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易居房地產研究院對比了今年以來銷售的全市93個板塊6.8萬套公寓和5613套別墅的成交數據,發現2008年下半年與上半年相比,有51.1%板塊的房價出現了不同程度的下跌。 『跌價榜』上,北外灘和普陀區內環兩個中心城區板塊的均價分別下跌了27.9%和20.7%。其中中遠兩灣城上半年成交的50套房源均價為20587元,而下半年成交的150套房源均價僅14845元,其27.9%的跌幅把整個普陀內環板塊的房價拉低了20.7%。
業內人士預計,明年一二月份樓市的成交量還會下滑並進入『冬歇期』,春節過後開發商就只能采用低價策略來啟動市場,因此春節後可能是較好的購房時機。
北外灘板塊領跌市中心
在全市的跌價樓盤中,有24.5%的板塊房價跌幅超過10%,其中公寓21個板塊,別墅13個板塊。崇明的陳橋板塊以35.5%的跌幅位居『公寓榜』第一,均價已從上半年的6594元/平方米下跌到4256元/平方米。松江泗涇板塊的別墅價格也下跌了33.9%,從24219元/平方米跌到了16000元/平方米,位居別墅跌幅板第一。
市政配套相對落後的遠郊向來是房價大起大落的『重災區』,崇明陳橋、奉賢南橋、嘉定江橋等板塊都位於跌價板塊前列。但相對抗跌性較強的市中心有不少樓盤也上了『跌價榜』。易居中國CRIC系統顯示,北外灘和普陀區內環兩個中心城區板塊的均價分別下跌了27.9%和20.7%。其中,北外灘主要受到白金灣府邸的影響,報價高達5萬-9萬元的白金灣府邸5月17日開盤,7月之前售出了22套房源均價54974元/平方米,而下半年以來成交的13套房源均價僅35242元/平方米,跌幅達35.9%。把整個北外灘板塊的房價拖低了27.9%。內普陀板塊則是受到中遠兩灣城大幅跌價的影響,因該案上半年成交的50套房源均價為20587元/平方米,而下半年成交的150套房源均價僅14845元,其27.9%的跌幅把整個內普陀區的房價拉低了20.7%。
浦東張江、高橋、虹口涼城、曲陽、閔行華漕等市中心板塊半年來房價也有所下跌。這些板塊多數是因為去年上漲過快而下跌。多數外環外價格還沒下跌的板塊,可能會成為春節啟動市場時跌價的主力。
別墅跌幅大於公寓
值得注意的是,一向以『稀缺』標榜自己的別墅價格跌幅比公寓還大,易居中國CRIC系統顯示,別墅均價下跌10%以上的板塊佔到了28.3%,比公寓高出了近6個百分點。對此,易居中國分析師薛建雄指出,別墅的總體供應量並不稀缺,相反還供過於求。這是導致別墅價格下跌幅度比公寓大的主要原因。今年以來,別墅的總供應量已超過230萬平方米,供需比達到1.8比1,而公寓的供需比為1.77比1。
別墅的供應量大,原因在於2005年別墅全面禁地之前,上海可供開發別墅的用地大都已批到開發商手上,現在龍東大道、浦江鎮、金山、奉賢等都有大量別墅用地尚沒有開發。
與此同時,一些開發商為了提高綜合效益,在大型樓盤中都配了別墅房源,這些最終導致了別墅的實際可供應量則有增無減。而且,由於當時很多地方上的小企業拿了別墅用地,他們的開發水平並不高,加上區域不成熟,郊區開發了大量劣質的別墅產品,造成了別墅供應的濫竽充數。
上海財大房地產研究院教授印?華認為,所謂的『稀缺』也只有一些成熟板塊和自然資源板塊的別墅纔會稀缺,如西郊、花木、佘山、淀山湖等板塊,因佔有交通或自然資源的優勢,地價較高引進的開發商能力也比較強。類似這種優質板塊的優質別墅纔會稀缺。因此,別墅價格的兩極分化也非常嚴重。
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