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2008年,中國房企注定不平靜。
年初樓價上演最後的『瘋狂』、年中上演降價和退房鬧劇、下半年國際金融危機下的量價齊跌,房企像坐上了過山車,銷售額和資金鏈成為房地產行業最關注的兩項指標。
2007年10大房企『百億俱樂部』成員尤其引人關注。今年初,他們大多提出了樂觀的銷售目標,年底將至,他們的銷售目標完成了嗎?誰會從『百億俱樂部』降級?誰又將成為昇班馬?
第一梯隊都是老牌勁旅
『百億俱樂部』中處於第一梯隊的3家房企,均為中國房地產的老牌企業,最近兩年沒有貿然進行大幅擴張,在年初就嗅出『熊』味,穩中求生。
萬科:800億目標難實現
有業內人士表示,盡管萬科率先降價獲得了一定的資金回籠,但在當前全球金融危機背景下,要想完成年初計劃的800億元銷售額已不大可能。據悉,今年前11個月,萬科累計實現銷售金額425.3億元,比2007年同期減少7.9%。
12月10日,萬科集團執行副總裁肖莉在接受本報采訪時表示,過去10年,萬科銷售的復合增長率為41.5%;過去3年,萬科銷售復合增長率為93.5%。
談及年初的銷售目標,肖莉表示,萬科的銷售目標會根據市場情況進行動態調整,它不是一個絕對目標。從市場佔有率看,萬科年初時為2.07%,三季度末提高到2.6%。
綠地:銷售有望達400億
之前盡管沒有任何披露數字,但一位業內人士透露,今年綠地集團很可能會繼續緊追萬科,銷售額有望達400億元。2007年,綠地集團經營業績創歷史新高,全年業務銷售收入、資產規模、經營性現金流量三項指標均突破300億元。
上海地產大亨綠地集團,今年仍在土地市場頻繁露臉。有媒體報道稱,近期中國房地產測評中心公布的《2008年中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示,綠地集團的儲地規模達到4000萬平方米。
據悉,今年上半年,綠地集團又進入天津、哈爾濱等5個城市,並成功獲得10宗土地,總面積4672畝。11月前後,綠地又獲得上海青浦區和奉賢區的3宗土地。
中海:穩居行業三甲
在香港上市的眾多內地房企中,中海可能是今年熊市中活得最『滋潤』的。
年初,中海地產的銷售指標是320億元,1~11月,已完成250.8億港元。雖然中海已將目標下調至270億元,但僅憑這一銷售業績,就能成為全國房地產行業的銷售第三名。
區別於其他房地產公司的是,中海今年幾乎沒有大規模降價促銷等行動。在接受本報采訪時,該公司發言人表示,盡管銷售規模不如萬科,但中海地產今年淨利潤率將超過萬科,成為行業第一。
中原地產中國研究總部分析師劉淵認為,中海地產今年的銷售業績所以優於其他公司,是它的項目主要分布在北方,受到的影響略少一些。
第二梯隊衝擊200億受阻
保利地產、富力、碧桂園、綠城集團這4家房企,在年初均制定了衝擊200億元、甚至300億元的銷售目標,但從目前的情況看,這些目標均遇到阻力。
保利:不會低於192億
1~10月,保利地產實現銷售面積210.47萬平方米,同比增長24.3%;實現銷售認購金額167.35億元,同比增長18.58%。
根據劉淵的分析,保利地產全年銷售額將突破去年的170.4億元,達到202億元。即使如此,也難完成240億元的目標。市場普遍預期,保利的銷售額至少有兩成難以完成,不過這已經是很不容易的了。
保利地產營銷中心總經理何智韜承認,保利地產在北京等城市的銷售情況不佳。據悉,9月後該公司在北京等城市出現了銷量下滑。不過,保利地產證券部門相關負責人透露,保利地產全年的銷售額將不會低於192億元。
富力:目標下調了60億
今年,富力地產的銷售指標是240億元。9、10月是傳統的銷售旺季,富力地產年初把這兩個月份作為全年銷售任務完成的主要時間點,旗下的大部分物業,都被安排在下半年上市銷售。不料,市場的實際銷售情況大大出乎意料,全國樓市在9月出現了大逆轉,原本期望『金九銀十』,沒想到比傳統的淡季還要淡。
富力董事長李思廉對外宣布,全年銷售目標下調至180億元。
面對如此大的銷售壓力,富力地產卻並沒有大幅度降價。富力地產內部人士認為,富力一貫平價賣房,房屋售價較周邊其他樓盤沒有太多的水分,不可能像其他開發商那樣出現大幅降價。
碧桂園:僅完成一半預期
業內人士表示,碧桂園對今年的銷售目標原本計劃在320億元,從目前的銷售情況來看,碧桂園今年的銷售額可能與去年基本持平,也就是說,可能只能完成預期銷售額的50%。標准普爾日前也預測,碧桂園今年的銷售額可能會在160億元。
與大多數房企相比,碧桂園上半年的業績還算不錯。截至7月31日,碧桂園集團已預售2008年可確認收入的建築面積約273萬平方米,超過2007年全年確認收入的建築面積。
碧桂園相關人士表示,年初設定銷售目標時的經濟環境,跟當前的全球經濟環境有很大差距,因此,調整銷售目標很正常。另外,管理層已把明年銷售目標定了下來,但目前不便透露。
綠城:衝200億有困難
2007年,綠城以151億元銷售額首次躋身全國地產商『百億俱樂部』。今年4月,綠城常務副主席兼行政總裁、董事壽柏年在港公開表示,2008年的指標之一是完成200億元以上的年度銷售額。但1~10月,綠城累計銷售額為人民幣135.5億元。
綠城投資者關系部經理張靜嫻此前曾經表態,將下調銷售目標,但具體數字不便透露。
世聯地產上海公司孫寶華認為,綠城的產品定位高檔,受金融風暴衝擊相對較為嚴重。目前市場對高檔和豪華的產 品需 求銳減,這使綠城的銷售額相比去年有所減少。
第三梯隊面臨降級可能
在第三梯隊,除合生創展是『百億俱樂部』的常客外,龍湖地產、雅居樂都是最近兩年『百億俱樂部』的昇班馬。不過,由於市場競爭激烈,這一梯隊的排名和位置更替也異常慘烈,不斷出現的新面孔將成為他們最大的競爭對手。
龍湖:增長10%左右
盡管2008年步入資本市場的計劃被擱淺,但龍湖地產還是完成了銷售額的正增長,截至11月底,龍湖地產已累計實現銷售100.6億元,有知情人士透露,今年龍湖的最終成績有可能達到110億~120億元。龍湖地產一高層也透露,與去年龍湖地產銷售額剛剛超越100億元相比,今年的銷售額預計會保持10%左右的增長。
12月10日,龍湖地產新聞發言人顧偉在接受本報采訪時表示,盡管目前還沒有明確明年的銷售目標,但在全球金融危機大背景下,明年的銷售目標也定得比較謹慎,預計會在今年基礎上,繼續保持一定幅度的增長。
雅居樂:滑坡幅度較大
年初,雅居樂制定了140億元的銷售目標,根據9月10日雅居樂地產發布的公司中期業績報告,上半年銷售額僅為23.433億元,比上年同期下降了26.7%。
雅居樂地產主席陳卓林曾表示,截至8月底,該公司已完成售樓合同為72億元,預計今年售樓金額為100億元,明年為150億元。
但根據記者從中原地產中國總部研究院得到的分析,上述100億元的銷售額未必能達到。『與其他公司相比,雅居樂開發的房地產項目主要集中在南方城市。這些城市的市場受影響最大,幾乎從年初開始就遭遇了銷售滑坡。』
不過,雅居樂企業傳訊部相關負責人透露,公司對完成100億元充滿信心。
合生:前10月完成76%
近期,合生有關負責人在香港宣布1~10月銷售額約84億元,與今年銷售目標110億元相比,僅完成約76%。
外界也不看好合生創展今年能留在『百億俱樂部』。標准普爾信用分析師符蓓曾在9月公開表示,不看好合生創展,認為合生創展2008年上半年業績將顯著低於公司全年預期的一半。合生創展的債務水平將上昇。
而且合生創展旗下項目所處並非黃金地段,日益嚴峻的市場狀況將對其銷售和利潤率施壓。
記者觀察
量與價的抉擇
『在當前經濟大環境下,企業想一枝獨秀的話,很難!』昨日,標准普爾企業及基建評級副董事符蓓在接受《每日經濟新聞》采訪時表示,全球金融危機下,更多的企業學會理性和未雨綢繆,更多的房企在『量』與『價』的抉擇中,選擇了『量』,從而步入了『百億俱樂部』。
事實上,經過近幾年的發展,房企都有所擴張,項目都有所增加,因此,即使市場不景氣,銷售量與去年持平也比較正常。符蓓表示,值得注意的是,前幾年銷售額的相對高企,是由於市場好,價格相對較高,而今年,與去年銷售額持平,則是因為部分項目做出了價格調整,利潤回落下來了。
『可以看出,今年銷售額相對較高的房企,或多或少都進行過價格調整。』一業內人士表示,如果說往年是價格支橕部分企業衝破100億元銷售額的話,那麼,今年更多的『百億俱樂部』成員則是以量取勝。
在談及對今年上市房企最大的感受時,符蓓說,由於去年房地產市場的火爆,今年年初不少房企對今年的市場過於樂觀,因此出現了上昇30%~50%,甚至100%的市場銷售預期。
符蓓表示,在近期接觸的房企中,對明年銷售量的預測,已經非常務實和理性,大多數房企基本會作出跟今年銷售量差不多的計劃。
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