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央行的突然加息,使得固定利率房貸一下子熱了起來,隨著農業銀行加入固定利率房貸的『隊伍』中,辦理固定利率房貸的銀行增至4家,分別為光大銀行、招商銀行、建設銀行、農業銀行。對於普通百姓來說,選擇房貸就一定要選擇固定利率房貸嗎?
加息催熱定息房貸
央行19日上調了存貸款利率之後,一些推出固定利率房貸產品的銀行相繼上調利率。招商銀行率先行動,值得關注的是,這一次招商銀行並沒有和上次加息一樣采取和基准利率同步的上調舉措。此外,建設銀行也對固定房貸利率進行了調整。特別值得注意的是,就在央行上調利率後不久,農業銀行正式推出了固定利率個人住房貸款產品,按貸款期限分為3年期、5年期和10年期三個檔次,對應的利率區間分別為5.75%—6.55%、5.85%—6.65%、6.15%—6.95%。業務范圍包含一手住房貸款和二手住房貸款,暫不包含商業用房貸款。農行新推出的固定利率房貸產品增加了固定+浮動的混合利率方式,還增加了利率調整選擇權條款。
浮動房貸仍有優勢
細心的投資者可以算出,經過此次加息後,部分較短期限的房貸利率水平實際是『負增』的。以一至三年(含)貸款為例,加息前的利率為6.03%,下浮10%為5.67%,加息後的利率為6.30%,下浮15%為5.355%,比加息前反而減少了0.315個百分點。三至五年(含)的貸款利率,在加息前後保持不變;五年以上的,加息後僅增加了0.063個百分點。
相比定息房貸,普通房貸雖然沒有利率上的優勢,但值得關注的是其充分考慮到時間價值的因素。如果貸款50萬元(20年),雖然每年還款均額為4.2萬元,但假設年通貨膨脹率為3%,第20年的4.2萬元其實只相當於第1年的2.4萬元;30年貸款每年還款均額為3.4萬元,第30年所還的3.4萬元只相當於第1年的1.4萬元。如果考慮到通貨膨脹的因素,20年和30年的貸款利息差距並沒有想象中那麼大。由於目前的固定利率房貸的期限都比較短,因此從時間價值來看,並不一定比浮動利率劃算。
合理選擇最為重要
加息之後,當購房者紛紛將眼光轉向固定利率房貸時,可以看到普通房貸依然有其優勢。選擇房貸產品的標准不僅僅要看其付出的利率低,更為重要的是,在還房貸的同時,不能影響家庭的日常生活。
在選擇房貸產品時,首先應該了解各銀行提供的房貸產品優惠的幅度。可以通過銀行網站上的理財計算器計算每期還款的本金和利息,以此判斷是否適合自己的實際情況。在與銀行簽訂貸款合同的時候,一定要仔細制訂有關的條款,特別是在提前還款以及轉換房貸類型所涉及的相關服務費用的條款上,盡量做到有利於自己。目前各大銀行在普通房貸中提供了等本還息、等額本金、等額遞增、等額遞減等還款方式,這也為貸款者提供了更多的選擇。特別是對於打算提前還貸的人來說,選擇固定利率房貸是不劃算的。(袁非)
注:還款采取等額本息方式,固定利率房貸為10年還款,浮動利率房貸為20年還款,均按最優惠利率計算,其中固定利率房貸選擇建設銀行產品,貸款總額為50萬元
目前各銀行固定利率房貸利率以及相應區間的浮動利率房貸利率
固定利率房貸/3年/5年/10年/10年以上
招商銀行/6.06%—6.36% /6.18%—6.48% /6.54%—6.84% /無
建設銀行/5.72%—6.36% /5.88%—6.57% /6.39%—7.02% /無
光大銀行/5.55%—6.12% /5.73%—6.21% /6.12%—6.45% /無
農業銀行/5.75%—6.55% /5.85%—6.65% /6.15%—6.95% /無
浮動利率房貸/5.355%—6.30% /5.508%—6.48% /5.841%—6.84%
固定利率房貸與浮動利率房貸每月還款額和總還款額對照
品種名稱/原利率/月還款額/總還款額/現利率/月還款額/總還款額
固定利率房貸/6.12% /5581.20元/669744.43元/6.39% /5649.45元/677934.54元
浮動利率房貸/5.75% /3510.42元/842500.48元/5.841% /3536.44元/848746.30元
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