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本輪房地產調控的特征是外科手術式的大面積摘除,雖然有玉石俱焚之嫌,卻也是無奈之舉。對房地產業的調控從消費市場、資金到經濟結構,由低到高分為幾個層級,目前的政策是數管齊下,強行壓制。
房地產市場遭遇寒潮。近日出臺的強征二手房交易個人所得稅,將會使一些地區活躍的二手房市場受凍。房地產市場本有一級市場與二級市場之分,這一政策抽走了連接一手房交易與二手房交易市場之間的梯子,既會抑制以短期轉手交易為特征的房地產炒作,同時,勢必影響房地產市場的正常格局,使得那些因經濟能力想進入二級市場的消費者,不得不擠入一級市場,從而影響房地產消費市場的梯度效應。
對外資購房設限則是從外圍清場,驅趕那些不計成本進入樓市、一心等著收獲中國樓市與人民幣匯率上昇雙重紅利的熱錢,還房地產市場一個相對單純的消費空間。
房地產商最薄弱的環節是高資金杠杆,政策首先從此處入手,卡住銀行對房地產商的資金輸血渠道,剪斷房地產業通向銀行的臍帶。類似於房地產公司上市與海內外REITs這樣的直接融資渠道,目前還在研究與試探階段,六部委意見不允許投資者以境外公司直接投資境內房產的新規定將不利於在海外上市的房地產基金在中國投資市場的發展』,直接提高了海外融資的難度。新加坡與香港地區已做好充足准備,但在中國內地房地產預期急跌、政策風險加大的情況下,恐怕會重新考量迎娶中國內地房地產REITs項目這位新嫁娘的成本。
如果說緊縮房地產銀行信貸是剪斷資金臍帶,那麼,控制直接融資則是減少輸血量,對房地產商來說,可能是致命的打擊。
最近醞釀的將土地出讓金納入公共財政預算體系,則屬於釜底抽薪。無法設想在房地產市場化之後,佔一些地方財政四分之一甚至一半以上的土地出讓金,居然一直在公共財政體系之外循環。
亡羊補牢,盡快將土地出讓金納入公共財政預算體系,既可以抵御地方政府可能存在的官員私人尋租空間,也將改變以往地方政府與中央政府在房地產領域的『影子』博弈現象,使房地產業的發展有章可循,接受各方的監督。這是建立現代公共財政的基礎,對房地產業的長遠意義將在加稅、緊縮信貸等短期效應之上。近日建立土地督察等制度,重演上世紀90年代中期控制投資過熱時進行精准打擊的方法,是短期內恢復土地秩序的第一步。
即使有這些外敷內服的配套藥方,對於房地產的宏觀調控政策的有效性、持續性仍不可過於樂觀。房地產高燒是中國經濟結構性弊病的並發癥,既涉及到低成本扭曲資本配置,也涉及中國的匯率與利率與世界范圍貨幣過剩,更涉及國內市場競爭不充分、投資渠道過窄等難題。
用大冰塊給房地產市場強行降溫可能造成兩種結果。比較樂觀的結果是,政府借助房地產市場降溫的空隙,抓緊時間進行結構性調整,從而使資本錯配的這一癥結逐步得到緩解,在行政手段調控見效之後,代之以市場化的調節手段,使得房地產業最終趨向平衡。如果能將土地所得納入地方公共財政,則是一個可貴的進步。
比較糟糕的結果是,在政府強力推動之下貌似取得不錯的效果,但如果像其他行業一樣,一些中小商人淪為殉葬品,產生房地產泡沫的深層次危機卻一個也未觸動,金融機構依然效率低下,幾個月或者數年之後,房地產業再次昇溫。最危險的可能性則是,在房地產業大洗牌過程中,一些國字號巨鱷或者離政府權力中心較近的商人借勢躲過一劫,而後借市場低迷之際,大肆搜刮籌碼。用調控手段調節出一個更大的政策市和權貴市,這纔要了房地產市場的命。
治療結構性弊病是痛苦而漫長的過程,在實行過程中可能遭遇各方面的掣肘,使政策被短期經濟形勢與迫在眉睫的任務、利益所挾持,而無法堅持到底。政府的決心與市場化的價值取向將是本輪調控的關鍵。
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