| “原來就很迷惑，現在更迷惑了。”這是上海一家港資房地產開發商面對建設部關於“套型建築面積”最新解釋的第一反應。
14日，就在衆多媒體埋頭報道建設部某官員表態“90平方米套型建築面積大約應該相當於100到105平方米建築面積”時，晚上11點後，建設部通過媒體澄清，對“套型建築面積”有明確定義，暗指該部某位官員的上述說法並不正確。
“僅僅在兩天時間內出現了兩種說法，這即說明相關部門的內部口徑還沒有統一，也說明澄清這一概念關係重大。”
上海某開發商老總在接受採訪時表示。看來，對於概念的理解，很多人還都在消化過程中。
套內使用面積 套型建築面積 建築面積
根據建設部這一最新解釋，“套型建築面積”在《住宅設計規範》中有明確定義：等於套內使用面積除以標準層的使用面積係數。而標準層使用面積係數等於標準層使用面積除以標準層建築面積。
那麼，套型建築面積的概念究竟做何用途？與購房者買房時的建築面積有何不同？將90平方米界定爲套型建築面積意義在哪裏？建設部的表態中沒有任何解釋。
戴德樑行建築工程專家袁帆介紹，套型建築面積是一個建築設計用語，而購房人購買的房屋建築面積是一種產權建築面積。兩個概念用途不同，計算方法不同。
理解套型建築面積的關鍵是弄懂“標準層”的意義。套型建築面積以標準層得房率(標準層使用面積係數)爲參考，包括標準層的公攤面積(如電梯、走廊等)，但不包括陽臺面積、標準層以外的公攤面積(如大堂)、小區公攤面積(如物業管理用房)等額外面積，而這些額外面積其實是計入最終的產權建築面積的。
可見，90平方米的套型建築面積必然比最終的產權建築面積小，比實際的套內使用面積大。
“100至105平方米建築面積”並非全錯
“開發商當然願意把90平方米界定爲套內面積，這標誌着最終的建築面積可以放寬，但套型建築面積比建築面積還是寬鬆一些。”上述港資開發商表示。
此前，有消息稱，90平方米可能界定爲套內面積，開發商一時歡欣鼓舞。而套型建築面積的說法明確後，開發商稱，對於一些普通多層住宅來說，概念區別的影響幾乎沒有，影響較大的是公攤面積較多的豪宅。
“因此，建設部官員稱90平方米套型建築面積大約等於100至105平方米建築面積的說法不是完全不對，但也過於絕對。”一位業內人士稱。
觀望仍在繼續
“我們接觸了大量的開發商，全部都在觀望，沒有實質性的動作。”中房指數研究院華東區副院長陳晟稱，所謂的合併小戶型、高挑空等做法還只是在諮詢階段。
而對於套型建築面積的討論，開發商表示，雖然目前還沒有完全搞懂區別，但這個技術性很強的概念其實對開發商影響不大。“既然已經定了這個結構調整的基調，我們只需要靜靜等待細則，更多的是考慮如何做出符合市場的產品。”
值得推敲的是，建設部此次表態沒有提及十五條細則，更沒有提及市場流傳的另一個說法，即70%的住宅面積應建小戶型是適用於單個項目，還是城市總量。而在採訪過程中，幾乎所有的被訪專家和開發商均表示，70%的比例要求對開發商影響更大，而適用於城市總量的做法可能更爲合理。
如果每個項目都適用這一要求，開發商透露，成本的增加在所難免。其中，規劃調整的成本至少在幾百萬以上，但這是成本損失中最少的一部分。“對於一些市中心拿地，規劃做了幾年的開發商來說，時間成本是最大的損失。”上海一家開發商稱。
對於建設部以如此堅決的態度推行指標式調控，一些開發商表示理解。“其實小面積也可以做出優秀的產品，這就要看開發商的心態和理念。如果是想通過轉空子的做法討巧，或鑽營其他類型的炒作，最終也會被淘汰。”
專家：用詞專業影響有限
中房指數研究院華東分院副院長陳晟表示，與其花大量時間爭論套型建築面積的合理性，不如紮實地理解政策，認清房地產深層次結構調整的核心內容。並在這一調整中找準自己的定位。
“無論是套型、套內還是套外，討論90平方米這個數字最終對建築面積的影響已經意義不大。即便最後建築面積比90平方米多了，但未來結構性的變化仍然不可能改變。”陳晟稱。而在目前小戶型房源確實緊缺的大市場背景下，小房型將在未來一段時間內得到大發展將是不爭的事實。
專家稱，未來以市場性住房和保障性住房爲代表的雙軌體系必然出現。與其擔心政策的可行性，不如擔心能否出現新的“有令不行”。只要政策落實到位，結構性調整的效果一定會顯現出來。
對於70%的比例要求，另一位專家表示，在目前市場上大戶型存量較多，保障類住房嚴重缺位的情況下，70%的要求是可行的，但比較合理的要求是適用於城市總量。
當住房結構走向合理之後，各城市的小戶型量應根據當地居民的收入水平，GDP發展水平、人口總量和外來人口情況而各有不同。
案例分析
假設一幢建築面積1萬平方米的住宅樓，公攤面積1000平方米，標準層建築面積1000平方米(與標準層以外的公攤面積無關)，套內使用面積800平方米。標準層的得房率，即標準層的使用面積係數爲0.8。
其中，一套套內使用面積是80平方米的房子，建築面積需要分攤所有的公攤面積，綜合得房率可能降到0.7，產權建築面積可能接近80平方米/0.7=114平方米。但套型建築面積=80平方米/0.8=100平方米。
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