再也沒有聽說過,因此如果所有華發股份開發的樓盤裝飾業務都交給它(華發裝飾)做的話,利潤可能會很高,1.6億元也不是不可能。不過一年內總資產增加近30億元就太神奇了,特別是在去年地產業蕭條的背景下。』
為了解這家神奇公司的股東背景,記者又來到了珠海市工商局。
華發裝飾辦公室:位於一棟一層板房
珠海市工商局資料顯示:珠海華發裝飾工程有限公司,注冊資本1億元人民幣,法定代表人是賴小航,核准時間是2008年8月4日,所屬行業為建築裝飾業,經營范圍包括建築裝修裝飾工程的設計與施工;園林綠化工程;建築幕牆工程;空調設備安裝;裝飾材料的批發、零售業務等。
這家公司的股東有兩個,一是中山市華發房地產開發有限公司(下稱『中山華發』),出資額是5000萬元人民幣,佔比50%;二是珠海奧特美國際會所管理有限公司(下稱『奧特美會所』),出資額也是5000萬元,佔50%,采取的都是現金出資的方式。
華發股份是中山華發的股東,佔總股本的90%,其餘10%由華發股份旗下的一家子公司持有;奧特美會所的股東是華發股份(佔比90%),中山華發(佔比10%),不過奧特美會所的注冊資本只有100萬元。因此從股權機構來看,不論是中山華發還是奧特美會所都是華發股份控股的子公司,因此華發裝飾也不例外。工商資料顯示公司住所是珠海拱北聯安路9號華發樓6樓,跟華發股份總部在同一大樓。
而當記者問華發總部的保安時,保安卻說:『華發裝飾?不清楚』。總部大樓電梯也只能通到5樓,當記者走上6樓時卻發現只有一個檔案室和會議室。一位工作人員對記者表示,她聽說過華發裝飾,但肯定沒有在這裡辦公,公司預算部可能清楚現在的辦公地點。一位預算部的工人則告訴記者,『華發裝飾辦公點,在華發世界城(一個新樓盤),和公司工程部在一起』。
華發世界城是華發股份規模最大的一個盤,位於珠海大道旁。據門口保安介紹,公司工程部和華發裝飾分處左右兩棟樓,走近一看,實際是兩棟板房,周邊有很多工棚及未開發的地,右邊一棟(只有一層樓)門沿上方,清楚標明『華發裝飾公司』,裡面每個房間用玻璃隔開。如此辦公條件,著實很難與一家擁有30多億元總資產的公司聯系得起來。隨後,記者以找華發裝飾做項目為由,找到了一位副總,不過當他得知記者來意後,當即給予了拒絕,並表示:『華發裝飾目前只做自己的項目,不接外面的單子』。
從以上現場調查結果來看,華發裝飾是華發股份旗下的一家全資子公司,因為不接外單,名氣不為外界所知。至於去年淨利潤高達1.6億元,總資產猛增10倍的謎底,可能只有他們的自己人知曉。
華發股份上市公司高層:所增資產大多是預收款
幾經周折,記者終於在華發總部采訪到了董事局副主席和公司財務經理,希望他們能夠給記者一個滿意的答復。
NBD:能簡介下華發裝飾的概況嗎?
華發:華發裝飾是華發股份控股100%的子公司,我們此次增資采取的是現金出資方式。但是不論是奧特美會所還是中山華發出資的5000萬元,實際上都是由華發股份統一調配資金的。目前華發股份的子公司主要有三大類,一類是開發房地產的,包括華發投資、大連項目等;第二類是部門公司化運作產生的,即把原有部門進行公司化管理,類型屬於全資子公司,其業務都來自於股份公司內部業務,在合並報表的時候,各項財務指標都要全部抵消,華發裝飾就屬這一類子公司;第三類是專業化配套服務公司。
NBD:華發裝飾2008年2.8億元收入和1.6億元的淨利潤來源是什麼呢?
華發:華發裝飾在華發世界城二期項目開發以前,運作模式主要是收管理費,所以在2008年它的主營業務收入構成裡,主要是華發新城四期、華發九洲等項目裝飾、建築工程有關的管理費。
NBD:能詳細介紹一下管理費收入的概念嗎?
華發:管理費收入有點類似於券商的傭金收入。即在華發裝飾履行裝修業務時,由股份公司墊付對外購買材料款、支付其他對外的零星工程款等,而日常中的其他費用,則由華發裝飾在收到的股份公司平時劃撥款項中支付。簡單說來,華發股份以及內部的開發公司先付給華發裝飾一些費用,華發裝飾就在會計上將收到的款項作為收入。然後華發裝飾通過控制日常費用和成本獲取利潤,成本控制越好,華發裝飾利潤也就越高。2008年,華發裝飾絕大部分收入是管理費收入,但是從世紀城二期以後,華發裝飾的工程承包方式改為總包,即母公司或者開發公司付給華發裝飾一定工程款,購買材料、工程人員工資等等一切成本都由華發裝飾承擔。
NBD:為什麼會在去年7月對華發裝飾增資?
華發:主要考慮到華發裝飾將要實體化運作,未來將由收管理費轉變成直接總包,因此要有足夠的資本金實力纔能運作。
NBD:問一個大家最關心的事情,華發裝飾總資產為何在一年內增加30多億元?這部分資產的構成是什麼?
華發:華發裝飾去年增加的資產除了股份公司增資的9900萬元、獲得的3.15億元集團委托貸款外,其餘25億元中,絕大部分是在進行實體化運作並將工程承包方式改為總包後,股份公司預付給它的裝修材料款。收到預付款時,華發裝飾掛賬預收賬款,股份公司則掛賬預付賬款。華發裝飾的總資產和總負債同時增加了。而從合並報表的概念來說,這些款項都在內部循環,並表時都被抵消掉了。由於這些項目在2008年都沒有結轉,因此華發裝飾就掛預收,股份公司(華發股份)就掛預付,一旦結轉,華發裝飾就將其轉化成主營業務收入,股份公司就將其轉化為成本費用。
謎團·三大疑點
所增資產真的是預收款?
按照華發股份高層的說法,華發裝飾資產增加的主要部分是收到股份公司預支的裝修款、材料款等等。粗聽之下似乎言之成理,但記者在做了簡單的測算後發現,事情可能要比想像的復雜得多。
疑點一:母公司為何『偏心』?
首先,上述董事局副主席對記者表示,股份公司將支付給華發裝飾的款項掛在了預付賬款科目,華發裝飾則相應地掛在預收賬款,合並報表時,兩家公司掛賬同時抵消。但是記者在查閱公司報表後發現,母公司2008年年底的預付款項僅為38.94萬元,而其他應收款中,和下屬子公司往來款高達38.92億元。這樣看來,母公司極可能是將支付給華發裝飾的款項掛在其他應收款、而華發裝飾則對應掛在其他應付款。
這樣,華發的解釋就和公司的公開信息出現了兩個很大的矛盾:會計科目和款項性質的表述均不相同,這令記者非常困惑。況且,華發股份母公司下面還有不少子公司,包括一些主營房地產開發的公司,按理來說比華發裝飾更加需要錢,為什麼股份公司卻如此『偏心』呢?
是否是母公司先把錢通過其他應收款拿給其他子公司,然後再轉入華發裝飾賬戶呢?記者詢問了一位會計人士,他反問記者,如果你是財務經理,你會把20多億元過幾次橋嗎?而且他指出,從報表來看,很有可能是母公司把錢先打給開發公司,然後再由開發公司付給華發裝飾,這樣就能夠解釋那位公司高層的說法了。但是這些往來手段都是細枝末節,最重要的是付錢出去的目的。
疑點二:巨資掛賬有何動機?
雖然華發股份在年報董事局報告中表示,由於去年5月成功配股募集資金25.88億元,然後再通過銀行貸款淨籌資15.49億元,公司資金狀況良好——另外,在房地產低迷時期,2008年公司仍然實現銷售面積21.58萬平方米,銷售金額24億元,回收售樓款31.7億元,因此公司『資金狀況良好,擁有相對健康的財務指標。』
但是在僅僅回收售樓款31.7億元的情況下,就有20多億元裝入了華發裝飾的腰包,無論怎麼看,似乎都有過高之嫌。另外,從華發股份在年報中披露的關聯交易中可以看出,不但上市公司對華發裝飾青睞有加,上市公司的大股東華發集團也對華發裝飾給予了大力支持。去年10月,華發集團通過廣東發展銀行珠海分行向珠海華發裝飾工程有限公司提供3.15億元一年期委托貸款。
在珠海調查期間,記者從上述珠海房地產協會副會長處了解到,珠海房地產界都知道華發股份資金狀況並沒有它對外宣稱的那麼好,華發集團日子也不好過。業內許多人聽說,春節前華發股份打算將一塊很有潛力的地塊轉讓,而華發集團則打算通過發債或引進戰略投資者等方式融資30億元。這些事情在珠海當地已經不是秘密了。
從年報中,記者也發現,華發股份董事會一方面宣稱公司資金充裕,另一方面卻又在制定資金使用計劃時,將『資本市場融資』作為2009年資金來源渠道之一;並且,在2月12日剛剛召開的2008年度股東大會上,公司通過了發行不超過18億元公司債券的議案。
種種跡象表明,華發股份和華發集團均面臨著一定的財務壓力。在此情況下,還要讓巨額資金躺在華發裝飾賬上,這背後又有什麼動機呢?
疑點三:『裝修款』用不完?
一位曾經去珠海對華發股份進行過實地調研的研究員告訴記者,華發股份主要開發的樓盤如世紀城、華發新城等都是以高層電梯公寓為主,雖然公司是以精裝房為主打品種,但從其市場定位來看,裝修造價不可能太高。
記者通過多方渠道打聽後獲知,華發股份精裝房的裝修部分市場報價是1800元/平方米左右,而對內部報價大概為1200元/平方米。也就是說,如果裝修一套100平方米的房子,公司對外報價大概為18萬元,內部報價就在12萬元左右。
那麼,如果按照平均每套房子25萬元的豪華裝修標准計算,20億元夠裝修8000套房子!
2008年,華發股份銷售面積21.58萬平方米,按照每套房子120平方米計算,去年華發股份賣出去大概2000套左右。那麼裝修8000套房子,華發股份可以賣上四年。況且,年報顯示,華發股份目前許多項目還遠遠未到裝修階段。年報中,公司董事會表示,目前公司『達到預售條件的開發項目有華發新城五期;華發世紀城一、二期;中山生態莊園一、二期等項目。報告期內,華發世紀城二期已進入室內裝修階段,並於2008年12月開始陸續交付使用。華發新城五期、華發世紀城三期、中山華發生態園二期及華發水郡等項目的全面啟動,目前工程進展順利。』
截至去年年底,公司只有預計總投資14.62億元的世紀城二期、預計總投資5.98億元的世紀城三期和預計總投資34億元的華發新城五期建設進度(用開發成本/預計總投資估算)在50%以上,其餘許多項目可能還未動工,或者僅僅處於基礎建設階段。華發裝飾應該遠遠用不著那麼多錢去買裝修材料。
此外,記者還從珠海其他裝修公司獲悉,當地一般慣例是在裝修前,先收取裝修款的30%,施工中根據進度收取40%,剩餘30%等到施工完成後再結算。因此一般來說,在裝修開始前,裝修公司預收材料款應該不會太多。從這個角度也可以看出,似乎華發裝飾得到的預付款太多了一點。
謎團·專家分析
這麼多錢用到哪裡去了?
如果華發裝飾『用』不了那麼多裝修款,那麼股份公司預付給華發裝飾如此巨額的款項,其目的就非常值得深究了——這些錢並沒有用於公司對記者所稱的購買材料、支付員工工資等等聽起來合理的用途,而是挪作他用了?
《每日經濟新聞》記者就此采訪了一些專業人士。由於事涉敏感,接受采訪的專家們都要求不在文章中提及他們的名字和單位。
注冊會計師:華發做法非個案
一位在會計師事務所工作多年的項目經理告訴記者,一般情況下,超出常規的大額預付款項後面,都隱藏著利益輸送、會計游戲等等內幕。而只要操作得巧妙,不但投資者看不出疑點,就是能夠直接接觸公司會計原始資料的注冊會計師也無法在短時間內查出真相。因為許多時候,這些往來款的原始憑證就是一張銀行進賬單,想要得知這些款項的真實用途非常困難。不過,從各種跡象來看,股份公司付給華發裝飾的預付款無疑多得有點離譜了。
『華發股份的做法絕不是個案。許多上市公司都存在這種情況。由於會計報表審計有其固有局限性,注冊會計師很多時候只能對一些蹊蹺的往來款項提出質疑,而不能抓到確切的證據。如果公司方面死不承認,很多時候注冊會計師也只有視風險程度,或者不了了之,或者如果風險實在太大,就出具非標准審計意見。』
這位項目經理在閱讀華發股份的年報後對記者指出:合並報表中,華發股份的貨幣資金、預付款項和其他應收款分別為18.52億元、723.21萬元和3407.20萬元;由於預付款項和其他應收款不多,因此華發裝飾所收到的這20多億元應該沒有流出去(至少在報表日尚是如此),還在上市公司內部循環;但是,不排除華發裝飾又借給了其他關聯公司,但用途不大好判斷。有可能是去年年中已經流出上市公司,而在年末軋賬之前又歸位了。
上市公司財務經理:買材料時可虛開發票
隨後,記者聯系了某上市公司財務經理,希望能夠從他的口中獲得一些啟發。而他在聽了記者的介紹後,一針見血地指出,之所以在2008年,華發股份不再將營銷公司利潤做大,而是選擇給裝飾公司輸送利益,不排除是看重了裝飾公司的業務性質。
這位財務經理指出,如果股份公司想要將一筆錢合法合理地挪作他用或者將賬外利潤合法地裝進報表而不欲讓外界知曉,可以先將錢以預付款的名義打進一家子公司的賬戶,然後讓子公司拿發票回來衝賬。眾所周知,在現實生活中,經常有虛開發票的事情出現,這並不是秘密。由於市場上裝修材料價格天差地別,因此華發裝飾可能有便利條件在買材料時,取得比支付價款金額更高的發票。這樣,會計按照發票金額做賬、結轉費用或者成本,而實際上沒有花完的那部分就可以神不知鬼不覺地花在別的地方了。
『其實,只要仔細研究證券市場的歷史,就會發現這種手法並不稀奇。在非房產類上市公司中,則往往通過虛高的在建工程預算來運作,而且這種事情多數發生在上市公司募集資金以後。很多時候,上市公司募集資金項目用不完的錢就是通過上述手段挪作了他用,而投資者一無所知。雖然上市公司年報每年都需要審計,現在監管也越來越嚴,但是注冊會計師畢竟受專業局限,以審計財務報表為主,不可能是各行各業的專家,因此用這種手法來應付審計是很有可能的。』
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