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當前住房市場已經進入下跌周期,交易量持續萎縮。如何提振消費者信心,一次性擠出房地產泡沫?筆者提出如下六條建議(以北京住房市場為例,其他城市參數可做相應調整):
(一)國家設立住房平准基金,在市場上公開收購開發商的住房,收購價為對應項目2008年上半年均價(計算細則另附)的5折。建議僅收購原項目均價不超過2萬元/平方米的住房。
(二)住房平准基金將收購回來的住房,以略高於收購價的價格(例如對應項目均價的6折)在市場上投放,取得的收益用於建設廉租房。同時,開發商銷售房價低於原項目均價6折時,住房平准基金擁有以原項目均價5折購買的優先權。
(三)制定住房公積金及其貸款購房時的貨現率(即特別優惠率),使得持住房公積金的消費者在市場上購房時,無論購買開發商的住房還是住房平准基金的住房,都能享受到住房平准基金收購價(即原項目均價的5折)。
(四)開發商自主選擇是否接受住房公積金購房的優惠方案。如果接受,需要事前向政府備案,並在住房銷售現場明確公示。如果不接受,則不能享受政府出臺的各項支持政策,包括針對開發商的減免稅費等政策,也包括針對該項目購房人的優惠利率等政策。
(五)嚴查開發商的任何市場違約行為,如果出現拖欠銀行貸款、逾期交房、資金斷裂等情況,開發商必須無條件將項目以均價5折以下的合理價格賣給住房平准基金,住房平准基金將應支付的款項優先代償銀行等債權人。
(六)嚴查銀行已發放的開發貸款,一律不得展期。鼓勵銀行發放新的開發貸款,但新增貸款的房產、土地等抵押品的計算基數在原項目均價6折的基礎上再打折扣,以控制風險。
設立住房平准基金,意在貫徹十七屆三中全會『擴大國內需求特別是消費需求,保持經濟穩定、金融穩定、資本市場穩定,保持社會大局穩定』的精神,絕對不是為了救開發商,更不為了救虛高的房價,他們是誰也救不了的。國家住房平准基金的資金來源,可以通過發行國債、財政撥款、直接募集等方式解決,必要時甚至可以動用國家外匯儲備。
安全刺破房地產泡沫的關鍵,是一步到位擠出虛高的房價水分,提振消費信心。我們已經取得共識,不能繼續掩蓋泡沫,那樣的後果將更嚴重。但是如今『跌跌不休』的情況,加強了消費者買漲不買跌的心理預期,誰也不知道市場的底部在哪裡。如果消費者有了房價穩定的預期,強大的潛在需求就會爆發出來,交易量將大幅度上昇。
如果原項目均價1萬元/平方米,開發商不知道降價多少可以順利賣出,嘗試降價到9000元/平方米,沒有人買,再嘗試降到8000元/平方米,還是沒有人買。住房平准基金的進場,5000元/平方米買進,6000元/平方米賣出。那麼持住房公積金購房者可以用5000元/平方米買進,5000元相當於6000元使用,貨現率為20%。
住房平准基金等於發出了明確的底部信號:在一定時期內,市場價格6000元/平方米,使用住房公積金價格5000元/平方米,這就是確定的底部了。當然,這裡的原項目均價及其5折和6折都只是舉例,實際操作時當然要經過有關部門的充分調研和論證,確定一個合理的估值范圍(例如5折上下浮動5%),並且定期公布。
住房平准基金最重要的功能是,通過調整住房公積金的貨現率,保護了消費需求,抑制了投機需求,有利於住房市場的健康和穩定。怎樣分辨消費者是自住的消費需求還是炒房的投機需求呢?一個現實可行的辦法是通過住房公積金。住房公積金政策已經普遍施行,使用和管理都受到嚴格控制。不過理論上說,住房公積金被限制了用途,不得挪作他用,應該得到相應的補償。雖然現在采用住房公積金首次購房的,能享受到一定程度的優惠,但優惠的幅度還不夠大,我們有必要制定一個更合理的貨現率。
銀行體系的信貸風險,將因此大幅度降低。房地產項目通常是滾動開發的,10億元的項目,絕大多數貸款額不超過3億元。開發商的現房(包括半年內交房的期房),都被國家住房平准基金以原項目均價5折收購完畢,自然可以還清貸款。即使開發商出現爛尾項目,國家住房平准基金也能夠以低於均價5折的合理價格收購,然後招標,轉讓給有能力的開發商,繼續建設。至於前期購房業主可能出現的斷供風險,屬於已經發生的風險,並不是由於國家住房平准基金造成的。
筆者在2007年8月就寫了博客《保護就業者購房,房價再漲又如何?》,針對非理性上漲的房價提出了應對方法,用住房公積金子幣化為房價『封頂』(例如規定貨現率為100%,消費者公積金5000元相當於1萬元)。當住房市場迎來下跌周期的時候,如果能夠設立國家住房平准基金,可以為動蕩的住房市場『保底』(一次性降價到底)。總之,凡使用住房公積金的購房者,將永遠用一個相對合理的價格買到自住的普通住房,不受市場房價暴漲暴跌的傷害。(規模需求理論創始人王吉緋)
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