| 如果房價12個月內下跌30%，房地產行業的不良貸款可能激升到1.02萬億元，銀行的不良資產率將上升3.2個百分點；對政府而言，由此增加的負擔相當於建行、中行改制上市的全部花費；對居民而言，大致相當於14%的家庭財產被蒸發。
房地產價格問題變得如此敏感，如果房地產出現雪崩式的價格下跌，我們能夠收穫什麼？在此，崩盤被定義爲：12個月內，一手和二手房交易價格下跌30%以上，以及其餘未交易的物業存量的市場評估價值也下跌30%以上。
先看銀行系統承受的衝擊。目前銀行系統中，與房地產相關的大約有6類：土地開發貸款、對開發商的貸款、對建築施工企業的貸款、對個人的住房抵押貸款、混入到個人消費貸款的裝修貸款和政策性住房貸款。累計起來，中國銀行業對房地產的金融支持大約在3.51萬億元。如果遭遇房地產行業崩盤，這些信貸會遭受怎樣的損失？
關於土地開發貸款，考慮到各地土地儲備中心資本金匱乏，運作槓桿極高，也考慮到土地開發中徵地拆遷安置等投入，對銀行而言既毫無流動性也缺乏回收變現可能，處置成本和難度極高。日本房地產泡沫崩潰後，地價一度下跌了80%，因此如果房地產崩盤，我們傾向於認爲此類貸款將完全損失。
關於對開發商的貸款，如果遭遇房地產崩盤，總體上將有90%的開發商將因行業崩盤而不復存在，這也是中國20世紀90年代那一輪房地產熱潮的經驗值。進一步推算，如果房地產行業崩盤，9200億元開發商貸款形成可疑和不良貸款的總額大約爲6110億元。
關於對建築施工企業的貸款，目前大型建築施工企業都是大型央企，較小規模的企業往往是通過層層分包獲得項目。因此對其2000億元貸款，遭遇行業崩盤時可能會有一半形成不良資產，但其中損失類貸款佔比較低。
關於個人按揭貸款，在過去7年，中國居民的收入增長一直維持在10%至12%的區間之內，工資剛性決定個人按揭貸款較之其他類型的貸款更能耐受經濟週期的考驗。如果行業崩盤和個人按揭貸款利率大幅度上升兩種災難性情況沒有同時發生，那麼居民還款能力就大致不受損害。
關於個人裝修貸款，這部分貸款或者通過購房者的價格虛報，被納入到按揭貸款中；或者由於其貸款週期短而風險容易控制，因此此類貸款形成不良的可能性也不大。
關於政策性住房貸款，其中2300億元公積金貸款可能會遭受比商業貸款高得多的資產損失。一是公積金貸款人的住房需求往往是拆遷安置造成的被動需求，其還款人本身能力較弱；二是對公積金貸款人的還款約束、催收等難度較大，更容易遭受來自社會安定方面的考慮。因此如果行業崩盤，此類貸款達到25%左右的不良率並不爲過，其餘500億元政策性住房貸款則可能全部成爲不良貸款，因此這一塊的不良餘額可能在1070億元。
累加上述各項，大致粗略的估計是：對房地產行業的3.51萬億元貸款而言，如果12個月內房價下跌30%，那麼不良貸款可能激升到1.02萬億的水平，不良率大約爲29.1%。中國銀行業資產的整體不良率將因此上升3.2個百分點，從目前的8.3%重新惡化到11.5%。
房地產行業的發展，使地方政府每年收穫了5000多億元的土地出讓金，使中央政府每年收穫了數千億稅收，當然也使中國收穫了蔚爲壯觀的開發商富豪榜單。如何計算行業崩盤的結局？房地產行業的悲劇，對政府而言，大約相當於其未來再處置中國建設銀行加上中國銀行改制上市過程中的同等不良資產負擔；對居民而言，大致相當於其14%的家庭財產全部蒸發。
因此，對中央針對房地產市場的調控措施，各方應有理性的預期，調控是完全必要的，但絕不意味我們應該希望樓市崩盤。(北京師範大學金融學教授鍾偉)
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