|
||||
房地產業是我國國民經濟的重要支柱產業之一,中國房地產市場發展對經濟增長的貢獻已由房地產市場化後的實踐經驗證明,在我國房地產市場價格激增的時期,如2003年我國GDP增長率為9.3,房地產開發投資的貢獻率達到了4.0;房地產業又是資金密集型產業,與金融體系關系密切。據統計,到2004年,我國房地產開發中使用銀行貸款的比重達到55%以上,2004年個人住房貸款新增4073億元。然而房地產經濟具有波動性,其波動必然衝擊金融體系,產生巨大的金融風險。由此推動房地產市場健康高效的運行不僅是健全完善房地產市場的目標,也是保證經濟增長快速安全的必要條件之一。
房地產市場的虛擬屬性
房地產市場是一個特殊的市場。作為自然物品,房地產具有不可移動性、建築時間長、耐用性、價值高等特點;作為經濟物品,房地產既是商品,又是生產要素;作為商品,房地產既可以是消費品,又可以是投資品;作為消費品,房地產既可以是生活必需品,也可以是奢侈品。區別於其他商品和資產,房地產既是一種實物資產,同時具有虛擬資產的特征,其虛擬資產的特征表現在:
(1)房地產在滿足使用的同時,還具有獨特的投資價值,還可以獲得財富的保值和增值,由於可以實現使用權與所有權的分離,所有者還可以通過對房屋的出租和經營獲得收益;(2)土地資源具有稀缺性和不可再生性,土地價格表現為級差地租,本身就是一種『資本化』的定價方式;資本化定價正是房地產具有虛擬性的根本原因;(3)房地產的交易可以脫離實物資產的轉移,而表現為權屬證書的轉移,而房地產權屬證書本身並沒有價值,但它依托房地產交易市場的循環運動使得不經過實體經濟的循環就可以取得盈利;(4)影響房地產預期因素極其復雜,而一旦預期未能實現時,就將產生價格的非理性大幅波動;(5)從房地產金融的角度進行研究,房地產金融工具依托金融系統的循環運動使得不經過實體經濟的循環就可以取得盈利。如房地產抵押貸款以及抵押貸款的證券化、房地產公司的上市融資、發行債券以及股票等有價證券的交易等金融活動。因此,房地產虛擬經濟是客觀存在的,而且房地產虛擬經濟的存在是房地產泡沫產生的根源。
我國房地產虛擬經濟發展相對落後
房地產證券化始於20世紀60年代的美國,2000年美國房地產信托(REITS)的市值已超過1400億美元,約佔美國GDP的1.5%。高度發達的房地產虛擬經濟和住房金融體系大大刺激了房地產的消費需求,推動了房地產業的發展,房地產業成為長期支持國民經濟發展的支柱產業之一。然而,我國關於住房抵押貸款證券化、房地產信托、房地產產業基金等房地產證券化措施纔剛剛起步。
近年來,我國房地產虛擬經濟的發展取得了很大的發展,主要表現在:隨著住房制度的改革和深化,金融行業的住房信貸進入了一個快速發展的新階段。但與發達國家房地產業相比,我國房地產虛擬經濟總量不足,房地產虛擬經濟總量與實體經濟總量的比例關系失調,房地產金融工具單一、渠道不暢通,金融支持還遠遠不能滿足房地產業發展的需要,從而影響了居民的支付能力,限制了居民的有效購買需求,同時客觀上限制了銀行放貸的規模,制約了銀行資金的流動,降低了資金的使用效率,造成居民住房需求強烈與商品房空置嚴重並存。房地產虛擬經濟發展的相對滯後,已經對實體經濟的發展形成制約。由於中國房地產市場與金融市場是風險聚集的兩個重要載體,而兩個市場在經濟運行中又具有相關性,因而必須建立健全房地產市場與防范兩市場的雙重危機。
房地產虛擬經濟的存在促使宏觀政策關注房地產價格
雖然大多數經濟學家不主張將資產價格納入央行貨幣政策目標,但這並不意味著他們都反對央行對資產價格變動做出反應,事實上,絕大多數經濟學家都主張貨幣政策應對資產價格變動做出反應。區別只在於,不同的經濟學家認為應當有不同的反應方式。一些經濟學家主張,央行應當對覺察到的金融資產價格的不正常變動做出反應,以減少資產價格泡沫形成的可能性。C.Boria和P.Lowe認為,在一定的情況下,特別是信用市場過熱的情況下,貨幣政策對股票等資產價格做出反應,可能對維護貨幣、金融穩定是適當的。由於信用市場的波動性過熱是經常出現的,這種觀點實際上意味著主張央行經常對資產價格變動做出反應。M.D.Bordo和O.Jeanne主張貨幣政策應更多關注房地產價格,認為貨幣當局應當在資產價格上昇階段采取前攝的或又稱預先防范的貨幣政策,適當限制國內私人信貸,以避免資產價格暴漲後暴跌帶來的金融危機,而不是目前央行采取的反應性的貨幣政策。他們指出,這種最優的貨幣政策的運用應取決於當時的具體經濟條件,包括取決於私人部門的預期,央行應當在這種具體的、復雜的條件下,比較采取貨幣政策行動的成本和收益。
中國的房地產金融業也具有典型的發展中國家的特征,即對於房地產開發商和購買者進行雙向大規模借貸。這會有可能造成房地產價格虛高,推動『泡沫』的產生,並在『泡沫』破裂時使銀行壞賬大幅上昇。銀行貸款大量投入房地產開發和土地開發之中。人們發現,隨著金融市場尤其是資本市場和房地產市場的深化和廣化,金融創新使得金融機構功能分化,貨幣與其他金融資產界限日益模糊,貨幣供應量與實際經濟變量失去了穩定的聯系。
在全球一體化的背景下,中國經濟面臨的流動性泡沫問題與美國相仿。由於房地產市場有比較高的漲幅,作為一個利率敏感部門,房地產行業對於利率水平的影響權重將越來越大。流動性充足條件下,可能形成流動性的房地產泡沫陷阱,是目前不少國家的貨幣政策決策者所擔懮的關鍵性問題,在不同的國家和地區,這種流動性房地產泡沫的形成機制可能會有所不同。
從國際化的眼光和金融業的角度看,基於房地產市場的多樣化以及參與房地產市場的市場主體的投資動機和風險承擔能力的巨大差異性,不能以單一化的觀點看待房地產市場。更准確地說,房地產市場是具有巨大地區差異、收入差異、市場對象差異的多元化的『市場』,在不同的房地產子市場上,金融運行規律都有巨大的差異,因此必須分層次看待中國這樣復雜的房地產市場。過去大多數房地產『泡沫』的破裂,直接被貨幣政策快速收緊所觸發,要盡可能避免一下子采用過度緊縮的貨幣政策,央行近期的逐步小幅昇息應該說是比較適合的策略;住房按揭貸款和相應衍生金融工具的過度發展,加上低利率的政策環境,也可能產生房地產『泡沫』,貨幣政策制定者應該增加對發展中的按揭市場基本結構的關注,並提高借貸條件,加強對經營家庭債務相關的金融實體的監管,以保證其健康運行。除此之外,還需加強房地產市場運行的預警預報工作,在大力發展房地產市場時必須兼顧市場的效率與公平問題,因而進一步完善我國的住房保障制度,以及調整房地產市場交易稅收,加強物業立法,保障消費者合法權益等政策舉措。(作者於學偉系西南財經大學中國金融研究中心博士生,天津財經大學金融系教師)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||