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我們認為,經過連續上揚,多數地產股估值已經處於相對高位。此時,調控利空的預期可能會起作用。
考慮到地產股走強的理由充足,『長牛』的趨勢不會改變,因此,調整中建議重點關注三類房地產公司:受益於人民幣昇值預期的持有物業型公司、持續增長的區域型地產龍頭公司、土地儲備豐富的公司。
多種因素支持地產股走強
我們認為,人民幣昇值預期是地產股走強的主要推動力,而近期地產調控政策出現一段『真空期』,加之市場人士多數預期今年多數地產公司業績將會持續增長,這些因素共同推動了近期房地產股的強勢。
昇值預期是地產股走強的主要推動力,而市場預期下半年昇值幅度將會加大。8月份以來,人民幣昇值幅度有所加快,近日人民幣兌美元中間價已衝破7.96元關口,而且管理層可能將加快昇值作為調控經濟的金融手段之一。我們了解到,昇值預期已成為下半年機構投資者的投資主線之一,也是促成絕大多數機構投資者下半年看好並布局地產股的主要原因。
目前處於地產調控政策的『真空期』,近期出臺大的調控政策可能性不大。自從今年5月份國家陸續出臺『國六條』以及九部門《意見》等針對地產行業的調控政策後,市場普遍預計管理層在下半年不會出臺大的調控政策,主要以各地政府貫徹落實以及出臺細化措施為主基調,這種政策利空的『真空期』為地產股的上漲提供了可能。
市場普遍預期今年多數地產公司業績將會持續增長。據我們對54家地產上市公司的統計,上半年地產上市公司主營業務收入平均同比增長了42.46%,淨利潤平均同比增長了9.45%。預計今年多數地產公司實現業績增長是可以預期的。
大盤走勢的先行指標
我們注意到,在去年年末以來的此輪行情中,地產股率先引領大盤上漲,並在今年4月初領先大盤構築階段性頭部,隨後大盤在7月左右纔創出年內新高。目前,G萬科又帶領地產股走出上昇行情並突破了前期高點,年初走勢在下半年的行情中是否會重演呢?我們認為可能性較大。
一是調控利空與昇值利好始終是影響地產股的兩條主線,並直接影響市場的心理預期,從而長時間左右地產股的走勢。這就決定地產股很難走出持續上漲行情,而可能是采取『振蕩上行』的方式逐波向上。因此,在大多數地產股再次刷新年內高點時,市場對調控利空的預期影響將會再次顯現,從而使部分短線資金離場觀望。
二是調控政策『真空期』並不意味著對未來市場前景可以盲目樂觀。雖然地產行業目前已擺脫了調控政策出臺的『密集期』,但是中央已明確要加大宏觀經濟調控力度,貨幣流動性將進一步趨緊,而近期出臺的《關於加強土地調控有關問題的通知》又抬高了土地取得成本。從各地房地產市場來看,年內的營業稅、個稅征收等稅收政策已使地產市場成交量出現一定萎縮,而『地根』、『銀根』的收緊使地產公司的資金鏈條更加繃緊。這種『越收越緊、越管越嚴』的行業背景使我們難以對地產市場的未來前景盲目樂觀。
三是行業估值處於近年內相對高位。我們對持續跟蹤的9家樣本公司的業績預測與估值分析,目前行業的平均動態市盈率為15.80倍,處於近年來的較高估值水平。我們研究發現,地產股前期也是在此估值區間內出現了調整。
行業風險、成長性、再融資等因素是判定上市公司市盈率高低的主要依據。我們認為,大多數地產公司今年的業績增長不會高於市場預期,而且調控政策對公司業績的影響可能將會在2007年、2008年逐步體現。銷售收入的降低、開發成本的增加不但會加重原有中小地產公司的虧損,也會降低優質地產公司的業績增長預期。而且,行業調控風險以及再融資壓力的加大都使我們難以進一步提高地產行業的整體估值水平。因此,估值處於相對高位的地產股短期內已被封殺了過大的上漲空間。
關注三類地產上市公司
我們認為,多數地產股可能會在近期創出新高,而後逐漸構築階段性頂部,地產股龍頭G萬科的未來走勢將會具有較強的代表性。
在目前的行業背景下,建議投資者以長期投資眼光選股並密切關注三類公司:一是受調控政策影響小、業績穩定增長、受益於人民幣昇值預期的持有物業型地產公司,其中G陸家嘴、G金橋屬於投資風險較低、預期投資收益穩健的兩家公司。二是關注區域市場走勢穩健、近兩年業績能夠持續增長的區域型地產龍頭公司,如我們始終跟蹤推薦的G華發、G棲霞。三是關注土地儲備豐富且成本較低、有較強的拿地議價能力的地產公司,具有代表性的公司是保利地產、G招商局。
地產上市公司估值 (單位:元/股、倍)
股票簡稱/06 EPS(E) /07 EPS(E) /NAVPS /06PE /07PE /PB
G萬科A /0.47 /0.61 /2.62 /15.06 /11.61 /2.70
G華僑城 /0.63 /0.86 /2.36 /21.37 /15.65 /5.70
G招商局/0.75 /0.97 /6.32 /19.20 /14.85 /2.28
G金融街 /0.57 /0.78 /2.34 /16.11 /11.77 /3.92
G金地 /0.59 /0.75 /4.18 /16.51 /12.99 /2.33
G陽光 /0.51 /0.61 /2.78 /11.92 /9.97 /2.19
G棲霞 /0.93 /1.12 /3.42 /14.60 /12.13 /3.97
G中企 /0.62 /0.80 /3.01 /12.27 /9.51 /2.53
G華發 /0.60 /0.75 /4.40 /15.17 /12.13 /2.07
行業平均值/15.80 /12.29 /3.08
注:以9月12日收盤價計算數據來源:興業證券研發中心
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