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目前,全球已經步入老齡化社會的發展軌道,隨著我國老年福利產業的快速發展以及社會福利事業的對外開放,各種養老項目的商業價值也日益凸顯。對於金融業而言,如何與飛速發展的老年福利產業攜手同行、共謀發展,這纔是各金融機構需要認真思考和面對的問題。在這方面,美國同行的做法頗可借鑒。
近年來,美國銀行推出的一種『以房換錢』、『以房養老』的『倒按揭』模式,在退休老人中頗受歡迎。比如,67歲的安德魯是美國的一位退休老人,他和老伴都有退休金和存款,生活不缺保障。但他還是把自己的房子抵押給了銀行,每月定期從銀行借款數百美元,用來旅行、購物,享受生活。事實上,『以房養老』在美國老年人中並不少見,這種方式在國際上被稱為『倒按揭』,在美國它的全名是『住房現金轉換計劃』。
據介紹,與購房者向銀行貸款再付錢給開發商不同,『倒按揭』是將自有產權的房子抵押給銀行後,由銀行每月付錢給抵押人,到期以出售住房的收入或其他資產還貸。由於這種方式與傳統的按揭貸款相反,故被稱為『倒按揭』。不少美國人年輕時『以錢買房』,年老時『以房換錢』,退休後生活仍過得比較舒適。
『倒按揭』之所以在美國興起,因為它解決了人口老齡化帶來的一個最大問題,既幫助老人解決養老問題,分擔了政府負擔,同時又可以為銀行提供多種收益方式,它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。當然,任何一種金融創新都存在一定的風險。『倒按揭』自然也不例外。一方面,銀行在與老人簽訂協議時要盡可能預測老人的壽命,以確定每月支付的數額。但由於老人壽命的不確定性,銀行或老人均存在受損可能;另一方面還存在房屋價值變化,利率的不穩定以及房屋的維修不當等風險。盡管『倒按揭』以房產作抵押,貸款回收有一定保證,但必須要在保險業的介入下,分擔貸款回收風險,這種房地產融資方式纔能穩步發展。因此,『倒按揭』除了需要政府財政上的資助外,還需要銀行、保險等相關部門的聯合運作。
對於中國人目前來說,推行『倒按揭』和防范其風險還言之過早。一方面,中國人還難以接受從『養兒防老』到『養房防老』的巨大落差;另一方面,中國人習慣將房子作為一筆財產留給子女,沒有像外國老人那樣的生活理念。但專家表示,這種養老方式還是有前途的,這種貸款形式應當具有相當大的發展空間。
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