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在『保增長』的前提下,繼財政部、國家稅務總局周二公布調高部分商品出口退稅稅率後,昨日財政部又出新政,繼續加大保障民生投入力度,其中幾項關於救房市的措施最惹人關注。不過一些業內人士認為,這對房地產板塊的影響不會太大,政策松動也難改房價下跌趨勢。
多項政策拯救房市
中央在10月17日召開的國務院常務會議上,已經明確提出『加大保障性住房建設規模,降低住房交易稅費,支持居民購房』,加上前期接連曝出的地方政府出手救房市的消息,可以說此次出臺相關政策是順理成章。不過,此前市場傳聞的購買二套住房貸款首付比例下調等政策並未出現松動,顯示此次政策主要指向是首次置業者。
此次出臺的關於房市政策主要包括以下幾方面:從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%,此前對非普通住宅一般征收3%的契稅,普通住宅契稅1.5%,下調比例符合市場預期;此前對個人銷售或購買住房征收的印花稅也暫免征收。
由於在實際交易中,本應由賣方承擔的增值稅往往是被轉嫁到買方,因此此次政策調整對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策;金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基准利率的0.7倍。
另外,最低首付款比例調整為20%,此前很多商業銀行發放按揭貸款時往往要求30%的首付。同時,下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點。另外,加快廉租住房建設,擴大廉租住房租賃補貼范圍,以及將近日發布城市低收入家庭資格認定辦法也與房市有關。
加上前期出臺的降息措施,是否真的意味著房市冬天的結束呢?很多分析師的答案是否定的。
地產股可能會『見光死』
房地產板塊近一段時間的走勢相對穩健,一些股票強勁反彈,比如萬科A從9月18日的最低價4.8元漲到昨日7.2元,最大漲幅高達50%,保利地產、中糧地產也有不錯表現。在大盤創出收盤新低的時候,房地產板塊有如此表現,很大一部分原因就是來自於對房市政策松動的預期。不過,業內人士認為,由於前期房地產股反彈幅度較大,投資者要提防『見光死』。
從降息、存款准備金率下降,到各地方政府出臺刺激房地產行業,再到昨日出臺的政策,目的很明顯,就是刺激需求,提高購買力,防止房價出現大幅度波動。但很多分析師認為,房價向下的趨勢不會改變。
上海證券分析師沈莉給房地產行業最新的評級是『中性』,她認為政策的出臺在一定程度上能提高購買力,但本輪房地產調整的主要原因是房價收入比過高,有效需求不足,政策調整作用有限。國金證券的分析師曹旭特認為,房市銷售不會立即好轉,但相關政策松動可以減少房價大幅波動的可能性,降低上市公司業績下滑的風險。
由於較差的銷售數據以及毛利率將在三季報陸續反映出來,而前期地產股已有較大幅度的反彈,因此地產股短期走勢難言樂觀,甚至不排除出現『見光死』的走勢。估計後市還會有政策繼續出臺,因此短期調整幅度過大的股票,長線投資者可逐步介入,特別是龍頭股萬科A、保利地產、招商地產等。
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