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昨日說了銀行股的事情,有讀者表示對於板塊的估值辦法比較感興趣,那今日就再說說地產股的估值標准。其實,絕大多數的公司都不能簡單地用市盈率來估值。規則的公司是少數,不規則的纔是多數。
國外股市對於地產股的定價,一般不考慮市盈率這個指標,更多的是采用淨資產的比例,大約為淨資產的5-8折,也就是說,如果一家地產企業的淨資產是10元錢,那麼它的股價應該是5元到8元。
要是這麼計算,目前A股市場的地產股股價全都偏高,但是你也別認為地產股沒有投資價值,因為中國的地產企業和國外的不一樣,中國的地產企業盈利能力太強。
比方說,國外地產公司開發一個樓盤,利潤率大約是5%,而國內地產企業在公開場合說是20%-30%,而坊間認為,其真實數據可能更高。在這樣的背景下,地產企業的估值體系用淨資產估值肯定是保守了,用市盈率估值也不合適,還是市夢率比較靠譜。
所以說,地產行業是除了銀行板塊之外最讓投資者難以看懂的板塊,而地產股往往又不會通過現金分紅,普通投資者長期持有地產股往往難以獲利,那麼買入地產股的惟一動力便是投機,也就是說,持有地產股的出路就是在更高的價格賣給別人。
雖然也有長期持有萬科A的神話故事,但仔細研究地產股的分紅就可以發現,基本上以紅股為主,這與銀行業主要以現金分紅完全不同。所以說,地產股可以提供比銀行股更多的投機題材,但並不適合投資者長期持有領取『養老金』。
既然是炒作,市夢率的研究方式還是比較可行的,例如說國家出臺了地產行業的扶持政策,結合目前地產股持續下跌較多,那麼你就可以預期未來地產股會有一波不錯的行情,那麼你完全可以跟著投機一把,但要注意及時退出。
地產股走強,還要依托房地產價格的牛市,所以,目前的房地產股炒作還是投資者對於房價企穩的預期。所以未來地產股的走勢將會被這種預期所左右,也就是說,炒地產股,必須要關注貨幣政策、土地政策等諸多因素,投機,並非只看勇氣。
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