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周二,滬指衝擊千八關口未果,房地產股成為最大拖累。天鴻寶業、泛海建設跌幅在9%以上,其它如招商地產、保利地產等跌幅也均在5%以上。我們認為,前期地產股在嚴厲的調控政策下還高昂牛頭,是中報業績和人民幣昇值兩大關鍵因素在支橕。房地產股周二的表現是在土地審批再度加強的前提下,當地方政府的『土地財政受到質疑後,沒有理由不低下高昂的牛頭』。
從預售款和信托窺視滯後效應。今年二季度以來,在宏觀調控一陣比一陣緊的背景下,不少地區的房價不跌反漲,房地產企業也業績大增。前幾年市場的火爆正滯後體現於上市公司賬面。這種優異的業績還將有所延續。與業績增長相反的是,房地產企業的銷售則不再像去年同期那樣活躍,定金及預售款,多年來一直佔據房產企業總資金來源的首位,綜合估算比例在40%左右,而有資料顯示,2006年前三季度出現7.3%的負增長,僅貢獻27%的投資資金來源。定金及預售款的下降,反映了行業預銷售同比下降。另外,信托投資的減少也折射出房地產企業資金缺乏的窘況。
本幣昇值和剛性需求還將力挺地產股。人民幣昇值全面提昇國內地產資產價值,必然吸引投機資金繼續流入房地產市場。此外,剛性需求也是支持地產股的一個重要因素。在人口增長、經濟增長和城市化的大背景下,我國房產需求極其巨大。當然,短期爆發後的調整是必然的,但這並不能改變中長期趨勢。
地產企業優勝劣汰風險機會並存。目前房地產板塊加權平均市盈率為35倍左右,整體估值居高,存在一定的系統風險。由於貸款利率水平和地價的提高,房地產行業當前正處於競爭激烈、集中度提高的趨勢中,具有規模和品牌優勢的地產公司在競爭中日益處於有利地位,未來房地產市場是品牌規模開發商的市場,這個趨勢已日益明顯且無法改變。 武漢新蘭德餘凱
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