|
||||
房價猛漲和股票猛跌相互強化,對於投資者來說,在此兩者間進行選擇幾乎不用費什麼心思。但現在,情況正在出現微妙的變化。
就在剛剛過去的一個月間,樓市、股市出現了截然不同的逆轉之勢。前者在『國六條』及『九部門意見』的連續打壓下,其一貫被看好的投資前景驟然黯淡;後者則在短短3周內,連續衝破1400、1500、1600三個整數關口。從目前來看,雖然震蕩激烈,但市場信心及活躍程度,均已有了明顯回暖。
樓市告別『短線操作』:出售改出租
徐匯區王先生,2002年以65萬買進一套二手房,本來想以100萬的價格出售。他算了一下,如果按去年營業稅征收標准執行,出售過程中不需要繳納營業稅;而如果按照新政執行,就需要繳納5.5萬元(稅率5.5%)的營業稅。由於出售成本大大增加,王先生決定改為出租,等待有利時機到來。
購房者對於租房的興趣也在提昇。公司白領李小姐,原本計劃明年結婚時購一套100平方米左右的房子,『但問題在於,誰能保證5年內不換房子?如果是這樣,全額征收營業稅的風險太大了』。
對於購買自住用房的客戶來說,類似李小姐這樣的情況不在少數。因為工作年限較短,他們暫時可接受的婚房面積不會太大,但在其後5年,一方面,收入狀況將有較大幅度提高,另一方面,由於孩子出生、保姆用房、父母搬來同住以及工作地點變動等原因,原住房很有可能不再適用。
按照李小姐的『小算盤』,即使貸款60萬元,在20年等額本息還款情況下,每月還款也要4213元,這還不包括利率提昇等額外支出,『所以,暫時還是租一段時間的房子,等市場穩定下來再說』。
上述觀望心態已經反映在市場數據中。據漢宇地產交易管理部統計,6月1日以來,公司門店每天預約的簽約量已經下滑到去年4月份的水平,與5月底的情況相比,現在的簽約量少得可憐。不僅如此,根據市場研究部對公司門店所在區域的研究發現,上海大多數區域二手房市場都受到了不同程度的影響,其中中檔價位自住為主的區域受到的影響更加明顯。
理財專家認為,通過買賣房屋獲取價差的做法,風險正在加大。因為投資房產要從三個方面考慮其成本,一是投入,二是支出,還有一個方面就是機會成本。在目前的情況下,由於此前房價不斷高漲,一套房產的初期資金投入已經很大。而從支出的情況來看,營業稅的征收大大提高了樓市的交易成本,即使保留房產至5年以上,也要支出類似物業管理費等費用,再加上契稅、交易傭金、貸款利息等,一套房子要上漲20%纔能保證有所盈利。
那麼上海的房價還有沒有上漲20%的可能呢?記者在采訪中發現,幾乎所有被采訪者均對此持悲觀態度。由於強而有力的窗口效應,專家們認為,九部門意見在很多方面還是留有一定餘地的,對於樓市的相關調控政策還可以有很多,比如個人所得稅的征收,20%的稅率就要比現在的營業稅具有更大的『殺傷力』。另外,還可以進一步提高銀行按揭成數,征收土地增值稅、不動產稅和物業稅等,由此看來,寄望房價上漲20%以獲利的想法並不現實。
以租養房是否可行:收益率很難達到
如果我們把低價買入、高價拋出,博取買賣差價的購房行為歸為投機型的話,那麼,購入房產後長期擁有,憑借租金收入來實現投資收益的購房行為可稱為投資型。中信銀行的趙慈拉認為,按照通常的慣例,房價應為房產月租金的120至180倍,也就是說,一套價值100萬元的全裝修房,每月的租金收入應有6000元,纔具有合理的『市盈率』,並與購房貸款的利息支出相當。
我們來大致算一筆賬:仍以100萬元全裝修房為例,目前5年期以上個人自營性住房貸款的基准利率已由6.12%提高到6.39%,個人能享受到的最優惠的下限利率也由5.508%提高到5.751%,因此,每年的資金成本多則6.39萬元,少則5.75萬元。加上房屋本身有一定的使用年限,如以70年計算,每年的折舊為1.43萬元。兩項合計,月租金必須在6000元以上纔能覆蓋成本。
這是一個很難達到的收益率。據上海市二手房指數辦公室和多家中介機構提供的數據顯示,目前上海市大多數房屋的出租收益率已經比兩年前大為降低,基本上維持在3%-5%左右。即使是行情較好的一些樓盤,如徐匯區的高檔房是很多商務人士尤其是外籍人士的首選,但其7%-8%左右的租金回報率也剛達到保本線。中金公司首席經濟學家哈繼銘認為,以上海為代表的部分城市,炒房者獲取的房租已經不足以支橕成本,惟一目的就是等著房子漲價。
如何確定盈虧平衡點:首付越高,風險越小
不過細心的讀者可能會發現上述計算方法中的『漏洞』。也就是說,依據貸款利率計算資金成本的方式,可能只適用於那些僅支付少量首付款的以租養房者。對於那些以自有資金購房者,雖然從國際慣例來說,銀行貸款利率基本接近於社會平均投資回報率,但在中國,由於利率法定,同時投資工具匱乏,其機會成本未必能夠比照銀行貸款。
這在上海樓市近期出現的冷熱不均中可找到依據。事實表明,樓市新政對高檔二手房的影響並不大。北靜安、浦東陸家嘴濱江區域等新興的豪宅區,近期客戶詢問量明顯增加,掛牌價格比較堅挺。市中心黃浦、盧灣和徐匯等傳統的高檔住宅區,高檔二手房掛牌和成交不論在數量上還是價格上都沒有明顯變化。
除了地段,以房屋面積為變量的情況同樣如此。某業內人士表示:『這是很顯而易見的,政府規定每個小區的90平方米以下住宅要佔到整個項目開發量的70%,那今後大戶型的房產在市場上肯定更加稀缺,物以稀為貴,大戶型的房產不漲價是不可能的。』
事實上,由於高檔樓盤的拉動,上海商品房成交量在經歷了三四月份連續大幅上漲後,到了5月份呈現出平穩局面。5月的最後一周,即使日均交易面積受政策影響下滑8.44%,但是仍然維持在10萬平方米以上。
盡管總體成交量平穩,但是滬上個人住房貸款增幅仍然一路下跌。4月份時,上海中資銀行個人住房貸款減少22.51億元,而前3個月月均減少額為29.6億元。
工行上海市分行房貸部有關人士分析說:『如果新房成交量和個人住房貸款的增量幅度相差很大,那麼最根本和直接的原因可能是,一次性付清貸款的購房者比例大幅上昇。』
上海建工總經理杭迎偉認同這種說法,他表示,高檔樓盤的購買者資金實力雄厚,一般都不需要從銀行申請貸款,即使申請,首付比例也很高。這是成交量和房貸呈現背離的重要因素。
理財專家的意見與這種趨勢相契合,他們認為,按揭買房者應該好好權衡一下投資回報率與房貸利率,如果沒有回報高於貸款利率的投資渠道,有了閑錢,最好還是先還房貸。這種建議的言外之意是,在目前階段,投資者很難取得6%左右的無風險收益,因此,首付比例越高,購房風險越小。
我們以相對較為穩定的貨幣市場基金為參照,統計數據顯示,自6月5日IPO資金進入凍結期以來,貨幣基金的收益率總體呈現平穩中走高的態勢。其中,6月5日所有貨幣基金的平均7日年化收益率為1.8564%,6月6日的平均7日年化收益率為1.8598%,保持了非常穩定的狀態。
為了計算方便,假設貨幣市場基金的收益率可以達到2%,房貸利率為6%,那麼,投資者將這部分資金投資於房產的話,在首付達到50%的情況下,其加權資金成本的利率可以下降到4%左右,在這種情況下,大致可以達到盈虧平衡。換言之,在以下三種情況下,以租養房仍然是不合算的:一、基金收益率高於2%;二、首付比例達不到50%;三、租金收益率低於4%。
需要指出的是,在上述計算中,還沒有考慮房屋折舊的因素,因此,嚴格說來,除非購房首付能夠達到80%,這樣纔能支橕4%左右的租金收益率。以100萬元為例,通過計算可知,成本大致為:80萬×2%+20萬×6%+100萬/70=4.23萬元。
樓市、股市選哪個:五條基本思路
當然,由於近期股市總體向上,股票型基金受追捧程度有所上昇,他們的收益率也可能會高一些。但由於股市投資的風險與收益總是並存的,因此收益率的波動也會比較大。更何況,如果投資者自行入市的話,其投資風險與收益會更難以預料,個案間的差別也會呈現兩極分化趨勢,因此很難一概而論。總的來說,因為投資房產(收取租金)屬於長線投資,而投資股市更多地依靠短期操作,兩者間的直接比較會非常困難。
不過投資者在根據自身情況進行取捨的時候,基本的思路應該是一致的,主要有以下幾條:
首先,投資者需要估算自己在其他投資渠道可以獲得的穩定的回報率。這一比率越高,投資房產越不合算;
其次,投資者應該精心選擇適合收取租金回報的樓盤,因為從目前來看,房價不太可能再有大的上漲;
第三,在整個樓市歸於理性並且二手房買賣受到嚴重抑制的背景下,房屋租金也將告別暴利時代。如在美國,經過多年發展,其租金收益率基本穩定在5%-8%之間,中國市場也會向著均衡穩定的方向靠攏。
第四,首付比例越高,越有利於降低資金成本,從而減少投資風險。
第五,對於資金流動性要求較高的客戶,應該充分考慮到房屋變現成本較高,即使是以此為抵押申請貸款,其折扣率也會比較高且手續復雜。
當然,對於那些資金充足,且缺少較好投資渠道的高端客戶而言,以自有資金投資房產仍不失為一個明智的選擇。我們通過上面的計算也可看出,如果首付比例能夠高於80%,或者租金收益率高於4%,其投資回報還是足以抵消其成本的。更何況,從租賃市場的情況來看,頂級地段的高檔樓盤,因其稀缺性而抗跌性較強,同時,由於比較靠近高薪白領、海歸人士、大企業中高層管理人員以及經商成功人士的需求,其租金回報也會高過一般樓盤。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||