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北京現在已經成了諾貝爾獎獲得者聚會的最佳場所。去年來了一批經濟學獎的獲得者,今年來的人中間什麼人都有,而二次聚會都到場的只有一個人,那就是被稱為『歐元之父』的蒙代爾先生。
蒙代爾先生是諾貝爾經濟學獎的獲獎人,蒙先生和發展中國家中國的關系是如此之緊密,不僅把自己的公司開到了中國,這一次更是把以自己命名的大學也開到了中國。蒙代爾看好中國的經濟,了解中國的經濟,因此,蒙代爾針對中國經濟發表的評價和建議,不僅中國政府願意聽,中國人民也願意聽,因為聽得懂也聽得進。這種感覺不僅水皮有,專家也有,去年中國人民大學的副校長陳雨露和水皮一起在央視為諾貝爾經濟學獎的得主演講作轉播嘉賓,水皮表示,聽得明白的也就只有蒙代爾說的中國經濟問題,陳雨露教授也有同感。說句玩笑話,如果水皮能和那麼多的諾獎得主產生心靈的共鳴,那麼,獲獎的就不是他們,恐怕是水皮了。
不過,和以往不同,蒙代爾先生這次在北京的演講卻是以潑冷水為主,潑冷水的對象不是別人,正是北京引以為傲的奧運經濟。蒙代爾在北京論壇上提醒中國警惕奧運經濟的泡沫,預防亞特蘭大和悉尼奧運會之後出現的經濟疲軟。這兩個地方,都在奧運會之後出現了場館閑置,商品價格下跌過大的現象,以致服務業蕭條,旅游人數急劇減少,失業大幅度上昇。
老實講,蒙代爾的警告性發言讓水皮對他肅然起敬。因為老實講,蒙代爾在中國有著自己再明顯不過的商業利益,而且市場開發在水皮看來似乎和蒙的身份有點不相匹配,更和我們一般大師的所謂清高形象相去甚遠。但是,蒙代爾畢竟還是蒙代爾,並沒有完全被孔方兄蒙住雙眼,他潑出的冷水可以說是諾貝爾獎級的冷水,潑的時機也是恰到好處。
為什麼說蒙代爾潑的冷水恰逢其時呢?
因為此時距離奧運會的開幕時間還有整整兩年時間,不管是官方也好,民間也好,作為投資的概念,奧運板塊正是啟動之時。
說來也巧,就在蒙代爾演講之時,北京晚報推出了一個特別的周刊,『北京地產』,其開篇的主題是預言,而2006年9月7日出版的報紙預言的並不是2007年的市場,而是2008年的市場。在這個預言系列的國際對比中,『奧運推動了大城市地產鳳凰涅□』的報道佔了打開的兩個對頁,一個『漲』字讓人看得熱血沸騰。
漲幅最大的應該算是1992年奧運會的主辦地巴塞羅那,1986年到1993年的七年間,巴塞羅那的住宅價值增長了250%-300%,奧運會的廣告效應讓這個過去在世界上知名度不大的城市一躍成為歐洲的第七大城市。
上漲時間最長的是1988年舉辦奧運會的漢城。漢城不但在辦會之前,擴建了機場,治理了漢江,改善了城市環境,而且由於奧運村坐落在漢江以南,會後江南地區成為新的居住區,以至房地產一直火爆到1995年,滯後效應持續了七年。
2004年的雅典和2000年的悉尼是奧運地產漲幅榜上最中規中矩的城市,舉辦前的七年均保持大約10%的漲幅。1996年的亞特蘭大,是漲幅榜上漲幅最少的城市,一共也就漲了30%,亞特蘭大舉辦奧運的好處在於會後成為了『會議之城』,而其郊區住宅居然因此而成為旅游景點之一。開啟奧運地產先河的是1984年的洛杉磯奧運會,了解奧運會歷史的人都知道,在美國人引入商業化運作之前,歷屆的奧運會都是虧損的。而在1984年以前,美國加州的房地產市場亦整體下滑,但是在舉辦之後,奧運會的贏利帶動了經濟的增長,洛杉磯的房地產市場出現逆市上漲的局面,房地產成為此後舉辦城市最先受益的行業。
但是,研究表明,奧運會對房地產的影響是不均衡的,臨近奧運場館的住宅價格的上漲有保證,但是商業地產卻相反。巴塞羅那的寫字樓市場因在辦會前的1991年到達頂峰,其後租金下跌超過50%,而商鋪市場則幾乎沒有增量,酒店業受到的影響是最大的,波動也是最大的,巴塞羅那甚至因為預測擁堵的影響,奧運之年反而出現游客下降的尷尬局面。
奧運概念自從2001年中國獲得主辦權之後就一直在刺激著中國的經濟。從經驗看,奧運會在發展中國家舉辦和在發達國家舉辦,意義是完全不一樣的。1964年日本東京用舉辦奧運會的契機讓日本提前10年實行現代化,當時建的新乾線至今還是日本人的驕傲。1988年漢城舉辦奧運會,標志著韓國從『亞洲四小龍』中脫穎而出,正式走向世界。對於中國而言,奧運會無疑是向世界證明自己的機會,同時也是北京提前進入國際大都市行列的機會,從市政建設的角度講,北京的城市發展會為此而提前10年。考慮到這10年是在經濟高速增長基礎上的10年,因此,北京的奧運會某種程度上必然要透支未來的潛力。奧運會後怎麼辦?這是北京新的一屆政府馬上就要面臨的問題。
至少從目前的情況看,北京的房地產市場還沒有變成脫僵的野馬。2001年的時候,北京的房價平均是4700元,而現在是平均7500元左右,5年時間漲了60%,平均每年12%,沒有太離譜,但是考慮到5年前北京的均價是三環的概念,而現在的均價是四環的概念,因此絕對漲幅只比100%高而不會比100%低。大家擔心的並不是現在的房價高還是低,擔心的是房價會不會在奧運之前出現『最後的瘋狂』,出現令人恐怖的大幅上漲,出現趕超上海的情況。
蒙代爾潑的冷水能消除我們的擔心嗎?
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