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一種可能真正實現『以房養老』的保險產品——住房『反向抵押貸款』有望推出。在上周舉行的『轉型期房地產融資渠道解析會』上,中國房地產開發集團總裁孟曉蘇透露,目前他遞交的該項目方案已經獲得批復,在京入市可以預期。
會後,記者獨家了解到該方案的相關細節。
與住房抵押貸款不同的是,『反向抵押貸款』的介入者不是銀行而是保險公司。因此它實際上是一個保險產品。按照孟曉蘇提出的方案,投保人可以用居住房屋的產權作抵押,按月從保險公司領取現金直到身故。這相當於保險公司通過分期付款(按月支付)的形式,收買投保人擁有的房屋產權。其操作形式類似於把『住房抵押貸款』反過來做,因此被稱作『反向抵押貸款』。
投保人既能住在自己的房子裡,又能將房產提前變現用於養老。顯然,這一險種的推出,有望真正實現『以房養老』。
孟曉蘇說,目前我國大多數老年人積蓄不多,僅靠有限的退休金生活。前幾年實行的公房出售,使不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產,有人因此『家產萬貫』。但是這些「百萬富翁」可支配的月收入僅有一兩千元,而自有房產要住,不可能先行出售或出租贏利,因此生活並不富足。
老人通常的做法是將房產傳給子女。但是有的老人沒有子女;有的子女本身有住房,他們真正的負擔是父母的贍養開支;也有的子女無法盡到贍養義務,老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價值幾十萬、上百萬元的自住房產在其有生之年逐漸變現,使其具有自己安排晚年生活的支付能力,同時又能繼續使用這套房屋,無疑是解決這些人養老問題的好辦法。
●住房『反向抵押貸款』方案解析●
投保條件
孟曉蘇在建議方案中引入了英、法等國成熟產品的操作辦法,『住房反向抵押貸款』的投保人要求是62歲以上的老年人。
投保方式
投保人將房屋產權抵押給保險公司,保險公司按月向投保人支付給付金,直至投保人亡故,保險公司收回該房屋,進行銷售、出租或拍賣。
給付金計算
給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息,並按平均壽命計算,分攤到投保人的預期壽命年限中去。即:每月給付金額=(房屋現值-房屋折損-房屋增值預期-保險公司預支貼現利息) /[(預期壽命-投保時壽命)×12]
實例分析
●實例1:張先生,62歲,住房面積196平方米,房屋八成新,位置優越。經評估房屋現價145萬元。
●實例2:趙女士62歲,住房面積150平方米,房屋九成新,位置離市區較遠。經評估房屋現價80萬元。
分析:按我國男性人均壽命69.63歲計算,加上地區差異,投保人的壽命計算基數為10年。10年後房屋折損26萬元,房屋與土地增值預計26萬元,兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25%(按年息6%計算),按75%計算給付額為108.75萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去,張先生每月可以得到近1萬元。
分析:按我國女性人均壽命73.33歲計算,加上地區差異,投保人的壽命計算基數為14年。14年後房屋折損19萬元,房屋與土地增值預計24萬元,計增5萬元。保險公司扣除預支貼現利息30%(按年息6%計算),按70%計算給付額為59.5萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去,趙女士每月可以得到近4000元。
人物專訪
孟曉蘇,1949年出生。北京大學文學學士、經濟學碩士、博士。1992年任中國房地產開發集團公司總經理、中房集團總裁;現任中房集團公司黨委書記、董事長,中房集團總裁;歷任全國人大常委會辦公廳秘書局副局長,國家進出口商品檢驗局副局長。
孟曉蘇:『房產金庫』將有效補償老年生活
孟曉蘇在業內聲名顯赫,不僅僅因為他是中國最大的房地產開發集團總裁。10年前,正是因為他的提議,推動了個人住房抵押貸款辦法的出爐。昨天,他就反向抵押貸款方案闡述了自己的觀點。
『當年我們提出住房抵押貸款得到中央肯定的時候,很多銀行的行長不願意接受,他們認為國企借錢都不還,老百姓借錢怎麼會還?』孟曉蘇回憶道。
『然而事實證明這是一個很安全的資產。』孟曉蘇說,『到去年中國住房抵押貸款已經達到18000多億元,不良資產只有16.7億元,只佔0.68%。而且一旦房子收回,就不是不良資產,這個比例將趨近於零。』
對於住房『反向抵押貸款』的前途,孟曉蘇同樣看好。『老年人能夠在收入低谷期開啟「房產金庫」,將有效補償老年生活,保持子女與社會對老年人的長期尊重,有利於推進和諧社會建設;另外,如果實行遺產稅制度,也可以有效地為投保居民依法避稅。』
在社會效應上,孟曉蘇分析說,『反向抵押貸款的壽險服務使產權住房成為一種「養老儲蓄」,為養老而儲蓄不再成為必要。』孟曉蘇還指出,這一險種的推出,將使個別官員為晚年生計而違法違紀不再有經濟上的必要,有利於從源頭上解決「五十九歲現象」問題。
據了解,目前這種險種在上海已有小范圍試點,但北京何時推出尚無時間表。而在孟曉蘇看來,推行該險種的意義,不僅在於解決養老保障問題。『它對我國保險業的發展將起很大作用,』孟曉蘇說,『保險公司現在有的是錢,一萬四千多億元保險資金沒有出路,缺的是安全而有穩定收益的產品。』晨報記者楊舒萌
以房養老尚存政策難題
保險:目前國內不允許金融混業
保險公司預感,針對『反向按揭』新險種的推出將困難重重,尚需突破。
長城人壽保險北京分公司總經理焦益寬告訴記者,針對『反向按揭』的險種,國內從未有過先例,它需要在專業人士評估後進行專門開發,並不可能短時間內完成。『況且其中對房價評估的環節相當復雜。』
而最讓這位資深專業人士感到犯難的還是來自政策層面的問題,『目前,國內是不允許金融混業的,因此,保險公司是不允許做反向按揭業務的。』焦益寬說。目前,國內金融業是采取分業經營。盡管金融混業經營試點在法律制度上已經沒有障礙,但金融混業經營試點和探索還需要時間。晨報記者李雋瓊
銀行:目前不能主動處置房產
在英國和法國,反向按揭這項業務由保險公司介入,但在美國,這類業務更多的是由銀行機構承擔。
但國內的銀行機構同樣也會有困惑。光大銀行私人業務部個人信貸處處長肖英男認為:之所以國內銀行一直沒有推出『反向按揭』業務,一個重要原因是該業務要求銀行主動地去經營房產,但這很難辦到。通過反向按揭,銀行拿到了房產,但如何處置這些房產是個大問題。他介紹說,以往國內銀行處置房產都是被動的,都是處理的抵債房等不良資產,而不是主動地去買賣房產。
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