| 那天深夜，偶然在北京電視臺看到一場關於房價的對話節目，三位嘉賓中，兩位來自北京：《中華工商時報》的水皮先生和中國社會科學院的經濟學博士曹先生，坐在他們旁邊的另一位則是個在華從事地產業的英國朋友。現場的情景是：北京的兩位嘉賓都異口同聲地在“幫老百姓說話”，抱怨房價太高，正好迎合了大多數現場觀衆的心思，不斷贏得喝彩。而那位英國人則少言寡語，但他的判斷和看法始終與中國老百姓的心思背道而馳。
我相信，很多那晚收看這檔節目的電視觀衆一定很討厭這個不列顛人的看法，或者客氣地說他不瞭解中國的事情。當然，他在電視上是操流利的普通話的，說明他對中國並不隔膜。戲劇性的一幕發生在節目的最後，主持人讓嘉賓們分別預測一下未來幾年北京和上海的房價走勢，三位嘉賓卻出奇地表現出了一致的看法。兩位中國嘉賓雖然認爲房價太高了，但卻認爲房價並沒有下降的空間。而英國嘉賓則更進一步，認爲北京和上海的房價會越來越接近香港和東京。
有意思的是，我注意到，在判斷和論證他們對北京上海等大城市的房價是否太高了的時候，中國嘉賓與英國嘉賓的論據完全不同。中國嘉賓的論據是，相對於大多數老百姓的收入來說，北京和上海的房價已經沒有辦法滿足當地老百姓的住房需求了。而英國的嘉賓則從中國經濟的增長趨勢來判斷房價。他拿愛爾蘭作爲一個例子來說明房價和經濟增長的關係。愛爾蘭是近年來歐洲經濟表現最好的地方，也是房價增長最快的地方。另外他還提到，因爲人口密度和人地關係的緊張程度不同，東亞與歐美在房地產市場上的一個顯著不同是，東亞的房價———收入比要比歐美更高。
兩類論據顯然有本質上的差別。中國的嘉賓向後看，而英國的嘉賓則朝前看。這就引出了一個基本的定價問題：究竟房價是由當地老百姓的平均收入決定的呢還是由未來的收入預期決定的？也就是說，房價是由需求者過去的收入決定的還是由未來的期望收入決定的？
經濟學家應該明白，答案只能是後者。因爲未來的收入預期是主要受經濟增長影響的，因此，房價的變化趨勢當然就受到人們對經濟增長的預期的影響。這應是經濟學家的基本看法。而電視裏的中國嘉賓都把自己看成是經濟學家，可是卻選擇不從經濟學的角度來看問題。這要麼是因爲經濟學功底不過硬，要麼就是一種策略選擇了。
在這個問題上，我們必須明白房產是資本而不是普通消費品。資本的價值總是更多地受到其未來價值創造能力所決定和影響的。不僅房地產，而且其他資本品的發展都是類似的。在經歷了15年的發展之後，中國的股市行情應該給了我們這個提醒。爲什麼滬深股市行情再也沒有辦法恢復到當年的牛氣？因爲越來越多的投資者明白了一個道理，他們手上的股票的價值是由這些上市公司的未來贏利能力決定的，而與當年這些股票的定價越來越沒有了關係。既然這些國有的公司不怎麼樣，廣大投資者早已向下調整了對這些公司未來贏利能力的預期了。
明白了這個道理，我們就可以理性對待北京和上海的樓市了。當我們說房價對於這兩大城市的市民來說望塵莫及的時候，對那些還不是當地居民但卻希望未來移居北京和上海的全世界各地的人們來說，他們看到了北京和上海的未來前景和潛力，因而他們願意付出這樣高的價格。我們也許不願意但卻必須承認這樣的現實，當今全世界也就像北京和上海這樣的城市在日新月異地變化，它們給了世界以朝前看的機會和希望，它們的潛在價值總是要被市場識別出來的，不可能長期被壓抑和低估。市場經濟就是這樣的，它的無形力量總要不斷地去摧毀計劃經濟體制下形成的利益分配格局。歐美的經歷告訴我們，在這個過程中，爲了減輕完成這個城市和經濟轉型的社會代價，政府需要小心翼翼地去構築住房的社會保障制度，除此之外，似乎並沒有更好的辦法。(張軍 復旦大學中國經濟研究中心主任 經濟學院教授、博導)
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