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今年第二季度,滬上甲級寫字樓租價再次吸引了人們的眼球。據戴德梁行第二季度市場報告顯示:上海的某些中心區域甲級寫字樓平均空置率一度達到了10年以來的最低水平——3%,進而助推租金繼續上漲。
即使如此,是否還會有更多的租戶願意支出日漸高額租金成為上海寫字樓的新租戶?『上海從去年末開始,就已經迎來一波銀行金融業大舉擴張的行情。在這些「財主」的有力推動下,上海辦公樓租金節節上昇。對租金敏感的制造業和其他傳統行業,則紛紛從市中心尤其是陸家嘴金融中心的一線物業退出,搬遷到租金上漲幅度較小的二線物業,個別先知先覺的大企業更一不做二不休,乾脆搬離市中心,進入近年新興的近郊商業園區,更可獲得個別地方的鼓勵政策和未來擴展的空間承諾。』仲量聯行中國區董事陳立民如此對記者分析。
盡管絕大多數跨國公司在亞太商務辦公的首選地中,新加坡或中國香港一度是他們的不二之選,但目前上海與新加坡之間的地位正發生微妙變化。多項調查顯示:同新加坡、中國香港兩大傳統跨國公司聚集地相比,上海的競爭實力幾可比肩。在眾多跨國公司選擇設立亞太總部和代表處地址過程中,上海已同新加坡、中國香港並列成為最具吸引力的首選目的地。
在跨國公司選址決策時,仲量聯行的《三城記——新加坡、中國香港、上海跨國公司寫字樓市場概況》報告把影響跨國公司選址的主要因素分為商務環境、生活環境、城市基礎設施、商務成本和人力資源及寫字樓市場走勢五大因素。然而,就最直接的中心商區甲級寫字樓報價來看,目前,新加坡、中國香港及上海均淨有效月租金分別為28.51美元/平方米、72.36美元/平方米和39.31美元/平方米。上海的甲級寫字樓租金雖然和香港還有相當差距,但已經明顯超過新加坡。
1999年,上海甲級辦公樓租金仍處於谷底的0.20美元/平方米/天,到2006年已經大漲6倍達1.20美元/平方米/天。雖然目前市場租金水平離1995年的歷史高峰2.13美元/平方米/天還有不少距離,與國際金融中心如香港的現水平3.50美元/平方米/天比較更便宜,但不斷上漲的租金已經引起不少懮慮。有專家擔心上海競爭力因此下降,企業會捨滬而去,也有懮慮商務成本的上昇會擴散影響居住成本,導致居民生計受損。然而,跨國公司在滬設立地區總部的數量逐年勁增,似乎在一個方面使這種懮慮成為多餘:2003年,駐上海的跨國公司地區總部為52家,而至今年3月,這個數字已上昇至129家。
未來5年,上海寫字樓預期總需求為154.6萬平方米,年平均需求量達到30萬-40萬平方米。這一需求遠高於新加坡和中國香港。新加坡未來5年預期總需求為71.8萬平方米,而香港未來5年的預期總需求為101.8萬平方米。在吸納金融機構方面,上海將直接與新加坡、中國香港形成正面競爭態勢。目前入駐上海的金融機構的分支機構比新加坡和中國香港組織單位小很多,這預示著上海潛在的市場將非常大。
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