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2008年前三季度,中國的GDP增長放緩至9.9%,盡管如此,天津GDP仍實現4,624億元人民幣,增長達16.4%,表明天津的經濟基礎十分強健。仲量聯行天津董事總經理何邁可表示,『2008年第三季度,來自金融行業的租戶表現出對甲級寫字樓非常強勁的需求,65%以上的成交量來自於外資銀行。』由於大多數現有項目已基本滿租,只有少量空置面積提供給新租戶,因此商鋪租金呈持續上漲趨勢。2008年前三季度,天津的零售總額達到1,484億元,同比增長強勁,增幅高達24.9%。高檔住宅市場的成交量和價格在2008年第三季度開始下降。不過,在經過2007年下半年的房價飛速上漲後,這種下跌應視為一種合理的市場調整。
商鋪市場:零售總額及租金上漲
在2008年前三個季度中,天津的零售額並未受到住宅市場蕭條和全球金融危機的影響,同期增長率達24.9%,勢頭強勁。天津統計局指出,居民生活消費習慣已開始由基本保障型向質量滿足型轉變。
2008年第三季度,天津沒有新的商鋪項目完工。多數現有項目已基本滿租,只有少量剩餘空間可供租賃。天津海河建設發展投資有限公司正在重新開發原意大利租界,現命名為新意街。目前有多個歷史小洋樓正在對外招租。
據報道,預計在2008年第四季度開業的兩個新項目的預租賃形勢良好。這些項目分別是由大通集團開發的位於小白樓的朗香街和位於河西區海河沿岸凱德置地的嘉茂購物中心(中環廣場的組成部分)。
運動品牌零售商正在積極擴大版圖,尤其是在步行街一帶。Kappa在以前的天津米萊歐女人店內開設了店面, Adidas也將在同一項目中開業。在繼2008年第二季度租下聖奧商廈的1,500平米後,Nike又在濱江道上的藝苑大廈租賃了兩層。
奢侈品方面,新進租戶和現有租戶的擴張都推動了對商鋪空間的吸納。9月份,Prada在海信廣場首層租下450平方米,成功進軍天津。Dior繼4月份在友誼商廈開業後,8月份又在位於南京路的伊勢丹內新增另一店面。
甲級寫字樓市場:金融公司巨大需求
甲級寫字樓的空置率下降至17.5%,比上一季度下降8.2%。尤其,相當比例的吸納量都歸功於金融企業。在8,538平方米的甲級寫字樓吸納量中,90%以上來自於津匯廣場2座的租賃--該項目是天津目前品質最好的物業,由新加坡政府投資有限公司和香港興業國際集團開發。
恆生銀行最近在津匯廣場2座開設了其天津分行,租賃面積達717平方米。新加坡星展銀行辦事處從津匯廣場1座遷入津匯廣場2座內,並租下該建築的一層整層作為其天津分行。韓國企業銀行也租下津匯廣場2座的兩層作為其在中國的總部,此次是該銀行首次進入中國。
隨著這些銀行進入天津市場,它們將尋找商鋪空間開設天津(支)分行。這將有望進一步推動市場需求。繼2008年4月份在津匯廣場2座租賃363平方米的面積成立其首家天津分公司後,近日安永會計師事務所又在同一項目內將其辦公面積擴至717平方米。
與此同時,一些亞洲銀行和內資銀行也紛紛租下大面積的寫字樓空間--不一定局限於甲級寫字樓,但地理位置比較理想,包括韓國外匯銀行的中國總部、濟南市商業銀行和哈爾濱銀行。
天津並非完全沒有受到全球金融危機的影響,我們也意識到一些銀行和投資公司暫停了在天津的擴張計劃。盡管速度放緩,但毫無疑問,我們在未來幾個月中仍將看到金融和專業服務公司的擴張。考慮到天津強健的工業基礎,工業企業的服務供應商也將有助於支橕市場走強。
物流市場:本季租賃及出售成交活躍
多數非保稅項目的空置率都降到了9%以下。何邁可指出:『普洛斯的倉儲物業在2008年第三季度的成交量非常可觀。所有已竣工的面積都已租賃完畢。』摩托羅拉9月份在普洛斯泰達物流園租下27,000平方米;三星的物流服務提供商--希傑物流在普洛斯空港物流園租下5,000平方米的空間。從2008年到2011年,在東疆港有大規模的保稅倉庫完工。隨著該區域內優惠政策的逐步落實,出租率將有望進一步提高。
安博置業有限公司近日從錦佳(天津)國際物流有限公司手中收購一處倉儲物業。對此,何邁可評論道:『可觀的回報吸引著國際投資者和物流設施開發商,他們開始在天津購買現有倉儲物業或者購地開發新物業。』
高檔住宅市場:市場蕭條,但狀態穩定
在住宅市場下跌和金融危機的大背景下,天津住宅市場也受到負面影響,購房者仍頗為保守,持觀望態度。在售的6,369套高檔住房中,僅售出641套。與上季度同期相比,2008年第三季度的成交量下降了47%。絕大多數項目受到較大影響,成交量下跌一半以上。由中新集團開發的中新城上城繼續高居高檔住宅成交量的榜首。除了之前的促銷方式,如在總價基礎上提供一定的折扣—-通常約為3%,天津的許多開發商從2008年第三季度起開始下調房價。價格降幅度從每平方米500元到2,500元不等。
2008年第三季度,天津高檔住宅的資本值達到每平方米13,596元,比上一季度下降了5%,但當前的價格仍高於去年同期。在2007年下半年,天津的房價經歷了一個快速攀昇的過程。因此,本季低靡的房價應被視為合理的市場調整。不過,仍有少數項目的報價維持與上季相同。
投資市場:投資者對天津地產市場仍持樂觀態度
由於受到金融危機的影響,一些國際投資商暫停了其投資計劃,但那些沒有受到金融危機影響並持有足夠資金的投資者仍對天津市場表現出極大的興趣。他們的目標項目並不一定是大型購物中心或甲級寫字樓,但大多具備合理的地理位置和設計。2009年將有望實現一些項目的整體交易。有些投資者甚至將當前的金融危機作為與賣家進行博弈的籌碼。
天津市政府正在為提高和完善投資環境做出更大的努力。近日,天津股權交易所在濱海新區內注冊營業。年底前,首批企業和私募基金將在交易所內掛牌交易。天津股權交易所的運營還將為今後在天津設立的OTC市場積累經驗,創造條件。
近日,濱海新區公布了一系列旨在促進現代化服務業、循環經濟、工業東移和人纔培養的指導意見。何邁可指出,『該套方針不僅明確了濱海新區的一些優惠政策,而且也為濱海新區與中心城區的良好結合指明了方向。這對於那些擔心濱海新區過於強大,從而會使中心城區面臨激烈競爭的投資商來說,是一個好的信號。』例如,濱海新區將為中心城區的工業東移預留土地。此外,中心城區引進的項目和企業,如在新區注冊,建廠,新區將與中心城區建立合理的利益共享機制,企業所納稅金按一定比例返還中心城區。
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