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日前,金地集團(600383.SH)發布公告,披露公司與荷蘭金融機構ING集團旗下的ING房地產建立戰略合作伙伴關系。合作投資金地天津格林世界項目的開發。
根據雙方約定,本次合作涉及土地面積約26.6萬平方米,ING基金將共投資約1.88億元,其中1.37億元為收購金地天津注冊資本51%的股權轉讓價,該轉讓公司將獲得稅前收益3500萬元。轉讓完成後,金地天津將變更為中外合作經營企業,項目的開發建設將繼續由金地天津完成。ING基金將擁有金地天津48%的利潤分配權,金地集團擁有52%的利潤分配權。同時,當項目收益達到或超過雙方商定的預估水平後,公司將獲得一定比例的超額利潤分配和超額管理費獎勵。
金地集團董秘許亞峰對記者表示,通過與ING房地產以共擔市場風險的形式,金地集團將開拓國際資本融資渠道,增強獲取優質土地儲備的能力並加速公司房地產業務的發展。
記者了解到,天津格林世界項目位於天津市津南區雙港鎮,項目總佔地面積約37.74萬平方米,由金地(集團)天津房地產開發有限公司負責開發建設。金地天津系一家由金地集團與全資子公司深圳市國際網球俱樂部有限公司共同設立的有限責任公司。
此次的合作方ING房地產隸屬於荷蘭金融機構ING集團,是世界上位居前列的房地產投資公司,截至2006年3月,ING房地產在全球管理的資產組合價值總計達890億美元。
『在法律上,這算是一筆股權融資。因為金地要將所持有的金地天津注冊資本51%的股權轉讓給ING基金,金地天津變更為中外合作經營企業後,ING將成了間接給金地提供商業信貸的投資公司,屬於FDI(外國直接投資)』。深圳國信證券分析師林田對《第一財經日報》表示。
也就是說,這實際上是一筆商業貸款。但由於商業貸款屬於資本項目,直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制,因而纔不得不『曲線融資』。
從這次融資的載體來看,金地天津成了是一家中外合資公司,由金地和其附屬公司深圳市國際網球俱樂部有限公司共同設立,該公司權益實際上完全屬於金地。正是這種中外合資的企業性質,為以股權形式取得境外融資打開了方便之門。
值得注意的是,這不是一筆簡單的股權融資,而是以外國直接投資(FDI)為名,行商業貸款之實的信貸融資。
『房地產企業以FDI取得境外貸款曲線融資,目前已經是潮流,萬科、金地等房地產企業都深諳此道。』南方基金管理有限公司副總經理周明這樣對記者表示。
『目前,國際地產基金一般只選擇和最有實力和發展潛力的公司合作,看中的是管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。』深圳一融資專家指出,從目前已與境外基金達成合作的發展商來看,幾乎無一例外都是業界大牌,真正感到資金困難的中小發展商很難獲得境外基金的青睞。
由此看來,宏觀調控對全國3萬餘家房地產企業本已是一個『大浪淘沙』的過程,中小企業在土地和信貸的雙重『夾擊』之下,生存的空間已然大幅收窄,同時,他們想轉而尋求境外資金的願望又在現實面前再次遭到沈重一擊:因為境外金融機構和境外基金青睞的仍然是房地產開發商中的『強者』。
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