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『以房養房』等房產理財方式的興起,反映出城市居民理財觀念的逐步活躍。無論是租房、買房還是賣房,除了房屋的地段價格以及購房者本身的要求外,算好買賣賬也是至關重要的。
『以房養房』就是貸款購置了第二套房產後,出租第一套房產,以租金收入償還月供的投資方式。如果一個人的月收入不足以支付銀行貸款本息,或是支付後不足以維持每月的日常開銷,而擁有一套可以出租的空房,且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區,那麼就可以考慮采用這個方案,將原有的住房出租,用所得租金償付銀行貸款來購置新房。
對於采用這種理財方式的市民來說,要算好一筆賬,那就是如果出租房年收益率高於銀行按揭貸款利率,則應出租,反之則出售。目前的『以房養房』,一般有三種方式:一是出租舊房,用所得租金償付銀行貸款來購置新房。二是投資購房,出租還貸。買一套用來自住的新房後,再買一套租價高、昇值潛力大的房子專門用來出租,用每個月穩定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息。三是將舊房出售或抵押,再買新房。
業內人士介紹,能夠保持持續並且快速昇值的房產,必須在地段、小區環境和房屋狀況這三個因素中至少有一項優勢。一般而言,房產的昇值很大程度上有賴於地段的昇值。如果舊房擁有較好的地段,房產昇值的可能性較大,房主長期持有後將可獲得廣闊的昇值空間。反之,一些房齡較長,房屋狀況較差,甚至瀕臨拆遷,由於房屋價值逐漸萎縮,房主應該選擇買新房換舊房。
『以房養房』不是個簡單的過程,一些賬目是必須要考慮的,比如出租房屋所要繳納的管理費,還有銀行貸款利息。同時,出租房屋的業主也應該注意的是房屋出租會有一個『滯留期』,即在正式出租出去之前,會有一段時間房子是空置的。即使已經出租的房子也可能會中途『斷檔』,這就需要周密考慮如何度過這樣的『風險期』。所以,投資者在瞄准『以房養房』的投資模式時,應對自己的還貸能力慎重考慮。
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