| 在不到一個月的時間裏，中央先後出臺了“國六條”及配套細則“國十五條”，試圖爲一路“高歌猛進”的房地產市場降溫。但由於“90平方米套型建築面積”、“開發建設總面積70%”等概念的明確含義與具體實施細則尚未出臺，各種熱議解讀隨之四起，購房者心裏更是沒了底，擔心出現“硬政策，軟着陸”的尷尬。利益博弈不可避免，但防止公共政策被一些利益團體左右是政府部門義不容辭的職責。我們期待，當下“調而未控”的房地產困局早日打破，旨在平抑房價的政策能一一落實。也只有從土地供應體制、金融管理體制、財政分配體制、房地產稅收體制等深層次的問題入手，才能標本兼治。
房展有價無市 房價在調控中持續攀升
位於北京市朝陽區五環外的“萬象新天”的均價已從春季房展時的7300元/平方米升至7800元/平方米，而朝陽通州區的“BOBO自由城”的均價更是從4500元/平方米漲到5400元/平方米。
爲期4天的國貿夏季房展25日黯然閉幕。記者在展會上發現，不僅參展樓盤數量少。一位看房的先生說，“我主要是看看，不急着買，看細化政策出來後對房價能不能有些影響。”
記者仔細數了數，參展樓盤本埠只有34個，新項目只有10個，並且以商務地產項目爲主，住宅項目不到40%。據組委會統計，開展首日僅有1.8萬人參觀了展會，意向成交152套商品房。
雖然冷清，記者發現房價並沒有鬆動的跡象。在位於北京朝陽區五環外一個叫“萬象新天”的樓盤前，記者發現，均價已升至7800元/平方米，而在春季房展上，該樓盤的均價還是7300元/平方米；位於通州區的一個樓盤漲勢更猛，“BOBO自由城”在春季房展時均價4500元/平方米，這次均價升至5400元/平方米。
來自相關部門的數據也證明了這一點。據北京市統計局最新公佈的數據，5月份全市房價出現兩位數增長，同比漲幅達10.3%。而北京房地產交易管理網的數據也顯示，6月1日至5日，每天成交期房僅371套，比上月的日均479套下降了22.5%。按照正常的情況，中關村地稅局每天的所有業務受理量爲140件左右，而5日只有76人辦理了過戶手續，少了近一半。
房價上漲的不只是北京。國家發改委、國家統計局一週前公佈的調查顯示，今年5月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，大連、深圳、呼和浩特、福州及北京等漲幅較大，環比漲幅超過1%的城市達到了25個，超過總數的1/3。
業內人士分析，落實“國六條”的實施細則尚不明確，房地產價格仍在攀升，諸多因素使樓市進入觀望等待期。
博弈仍在繼續 調控新政遭遇軟抵制
蘇北某縣級市政府負責人近日就把房價4年漲3倍作爲政績津津樂道。北京市朝陽區某官員也放言，敢於拉動房價是負責任的一種做法。
記者登錄北京市房地產交易管理網發現，雖然僅5月份就發放了52個銷售許可證，上半年共發放了近250個銷售許可證，但絕大部分開發商好像對房展的積極性並不高。據組委會負責人透露，新政出臺後，十多個原本準備參展的項目都沒參加。
業內人士告訴記者，這是因爲與“國六條”配套的“十五項細則”出臺後，房地產市場的格局在悄悄地發生變化。開發商、消費者甚至地方政府都不約而同地選擇了觀望和等待。這實際上是利益各方仍在博弈。
一再強調“需求支撐房價”的地方政府，在強大的政策壓力下並未積極行動。除深圳市率先於6月20日出臺了房地產調控10項具體調控措施，並將“十五項細則”一一分解到具體職能部門執行外，相當多的地方政府仍在觀望中。
有人稱，這是調控政策的執行力遭遇軟抵制。因爲高昂的房價既能增加政府財政稅收，又能拉動GDP增長轉化爲政績。蘇北某縣級市政府負責人近日就把房價4年漲3倍作爲政績津津樂道。北京市朝陽區某官員也放言，“敢於拉動房價是負責任的一種做法。”
值得注意的是，與以往調控政策出臺後開發商“強烈反應”不同的是，此次開發商大多選擇了“沉默”，還在上海舉行祕密會談。在這場“暗流涌動”的較量中，房價是否會走向理性，顯然還很難在短時間內得出結論。
最明顯的就是“國十五條”中關於“套型建築面積90平方米以下的住房所佔比，必須達到開發總面積的70%以上”一款的爭論。百姓不僅對建設部關於“套型建築面積既不同於套內使用面積，也不同於建築面積”的澄清公告頗有異議，而且對有關部門對這項政策是否包含“每個樓盤中小戶型的比例”至今沒有明確解釋也有看法。業內人士擔心，一旦開發的單個樓盤可以不必70%都建小戶型，那麼開發商必然有機可乘，而調控的效力也會大打折扣。
中國人民大學教授王琪延認爲，“國十五條”中提出的“套型建築面積”概念模糊不清，沒有用通用的“建築面積”和“套內面積”是政策的弊端，也成爲開發商和政府展開博弈的爭論焦點之一。
“實際上，還有一些政策不好操作，比如自住如何界定，別墅如何定義等。”中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容說。他告訴記者，房產調控新政要想落實，還需要國土資源部出臺相關配套政策，即在土地拍賣時，也得強制性限制該土地應該生產什麼類型、什麼價位的房子。其次，通過房地產稅來遏制國內房地產市場炒作。5.5%的房地產營業稅對市場的影響十分小，重點應該放在房地產交易所得稅、房地產持有稅(即物業稅)、房地產空置稅上。
配套政策不斷 百姓購房應三思而行
專家認爲，買房一看購房總價是否20年能還完；二看月支付的錢是否超過工資收入的35%；三看家庭的負債率是否超過50%。超過這3條警戒線最好不要進入。
面對複雜的樓市，買房還是租房是個很現實的問題。
“我相信政府還有一些沒有出臺的相關政策。比如利率問題、稅收政策以及外資進來的問題等。因爲目前政策短期內對房價的影響不是太大。”易憲容說。
記者也注意到，隨着調控的深入，一系列政策即將出臺。據瞭解，國土資源部、國家工商行政管理總局聯合發佈通知，新出臺的《國有土地使用權出讓合同補充協議》將自7月1日起試行。該補充協議約定了項目的動工日期、竣工日期，並對出讓土地的竣工時間、投資總額等合同條件及違約責任進行了明確約定。
商務部外國投資管理司副司長林哲瑩日前表示，我國政府擬於本月公佈外資進入國內房地產市場的管理措施。據稱，新措施將詳細界定可購國內房地產的外資類型，目的在於調節大量海外資金流入房地產市場的現狀，抑制投機行爲。
建設部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興透露，建設部要求各個地方，不止是今明兩年，在整個“十一五”期間，都要把經濟適用住房、廉價住房作爲發展的重點，今年要求9月1日就要編制出住房供應規劃來，尤其是解決今明兩年開工建設的問題。
“如果政策能夠得到比較充分的貫徹落實，下一步的市場應該說還是看好的”，趙路興處長建議，“住房消費應該根據自己的住房能力，根據市場的情況，實事求是，量力而行。”
“這些政策，對於購房者都是好消息，那就是房地產市場會越來越健康。”王琪延教授說，“對於買房，消費者應該理性，根據自己的標準做判斷。第一，買房總價多少年可以還完。如果20年都還不完就不要進入市場。第二，支付的錢跟工資相比不能超過35%。如果超過了就要考慮這個負擔。第三，家庭的負債率不超過50%。此外，還要考慮醫療保險等。”
|
