| “非常及時，很有必要。”昨天下午，中國社科院房地產金融研究所尹中立博士看到“建住房(2006)171號”文件後感慨。
該文件即傳言中的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，由建設部、商務部、國家發改委等6方共同制定。
如傳言所說，該文件分爲4部分，共14條，對外商投資房地產的市場準入、開發經營，以及境外機構和個人購買房產等3大領域，進行了明確規範。
設實體公司監管“熱錢”流向
政策(一)境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業。
政策(二)外商投資審理房地產企業，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，註冊資本金不低於投資總額的50%。
政策(十)在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間1年以下的境外個人，不得購買商品房。
解讀：“以前外資進入國內房地產市場無法監控，現在要求必須設立公司，註冊公司就要按照經營狀況繳納稅收，一是通過增加交易成本，減少一些投機性外資介入的可能性；二是有利於政府加強對市場的監管。”尹中立認爲。
戴德樑行寫字樓部助理董事張家鵬介紹，從去年人民幣實行浮動匯率以來，人民幣升值的呼聲更是不斷，大量的海外熱錢押寶人民幣將會繼續升值，大規模的外資涌入中國內地市場，而投資房地產業成爲了這些熱錢的首選。他認爲這些資金的涌入帶有一定投機性，迫使其成立實質性的註冊機構，可以一定程度避免炒作。
向股權換“熱錢”開刀
政策(八)外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。
解讀：張家鵬介紹，境外資本投資內地樓市主要有3種形式：一是幫助項目融資持有一定股份，然後通過股權轉讓賺取收益，歐美的投資企業經常採用；二是通過收購成熟物業，收取租金盈利；三是直接投資房地產開發，主要包括港資、臺資、東南亞的一些地產開發企業。
“對股權轉讓設限是非常關鍵的。應該是監管部門看到了這樣的苗頭。”尹中立所說的“苗頭”是指上述第一種投資方式。
按照相關規定，境外資金不能對境內企業直接投資，但是可以通過參股的方式。這些境外資金多數是熱錢，以快進快出獲利，所以企業在獲得這種資金的同時會承諾：約定期限內有境內公司回購熱錢所持股份，保證熱錢變現。2003年之後，這種運作方式逐漸增加，抵消了宏觀調控的效率。而且從今年初開始，出現外資購買房地產上市公司的股票以達到曲線投資的目的。
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