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隨著上市公司中報披露的結束,各家房地產上市公司也都公布了2006年中期報告。數據顯示,在已公布中報的房地產上市公司中,多數業績出現了增長,兩極分化的情況進一步體現。在地產板塊股價大漲的同時,資金緊缺已經成為眾多地產公司最大的夢魘。
六成公司業績顯著
從公布的數據來看,目前有近百家以房地產業務為主,或具有房地產收入的上市公司,從其公布的2006年上半年的業績情況顯示,地產上市公司中有近40家主營業務收入出現不同程度的增長,30多家淨利潤同比增長,其中增長幅度在50%以上的達到了近20家。
據有關方面不完全統計,已經公布中報的幾十家房地產企業總共實現主營業務收入253.97億元,同比增長16.67%;淨利潤37.15億元,同比增長24.86%。在眾多上市公司中,成為顯著的績優板塊。
有市場人士表示,房地產上市公司業績增長的主要原因是,按照房地產行業的結算原則,2006年上半年的半年報實際反映的是2005年或者2006年初的銷售成果,在該階段房價依然持續上漲,所以多數公司業績都有一定的增長。
未來業績有所保證
海通證券分析師對記者表示,按照半年報的數據情況,盡管面臨國家宏觀調控的考驗,但房地產行業的未來業績依然看好。
該分析師對記者表示,從統計數據來看,今年上半年,已公布中報的房地產上市公司預收賬款總計高達277.15億元,同比增長64.89%,為上半年主營業務收入的1.15倍。這意味著,未來半年或一年內,這些預收款將進入業務收入中,房地產上市公司的業績已經有高額預收款的保證。
但也有人士提出了不同意見,有分析師對記者表示,因房地產行業特殊的會計制度,2006年上半年的半年報對本輪調控的影響還沒有體現,而相關影響肯定將在未來的報表中有所體現,這將增加房地產公司的業績變數。
兩極分化有所加劇
從公布的2006年中期報告可以發現,房地產公司業績的兩極分化情況進一步加大,萬科、金地等名牌公司的業績穩定增長,而一些小規模的開發企業業績徘徊不前。
海通證券分析師對記者表示,以深物業(000011)為例,該公司業績由去年的每股收益0.0197元變為今年上半年每股虧損0.0432元,淨利潤變為-2339萬元。該報告期內數據是進行重大會計差錯更正追溯調整後的數據。同時,武漢眾環會計師事務所對公司上半年報告出具了有強調事項段的『非標意見』。
對於主營業務盈利能力較上年同期出現重大變化,該公司方面解釋,由於報告期內房地產項目尚處於開發狀態,均未達到銷售條件。報告期內所銷售的項目為以前年度未售完的尾盤部分,結轉的房地產項目的銷售收入減少所致。
萬科、金地等名牌公司的業績進一步穩定增長,預計行業內的並購將進一步增加,強者恆強的格局將開始出現。
業績促使股價上揚
在剛剛過去的8月份,房地產股票一騎絕塵,地產指數8月份漲幅為17.09%,成為滬深兩市的領漲指數。保利地產、G天宸、G中企、G世茂等多只股漲幅超過20%,遠遠超越大盤的表現。
8月份房地產股票表現分外搶眼,出現集體暴漲的態勢。統計顯示,保利地產、G天宸、G中企、G世茂、G中糧地、G招商局、G城建、G實發展、G*ST珠江、*ST中天、G萬科A、G金地、G華發等10多只房地產股在8月份表現不俗,月漲幅均超過20%。其中保利地產、G天宸的月漲幅分別為43.59%和41.39%,G中企、G世茂、G中糧地的月漲幅為39.04%、31.06%和30.8%。同期,上證綜指和深證成指的漲幅僅為2.85%和5.88%。
從領漲的房地產股來看,除了保利地產是新股之外,其他多數個股均為基本面優良的品種,有不少是基金為首的機構重倉股,G中糧地、G萬科A、G金地等品種還被QFII重倉持有。此外,一些低價股表現也相當火爆。G*ST天橋由於中期業績大增,8月份漲幅高達62.36%,雄居兩市A股之首。G華天、G中寶、綿陽高新、G金宇等品種也有較大的漲幅。
人民幣昇值奠定基礎
市場人士表示,除受業績增長因素刺激外,人民幣不斷昇值也成為地產股暴漲的基礎。
招商銀行有關人士介紹說,在突破7.96的關口後,人民幣兌美元匯率近期繼續上揚。人民幣兌美元中間價達到7.9585,較前一交易日又漲了13個點,再度創下歷史新高。進入9月後,人民幣出現了一定的加速昇值跡象,盤中人民幣兌美元中間價一度達到7.94關口。歷史經驗表明,本幣的昇值往往導致以本幣計價的資產昇值,特別是以股市為代表的虛擬資產,其昇值幅度將遠遠超過本幣昇值的幅度。人民幣資產重估增值的行業,最典型的就是房地產和商業地產行業。
各家證券機構也紛紛認為,人民幣的長期昇值趨勢比較明顯,有益於房地產行業發展,針對房地產的宏觀調控,有益於房地產業的整合,房地產業行業中的優勢企業,今後將能夠獲得更大的市場份額。
負債率有所增加
盡管有業績和人民幣昇值的雙重推進,但從各家地產公司的中期報告,還可以看到,上市公司平均資產負債率由2005年同期的57.5%上昇至59.9%,說明房地產公司對銀行等金融機構的依賴程度依然較大,國內目前已經進入了一條緩慢的加息通道,這對地產公司影響較大。
海通證券分析師表示,半年報顯示資產負債率在70%以上的公司共有15家,佔全部上市公司的22.7%,上市公司平均資產負債率由2005年同期的57.5%上昇至59.9%,說明房地產公司對銀行等金融機構的依賴程度依然較大,而4月和8月的兩次加息會對上市公司產生一定不利影響,為減少其對企業經營產生的不利影響,擴大股權融資渠道是較為理想的選擇,而股權融資對上市公司的盈利能力和財務狀況有更高要求,資產負債率高且盈利能力不強的公司在資本市場上將逐漸邊緣化。
資金飢渴癥加重
業內人士也擔懮,在大多房地產企業業績持續向好的情況下,作為判斷上市公司業績『含金量』的經營性現金流卻出現了大面積的負數,而且房地產公司上半年的資金隱懮進一步昇級。
有人士表示,在發布中報的幾十家房地產企業中可以看到,有不少家公司每股經營性現金流為負,房地產龍頭萬科的每股經營性現金流也由去年同期的-0.2798元,下降為今年的-0.8057元,下降幅度高達187.96%。每股經營性現金流為負,且同比為負增長,表明房地產企業的資金需求量很大,資金狀況進一步令人擔懮。隨著投資規模的擴大,房地產公司資金短缺的境遇可見一斑。
經營性現金流的不盡如人意,一方面導致派息能力與意願的弱化,另一方面,也加劇了上市公司對再融資的渴望。目前,北京城建、泛海股份、棲霞股份等地產公司都已經提出了再融資的計劃。僅8月25日一天,就有億城股份、深南光、招商局三家地產公司提出了再融資的計劃。
如此多的地產公司爭相再融資,市場能否接受呢?深南光的工作人員對記者表示,目前的趨勢是,越是有錢的公司越能掙錢,越掙錢的公司就越受到投資者的青睞。已經在證券市場上佔有一席之地的房地產上市公司,由於土地制度改革以及銀行對開發商的企業貸款門檻抬高,因而逐漸突顯出資本的優勢。無論是競標土地還是收購項目,擁有募集資金的上市公司無疑處於市場競爭中的極有利位置。當這種行業競爭優勢轉化為公司業績大增和估值的提高時,地產上市公司的再融資也就並非難事了。
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