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近日,仲量聯行發布報告對2008年天津房地產高端住宅及商用物業市場進行了回顧和總結,並對2009年市場走勢進行了預測。報告認為,在歷經了2008年第三季度的低谷後,天津高檔住宅的成交量開始回昇,顯示中央政府的宏觀調控政策以及房價的下調開始逐漸發揮作用。此外,受進出口下降的影響,天津保稅倉儲空間,尤其是位於港口的保稅倉儲空間的空置率開始上揚。不過,由於天津本地和國內市場的需求保持平穩,非保稅倉儲空間仍然保持著極高的出租率。市場對寫字樓及商鋪的需求仍然十分明顯,但相比2008年年初顯現出更加溫和的態勢。
仲量聯行天津分公司總經理何邁可表示,盡管天津房地產市場在第三和第四季度受到了全球經濟形勢的影響,但由於新興中產階級的大量出現,對新的零售領域形成了強有力的支持。從長期來看,跨國公司也將繼續在天津的擴張步伐,投資者也將收購更多的資產,因此仍然有充足的理由對2009年的市場保持樂觀的態度。
商鋪市場
仲量聯行的報告顯示,2008年前三季度,天津商鋪市場的主要趨勢是新品牌紛至沓來。而在第四季度,幾個主要的項目都在進行租戶調整。10月份,天津伊勢丹在各個樓層引入了一些新的化妝品、飾品和時裝品牌,其中包括希臘的Folli Follie在天津的首家分店、英國的OBEG和韓國的BEAN POLE等。12月份,樂賓百貨和新世界百貨為了改善其經營業績,也關閉了部分樓層進行裝修和改造。
此外,已在天津開設多家分店的國際零售商,如DHC、Max Mara和巴黎貝甜等繼續在天津擴張。近年來,天津的零售額一直保持極其強勁的增長勢頭。鑒於2008年特殊的經濟發展狀況,零售商均加大了促銷和廣告力度,以刺激消費和購買。2008年,天津商鋪市場的平均租金漲至500元人民幣/平方米/月,同比增長22%。
2008年第四季度,天津河西區有兩個商鋪項目竣工開業,即大通集團開發的朗香街和新加坡凱德置地的嘉茂購物中心。兩個項目都把目標鎖定於中端消費者,在開業的時候便取得了超過70%的出租率。截至2008年底,天津優質商鋪總存量達到147萬平方米。報告預測,今後幾年,隨著更多大型商鋪項目陸續完工,預計在2012年前這一數字將出現近一倍的增長。
項目
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租戶
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面積 (平方米)
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伊勢丹
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Folli Follie
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30
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伊勢丹
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OBEG
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38
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伊勢丹
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BEAN POLE
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23
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海信廣場
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Max Mara
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50
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海信廣場
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巴黎貝甜
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75
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朗香街
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DHC
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21
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朗香街
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熱風
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180
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甲級寫字樓市場
2008年第四季度,中國主要城市的甲級寫字樓市場均出現租金下滑和空置率上昇的局面。天津寫字樓市場的有效租金從上季度的143元人民幣/平方米/月跌至127元人民幣/平方米/月。寫字樓業主紛紛降低租金報價,並為現有租戶續租提供更多的優惠條件。
寫字樓租賃市場在第四季度帶來的消息好壞參半。雖然一些物流和船運公司縮減面積或終止租約,一些歐洲銀行則繼續對天津市場表現出極大的興趣。例如德國商業銀行2008年第四季度在津匯廣場2座租賃了710平方米,作為其在天津的首家分行,並將在2009年春季開業。與此同時,法國巴黎銀行也從此前的天津國際大廈遷至津匯廣場2座,租賃了634平方米的辦公空間。該季度天津甲級寫字樓的平均空置率為16.5%,較上季度下微降1.0%。
2009年預計沒有新建甲級寫字樓竣工。不過,大量新增的乙級寫字樓項目將投入市場,從而將在某種程度上給現有的甲級寫字樓帶來潛在壓力。這些乙級寫字樓項目多為產權分散,例如君隆廣場和環球置地。
2008年第四季度寫字樓主要成交案例
項 目 |
租 戶 |
面積 (平方米) |
租賃活動 |
天津國際大廈 |
方氏恆進投資 |
217 |
新成立 |
津匯廣場1座 |
天津長瀨國際貿易有限公司 |
400 |
擴租 |
津匯廣場1座 |
光大永明人壽保險有限公司 |
150 |
擴租 |
津匯廣場2座 |
法國巴黎銀行 |
634 |
搬遷 |
津匯廣場2座 |
德商銀行 |
710 |
新成立 |
物流市場
目前全球金融危機已影響到了天津的進出口市場,尤其是鋼鐵、電子和汽車行業。受此影響,2008年第四季度,天津保稅倉儲空間的平均空置率較上季度上昇12.4%。
然而,本地和國內市場依然相對保持強勁,眾多非保稅項目的出租率極高,平均空置率在2008年第四季度降至歷史低點。如山久物流在普洛斯西青物流園預租了5,800平方米。
本季度整個天津物流市場的平均租金為0.85元/平方米/天,分別比上季度和去年下降4.6%和4.5%。眾多保稅倉儲空間的業主紛紛降低租金報價以吸引租戶,與此同時非保稅物流空間的租金報價則比去年同期上漲了3.2%。
何邁可指出:『盡管全球經濟放緩,但國際開發商仍對天津物流市場的發展前景看好。目前眾多國際開發商正計劃購買更多的土地或者現有的物流設施。』
高檔住宅市場
除了政府公布的一系列救市政策之外,高檔住宅的開發商還進一步下調其報價,並提供更多的貸款優惠措施以刺激消費者購房。2008年第四季度,天津高檔住宅市場的平均售價降至12,075元人民幣/平方米,較上季度下跌12%。本季度大約1/3的開發商將其高檔住宅項目的售價每平方米下調了1500-3000元人民幣不等。受住宅市場不斷下挫以及租賃需求不溫不火的影響,絕大多數的個人投資者已降低了對租金收入的預期。2008年第四季度,高檔住宅的平均有效租金較上季度下跌24%,降至425元人民幣/平方米/年。
高檔住宅的市場成交量自2008年第三季度觸底後,第四季度的成交量較上季大幅回昇76%,達到1129套。本季度的成交量主要來自於南開區的三個項目,即上城豪苑、時代奧城和富力城3期。這三個項目均為大型開發項目,並在兩年來以來一直位居成交量前列。
2008年第四季度成交量的上昇,也得益於本季新開盤的項目。西康路36號和上品開盤預售。值得一提的是西康路36號項目共有60套高檔住宅,據報道其中2/3以上已經售出。近期萬科宣布計劃在天津啟動一個新的住宅開發項目,此前萬科已在天津市中心和濱海新區開發了12個住宅項目。該新項目名為金奧國際,建築面積共為16萬平方米。我們相信,天津仍是開發商企業戰略中扮演著非常重要的角色。
投資市場
到目前為止,絕大多數的國際投資者仍在繼續推遲其新的投資計劃,並持極為謹慎的態度。除了2008年早些時候成交的天津城市大廈和錦佳物流倉庫外,一些境外投資者也紛紛花時間對一些特定物業進行研究,並已將目標鎖定在一些住宅和商鋪項目。
與此同時,天津市政府正從各方面加大對天津基礎設施和現代服務業的投資力度。自京津高速鐵路正式運營後,天津還將新建一條天津至河北保定的高速城際鐵路。作為海河再開發的重要組成部分,位於天津和平區的金融城計劃總投資260億元人民幣。此外,中國建設銀行近期與濱海新區簽署了一項戰略合作協議,計劃在未來三年內為濱海新區提供1,800億元人民幣的資金,支持該地區的基礎設施建設、中小企業以及其它大型項目開發。
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