|
||||
針對近期北京房地產市場『商品房空置面積下降,房價依然持續上漲』的狀況,中大恆基不動產營銷總經理王述認為,政策因素是造成這種情況的主要原因。同時,他還表示,受今年5月以來宏觀調控政策的影響,傳統淡旺季的規律已有所改變。
增量不足吸納空置房
日前,北京市統計局和國家統計局調查總隊聯合公布了最新的北京市房地產開發情況。8月末,房產投資增速出現回落,銷售持續旺盛,房價持續上漲,空置面積比7月減少17萬平方米,比上年末則減少31.7%。
在國家打擊『屯地』的政策背景下,京城房地產開發企業完成土地開發面積比上年同期增長3倍。但全市商品住宅施工面積比去年下降8.8%,其中新開工面積1018.1萬平方米,下降5.6%,而與此同時,北京商品住宅竣工面積下降38%。
與此同時,北京市普通住宅房價持續上漲,價格指數累計達110.7%,比1-7月提高0.3個百分點。
據中大恆基不動產營銷統計,新盤開盤價格自5月份起即呈現大的起伏和波動。5月開盤均價為7282元/平方米,6月份上漲至8712元/平方米,7月份又有所下滑,為7682元/平方米,8月份仍呈漲勢,為8207元/平方米,9月上旬,新盤開盤至歷史最高價位,均價高至11433元/平方米。
北京市統計局方面表示,目前情況與京城在2008年承辦奧運會,要求樓盤在此之前竣工的要求有一定關系。
另外有消息稱,9月15日,北京市建委召集了近百家物業公司,開展北京市存量住房空置和閑置情況調查,調查涉及160餘個小區,調查結果將於10月15日上報建委,然後再根據該數據確定相關房地產調控政策。
業內人士表示,這一舉措被認為是導致空置房屋銷售加快的原因之一。
王述分析,從供需匹配來看,今年下半年供應面積持續不足,月均缺口在7、8萬平方米左右,吸納了部分空置房。主要原因是由於政策的調整,原本計劃入市的項目面臨規劃調整,開盤時間滯後,造成短期內連續供應不足,樓市出現斷檔,價格呈慣性上漲。加之消費者對市場『旺銷』局面的恐慌心理和『追漲』的慣性心理,因此造成了供需失衡局面。
『金九銀十』出現變化
以往『金九銀十』是樓市的傳統銷售旺季,大量新盤集中上市,市場供應量、成交量雙雙增加。但是,受今年5月以來宏觀調控政策的影響,目前情況有所不同。
據中大恆基不動產營銷代理項目銷售數據顯示,相比8月份,9月份銷售套數有所上昇,環比增幅為26%,但相比去年同期,銷售套數則有大幅下挫,同比下降了58%。由於調控政策對於大戶型的限制,預期將成為市場稀缺產品,短期內出現了針對大戶型產品的『追捧心理』。中大恆基不動產營銷數據顯示,9月代理項目的套均成交面積為120平米,同比增加了10%。
商品房成交的戶型面積及價格走勢反映出了明顯的特點:面積在70-120平方米的二居室成交最為活躍,佔46%,銷售均價略有下浮,降幅為7%;120平方米以上的三居、四居室成交量居於次席,佔9月總成交量的32%,銷售均價呈現較高幅度增長,環比增長28%;而70平方米以下的一居室成交量僅佔22%,價格也有所下滑,降幅為16%。
二居室的平穩增長顯示出在現階段居民的購房需求仍是由自住為主的剛性需求支橕。
王述表示,樓市的每一次波動都與政策有著密不可分的聯系,如果說2005年是房地產市場的『政策年』,那麼2006年則是房地產市場的『宏觀調控年』,而房地產市場宏觀調控政策的組合仍然主要是『行政+貨幣』。
王述認為,從今年的情況看,傳統淡旺季的規律已經改變。每逢新政出臺,市場都會給予快速反映,房價呈大起大落態勢。其重要因素之一是宏觀調控的目標主要是促進未來房地產市場的健康發展,對現階段市場的調控手段較少。而供需雙方,即開發企業和購房人對未來預期的不確定性導致現階段不能達到有效供給,剛性的購買需求造成了房價的高幅上漲。雖然傳統旺季『金九銀十』已經過半,但政策引發的市場斷檔、供需失衡局面仍將持續,預計今年下半年至明年上半年,交易量將依慣性按現有軌道保持平穩,不會有較大波動。
二手房成交放大事出有因
據鏈家地產統計數據,『金九第一周』成交量相比八月同期上漲明顯,漲幅達30%,成交價格上漲1.7%。
鏈家地產市場總監金育松認為,雖然『金九銀十』期間會促進二手房成交增加,但造成今年二手房成交大幅上漲的根本原因還是始於六月的宏觀調控政策影響。
由於五年內次新房交易成本增加,導致部分二手房持有者『由售轉租』,部分購房者將需求轉移到五年外『無稅房』,這直接導致了供需嚴重的不對稱及二手房成交量的大幅下降。
但這些剛性需求不可能在五年外房產上停留太長時間,而是會逐漸去尋求更符合自身需求的次新房。從八月中下旬開始,次新房成交量的大幅上漲可以看出,需求的持續上漲導致的供需配對增強纔是『金九第一周』二手房成交量大幅上漲的真正原因。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||