| 就新一輪房地產市場宏觀調控而言，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》僅僅是一種政策框架，還需要各方在此框架內不斷完善細化各種措施。
建設部最新出臺的《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》，可稱作是其中的一個實施細則。細細研讀，記者發現，《意見》有五大看點，值得關注。
看點一：明確套型建築面積概念。
一度炒得沸沸揚揚的套型建築面積概念，這次終於塵埃落定。“套型建築面積是指單套住房的建築面積，由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。”
《意見》中簡單明瞭的一句話，不知可否終止各方的想象空間。
看點二：要求把套型結構比例落實到具體項目，不得擅自突破。
《意見》明確要求把套型結構比例落實到具體項目。爲此，特別提出了城市規劃主管部門要依法組織完善控制性詳細規劃編制工作，首先應當對擬新建或改造住房建設項目的居住用地明確提出住宅建築套密度、住宅面積淨密度兩項強制性指標。
據介紹，住宅建築套密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅套數，住宅面積淨密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建築面積。
由此不難看出，如果有這兩項指標在，就很容易得出套均建築面積，那麼具體到一個房地產項目中大戶型房屋是否偏多，就一目瞭然了。
此外，《意見》還強調不得擅自突破套型結構比例要求。如，對擅自突破的，城市規劃主管部門不得核發建設工程規劃許可證等。
看點三：把調整住房結構與土地供應結構相銜接。
宏觀調控“組合拳”怕的是沒有組合到位，各部門的政策措施銜接不力。九部門文件要求，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。
與此相適應，此次《意見》提出，年度土地供應計劃中已明確用於中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地，應當主要用於安排90平方米以下的住房建設。
看點四：過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合結構比例要求的，提出具體措施，進行套型調整。
九部門文件僅僅提出要進行套型調整，那麼在實際操作中，應遵循什麼原則，調整項目的順序、調整的程序是什麼，是部分房地產開發商頗爲關注的問題。
這些問題此次在《意見》中都有了答案。如規定了調整項目的順序。首先調整過去違反規定批建的各類住宅項目特別是別墅類項目，在土地出讓合同中約定了銷售價位、套型面積等控制性要求但企業未執行的普通商品住房項目，以及以協議出讓方式取得土地使用權的項目。
另外，對具體調整工作提出了程序性要求。特別提出對於已明確爲需要調整套型結構比例的項目，建設單位拒不調整的，原審批機關可以依據《行政許可法》第八條有關規定，作出變更規劃等許可的決定。
看點五：強調加強市場監管，明確重點查處內容。
在以往的文件中，有時針對違法違規行爲，只是提出一個籠統的概念，而此次《意見》針對開發建設單位、設計單位、施工單位、監理單位分別提出了重點查處的內容。
如，針對開發建設單位，查處不按照批准的規劃設計條件委託設計；明示或暗示設計單位違反設計規範中住宅層高、套內基本空間的規定，規避套型結構要求等行爲。
針對設計單位，查處採用不正當技術手段規避有關規劃控制性要求，或向建設單位提供與審查合格的施工圖設計文件不符的圖紙，擅自改變套型建築面積的行爲。
針對施工單位，查處不按照審查合格的施工圖設計文件進行施工，擅自變更設計、預留空間、改變套型建築面積的行爲。
針對監理單位，查處接受開發建設單位明示或暗示，不嚴格按照技術標準和規劃要求進行監理，致使套型結構要求沒有得到落實的行爲。
從這些具體內容中可以看出，查處的主要是以各種方式變更套型結構要求而出現的違法違規行爲，由此也顯示了主管部門此番調整住房結構比例的決心。
建設部界定樓市調控兩大懸疑
本報7月11日報道的“建設部將下發‘房地產調控15條’的條文詳解”消息，已經證實。日前，建設部正式下發了《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》(建住房［2006］165號)，其中對套型建築面積90平方米和所佔比例70%的操作問題給出了正式的解釋。
建設部在《意見》中明確指出，90平方米套型建築面積指“套型建築面積是指單套住房的建築面積，由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成”；套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重必須達到開發總面積的70%以上，這個70%的比例要求適用於“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”；6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當地政府根據當地年度結構比例要求，因地制宜地確定需要調整的情況。建設部採取了一鬆一緊的政策，在套型面積方面採用了民衆最容易理解的定義即建築面積；在所佔比例70%方面採用的是地區總量，各個城市根據自己的發展情況自行調節，避免了政策“一刀切”引起的各種不良反應。
《意見》強調不得擅自突破套型結構比例要求。明確了直轄市、計劃單列市、省會城市申請調整新建住房結構比例，必須報建設部批准，並附住房狀況分析和市場預測報告。
此外，爲確保住房結構比例要求落到實處，建設部強調各地加強市場監管，嚴肅查處違法違規行爲，並針對開發建設單位、設計單位、施工單位、監理單位分別提出了重點查處內容。要求地方主管部門建立健全協調配合工作機制，加強省級主管部門對市、縣工作的指導、監督，加大城鄉規劃效能監察工作力度，落實責任追究制度。
針對普通商品房選址越來越遠離市中心的情況，《意見》提出，各地要充分考慮中低收入居民家庭生活對交通設施條件的要求，合理安排普通商品房的區位佈局，方便居民工作和生活。
上海有關房地產分析人士預計，由於該市中環以內土地價格會越來越昂貴，外環以外交通和生活配套短時間內仍然無法滿足人們的生活需求，預計未來90平方米以下的小面積一手住宅供應和成交會集中在中外環區域內。該市如何落實好建設部關於“合理安排普通商品房的區位佈局，方便居民工作和生活”的要求，將值得關注。
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