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金融、地產是指數躍上4000點以後最牛的板塊,尤其是地產,龍頭股萬科已經從7月初不到20元猛漲至34元,一個月上揚7成多。地產股為什麼這麼牛?上周五剛剛披露半年報的金地集團當能告訴我們許多答案。
半年報顯示,金地集團每股收益0.245元、每股淨資產3.80元(按7月增發後8.39億元股本計算),而股價高居於50元上方,看起來市盈率、市淨率都高得離譜,其實不然。7月初,公司以26元/股的價格定向增發1.73億股,募資44億多元,使其淨資產從原來的30多億增至75億元左右,即每股淨資產已近9元,金地的淨資產增加1倍多,一個月前以26元認購新股的機構投資者,賬面盈利也已近翻番。
從理論上說,淨資產增加1倍,開發和銷售規模也將同步增長,而盈利增速可能更高。
對地產開發商來說,下面幾個財務數據是最關鍵的數據:
首先,預收帳款遠高於營業收入。上半年金地營業收入18.63億元,增長57%;與此同時預收賬款從16億增至40.5億,增長153%,這就是說,公司真正實現的銷售增長(營業收入+預收賬款合計59.13億元,同比增長112%),遠比報表確認的營業增長要高得多。我們不妨將之稱為預收/營收比率(預收賬款/營業收入),對房地產股來說,預收/營收比率等於和大於100%者均可看好,因為預售房款已滾滾到賬,未來的利潤確認已不成問題。而金地這一比率為217%。
第二,真實負債率。從報表看,金地集團總資產143.87億元,總負債106.9億元,負債率達74.3%,但實際上,40.5億元的預收賬款只是賬面上的負債而是實實在在的權益,因為現在的情況下,業主買了期房後很少有退款退房的。正因為如此,盡管公司負債從71.55億元增至106.9億元,增加40多億,可剔除預收賬款後的真實負債率為49.69%,與期初60.06%相比還下降了10個多百分點。事實上,公司銀行貸款不過8.88億元(比期初12.73億元下降3成多),對淨資產75億元的金地集團來說,這點貸款根本不算多,換言之,繼續擴張的潛力還大得很。
第三,土地儲備。今年上半年,公司批地127萬平米,總地價43.53億元,預計可建房235萬平米,三項指標分別是去年全年的196%、118%和186%,即上半年新獲取的儲備比去年全年還多。如果以上半年銷售面積54萬平米計算,新獲取的土地儲備可供2年建房售房。
第四,房價和利潤。上半年,金地售房54萬平米,銷售金額47.22億元,比上年同期增長43%和85%,銷售面積增43%而銷售金額增85%,後者幾乎是前者的1倍,足見房價攀昇之凌厲!上半年公司銷售毛利率為43.57%,同比增加了7.32個百分點。對房產開發商來說,三項費用和稅金所佔不多,百分之四十幾的毛利,起碼有30%的淨利,只要能拿得到地,並有相應的資金保障,暴利就能延續下去!除非有足以致命的調控,例如不准售期房。(賀宛男)
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