| “國六條”及其細則落地一月有餘，鬧得沸沸揚揚的“90平方米以下中小戶型佔70%”的“面積”新政卻從一開始就遭遇了不小的阻力。是什麼“難言之隱”在阻礙着新政的大車前行？
我們發現，當前的住宅市場正在陷入一個“倒70%”的怪圈：在不少城市，不是“90平方米以下中小戶型佔70%”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大戶型佔據着住宅成交總量的70%”，現實正與政府調控目標演繹着一場“針尖對麥芒”的無聲對抗。
我們希望，呼之欲出的“70%”面積新政能夠順利實施，擊破這“倒70%”的怪圈；同時，我們也不得不爲這一發現擔心，當前的房地產市場，能否經受得住這一“驚天大逆轉”?
上海：小戶型住宅總成交面積不足30%
房地產宏觀調控政策落地的第一個月，上海住宅市場仍然上演頗爲鮮明的“倒70%”的怪現象。
根據上海官方網站“網上房地產”的統計數據，6月份成交樓盤中，100平方米以下的戶型成交量5863套，佔成交總套數的42%，佔成交總面積僅僅28.6%。
而根據6月1日實施的九部委“15條意見”公佈的新住房比例調控要求，新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
政策設計的理想住宅結構和目前市場的真實結構截然相反，堪稱奇特。
對此，上海房地產業內人士提示，應該從兩方面看待這一現象：一方面，“倒70%”說明目前市場可供選擇的小戶型總量不夠，導致成交量佔比小；另一方面，也說明上海90平方米以上的戶型同樣存在大量的市場需求，一些大型城市中心區域是否普遍適用70%小戶型的標準還有待進一步的分析和考證。
從區域方面看，小戶型在上海內環內、內外環間，以及外環外的交易情況也不盡相同。一個明顯的特點是，內環內的市中心區域，小戶型成交佔比最低。
專家解釋，從數據可以看出，內外環間仍然是小戶型較適宜開發的區域，並已經得到市場認可。相比之下，市中心區域因爲土地資源稀缺，單價較高，住宅需求傾向大戶型，顯得不適合大量提供小戶型住宅。
而外環以外的區域由於多是低密度甚至別墅類住宅，也會體現出小戶型交易較少的局面。另外，根據招商局房地產開發人士的解釋，由於城市周邊地區的交通等配套設施不完善，低收入家庭主動進入城市周邊選擇小戶型，同樣並不現實。
6月上海商品住宅成交面積構成
成交套數成交面積(㎡)面積比例
70㎡以下1230 73260 4.4%
70-100㎡ 4633 404254 24.2%
100-120㎡ 2725 296548 17.8%
120-140㎡ 2549 331029 19.8%
140-180㎡ 1244 191834 11.5%
180-210㎡ 474 91776 5.5%
210㎡以上954 281505 16.9%
(以上數據來自上海“網上房地產”)
北京：商品住宅現房成交套均152平方米
除了上海，“倒70%”怪現象明顯存在的還有北京。昨天，記者從北京官方網站最新發布的數據計算得出，6月份大戶型住宅依然是北京房地產市場的主流，同樣約佔70%的市場份額。
根據北京市建委統計數據分析，6月份北京網上登記簽約的商品住宅期房的套均面積爲120平方米，商品住宅現房的套均面積爲152平方米。中國指數研究院的統計數據也與此相一致：6月份北京商品住宅成交套數(不含經濟適用房)，90平方米以下的有3843套，90-120平方米的有3033套，120平方米以上的有5242套。可見，90平方米以下的小戶型只佔市場交易約31.7%的比例，大戶型則佔有近七成的份額。
不僅僅是成交情況如此。據統計，6月份北京商品住宅新上市套數爲：90平方米以下的3312套，90平方米以上的4521套。在樓市新政落地的第一個月，北京的住宅供應結構上，大戶型的比例也高於小戶型。
在採訪中，許多開發商表示，“90平方米以下佔70%”的“面積”新政執行頗有難度。“距離市區相對遠的項目生存空間變得狹窄。”北京國融置業有限公司總裁助理唐政說，受交通成本上升和方便程度的影響，遠郊的小戶型項目吸引力遠遠小於距市區近的項目。
穗深：主流戶型成交套均面積依然超標
無獨有偶。在這一輪樓市火熱的珠三角的主要城市，住宅市場戶型超標情況也比較明顯，“倒70%”難以迴避。
剛剛公佈的6月份廣州市房地產信息統計數據顯示，6月份廣州市新建商品房交易登記面積爲129.98萬平方米、有11452宗，其中，新建商品住宅交易登記面積約107.08萬平方米、逾9300宗，按此折算，廣州上月新建商品住宅的套均面積就達115平方米。
“的確，廣州的住宅戶型這幾年真是‘長大’不少。”一位廣州的業內人士坦率地向記者表示。他介紹，以前廣州“房改房”時，基本上都是以60-80平方米的小戶型爲主角，廣州換房羣體原住房面積在100平方米以下者高達87.2%。而近年來，隨着經濟生活水平的不斷提升，大概自2004年起，廣州的開發商在戶型設計上就開始向“大”處看齊，100-150平方米被看作“理想面積”，200平方米以上的也不稀奇。
記者又從深圳市場上了解到，目前深圳的“主流戶型”也仍以110-130平方米的三房居多，其次纔是小戶型。自然，“國六條”及其細則中的“面積”新政也將使深圳住宅市場面臨戶型格局的大調整。
廣州一家房地產企業負責人表示，“面積”新政是打在開發商身上的“硬棒”。而從當前的需求面反映來看，廣州、深圳等地的購房羣體中已有八成以上的購房意向是90平方米以下的中小戶型，如何逆轉“倒70%”的供應，不那麼簡單。
天津：大戶型何止“半邊天”
調查顯示，目前天津在售住宅項目普遍存在戶型面積較大的特點，其中濱海新區尤其明顯。據悉，濱海新區主要在售項目的戶型面積均在100平方米以上，主力戶型多在130平方米。業內人士指出，今年以來，一些大戶型產品的銷售勢頭已經不比前年和去年，甚至在租賃市場上，面積在90-160平方米的兩房和三房也漸漸趨於需求飽和，只有90平方米以下的小戶型處於嚴重的供不應求階段。
南京：開發商搶賣小戶型
南京已經出現了開發商搶賣小戶型住宅的現象。如江寧區接連有開發商加推小面積的房型，一位在近期推出了一批30-80平方米小戶型的開發商毫不避諱，“調控新政後小戶型肯定會大批量上市，屆時一旦出現供過於求的狀況，很可能出現銷售不暢，所以趁現在市場上還沒有多少動靜趕緊將小戶型推出，儘快回籠資金。”在“90平方米套型面積”定義進一步明確前，南京樓市難以平靜。
武漢：縮小面積勢在必行
居住條件的日益改善也使武漢房地產市場陷入怪圈：一方面，從2004年開始，武漢絕大多數在售樓盤的主力戶型就在120-140平方米之間；另一方面，相比快速上漲的房價，普通購房者承受起來並不輕鬆，定位於120-140平方米的“主力”戶型也愈發銷售不暢。業內人士已經提出，三房在110-120平方米，兩房在80平方米左右，就能滿足相應的功能需求。在調控新政的要求下，進一步縮小面積，必將成爲武漢住宅市場的新方向。
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