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繼2007年全球房地產直接投資同比增長8%並創下7590億美元的歷史最高紀錄之後,仲量聯行在其最新發布的《全球房地產資產報告》中對2008年全球房地產市場的前景進行了展望。據仲量聯行預測,2008年的全球房地產直接投資總額將比2007減少30%以上。美洲和歐洲市場的全年交易量毫無疑問將大幅下降,亞洲市場的彈性可能較高,但不會達到2007年的記錄。
仲量聯行歐洲資本市場部國際董事Tony Horrell指出:"貸款緊縮的影響正在波及全球各大市場,各央行和金融機構也正積極穩定和刺激債務市場,但借貸難問題和投資者疲弱的信心有可能在2008年上半年的大部分時間裡繼續困擾市場。由於人們對全球經濟-特別是美國、英國和日本經濟普遍擔懮,這種情況正在進一步加劇。"
仲量聯行預測了將促使今年直接投資下降的眾多因素,其中包括:買賣雙方采取"觀望"態度,多數市場中的房地產價格都在2007年達到頂峰,買賣雙方的價格預期相差較大,借貸難,放貸門檻提高,借貸成本增加,買房人購買大面積住宅的意願和能力下降,投資者類型減少,更加謹慎的盡職調查拖長了交易時間。
Horrell補充道:"盡管如此,我們並不認為投資者會在2008年從房地產市場戰略性地撤出資金,或大幅調整他們的資產配置。我們對2008年的預測仍然保持樂觀。房地產市場的一些長期趨勢依然是推動該市場向前發展的積極動力。例如,作為一種投資型資產,房地產的可靠性和透明度正在不斷昇高,城市化步伐也在加快,供給量也依然偏緊。"
2007年,國內投資與2006年基本持平,保持在4000億美元左右,但跨境投資增加了580億美元,達到3570億美元,其中的2420億美元來自跨區域投資(請見注解)。按百分比計算,跨境投資交易量目前佔交易總量的47%,跨區域交易量佔交易總量的32%。
美國、德國和英國是跨區域投資者的傳統目標市場,分別佔全球跨區域交易總量的25%、19%和15%。但隨著新興目標市場的出現,英國和德國的跨境投資比率大幅下滑。日本(11%)和法國(9%)已迎頭趕上,全球基金在這兩個市場中十分活躍。上述五大市場佔全球跨區域交易總量的80%。中國、波蘭和俄羅斯這三個新興市場也吸引了很多注意力。
亞太地區
無論是2007年上半年還是下半年,亞太地區都保持了十分強勁的增長。雖然下半年一些主要的房地產市場出現下滑,美元持續走弱的影響依然存在,大量資金仍在不斷湧入這一地區。2007年,亞太地區商業房地產的直接投資總額達到了創紀錄的1210億美元,與2006年相比飆昇了27%,繼續推昇了該地區在全球交易總量中的比率(目前為16%)。日本目前是亞洲地區最大的市場,佔該地區交易總量的50%。其餘的36%來自以下四個市場:澳大利亞(15%)、香港(7%)、中國(7%)和新加坡(7%)。
2007年,亞太地區的跨境投資猛增至570億美元,佔該地區交易總量的47%。該地區所有主要市場的跨境交易量都出現增長,唯一的兩個例外是菲律賓和泰國,由於這兩個國家頒布了嚴格限制國外投資者擁有房地產的法規,而且也缺乏可供出售、達到投資級別的資產。買方大多是全球基金和來自澳大利亞、新加坡、香港的基金。全球基金和來自香港、新加坡的基金也是跨境交易的主要賣方。
仲量聯行亞洲資本市場總監Stuart Crow指出:"我們看到的情況是,積極投資者的來源正在發生變化,他們較少依賴債務融資手段,如德國核心基金等,對該地區高質量的房地產更感興趣。2007年,雖然澳大利亞的各個上市房地產信托基金(LPT)是該地區的主要購買力量,但本國證券市場的繁榮使得很多LPT很難增加他們的境外購買量。與此相反,日本投資者正將目光重新投向海外,特別是中國、印度和越南這些發展速度較快的市場。"
Crow補充道:"總的來說,亞洲房地產市場的前景較為樂觀,全球資本配置的天平繼續偏向這一地區。2008年下半年,投資者的信心和交易量均可能出現反彈。"
歐洲地區
2007年,歐洲地區商業房地產的直接投資總額達到了3330億美元,比2006年上昇了3.5%,但如果按歐元計算,則比2006年下降了4%。下半年的交易量通常高於上半年,但2007年下半年的交易量卻比上半年下降了5%。盡管如此,由於上半年的交易量非常大,這一降幅對全年交易量的影響很小。整個歐洲市場仍由英國、德國和法國這"三大"市場主宰,它們的交易量佔歐洲交易總量的63%,其中英國所佔的份額降至29%,德國則達到了創紀錄的22%,法國為12%。
跨境投資仍然處於主導地位,跨境交易量佔該地區交易總量的63% ,比去年略有上昇。德國的跨境投資比率最高,達到了70%,英國的跨境投資比率略高於50%,法國、瑞典和西班牙的跨境投資比率也較高。與此相反,歐洲很多規模較小的市場擁有極高的國內投資比率,尤其是挪威(97%)、愛爾蘭(95%)和葡萄牙(77%)。2007年,歐洲地區的跨區域交易量達到了1160億美元,相當於該地區交易總量的35%,這一比率去年為39%。
美洲地區
2007年,美洲地區商業房地產的直接投資總額達到了3040億美元,比2006年上昇了8%。盡管如此,由於美國第四季度交易量大幅下滑,該地區下半年的交易量比上半年下降了23%。美國市場佔美洲地區交易總量的93%,其交易量僅比去年增加了4%。這與交易量幾乎翻翻、達到160億美元的加拿大市場形成了鮮明對比。增長速度較快的還有巴西和墨西哥這兩個拉美市場,兩個市場的交易量猛增80%,達到近70億美元。
2007年,美洲地區的房地產投資全球化趨勢依然明顯。跨境交易量昇至910億美元,佔該地區交易總量的30%(2006年為25%)。紐約又一次成為最大的跨境投資市場,跨境交易量達到了190億美元。緊隨其後的是舊金山,跨境交易量為80億美元。芝加哥和洛杉磯的跨境交易量各約為50億美元。華盛頓特區的跨境交易量達到了40億美元。由於美洲地區的活躍市場較少,大部分(91%)的跨境交易量也是跨區域交易。
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