| 隨着上海市住房公積金政策的調整，公積金貸款的使用範圍已從自住購房擴展至大修和裝修，因此，對於購房者來說，如果運用好公積金貸款和衝還貸政策，可以使借款成本最小化。
靈活選擇公積金衝還貸方式
公積金衝還貸方式有兩種，即“一次性還款法”和“逐月還款法”。一次性還款是用提取的住房公積金餘額一次性歸還貸款餘額。逐月還款是每月直接從委託人公積金賬戶中提取存款餘額，用於歸還當月貸款本息的辦法。借款人應根據自己公積金賬戶資金餘額和貸款具體情況選擇合理的衝還貸方式。
A、公積金賬戶資金餘額較大
如果公積金賬戶餘額有幾萬元，並且剩餘貸款全部爲商業性貸款(或公積金貸款餘額很小)或全部爲純公積金貸款，採用“一次性還款法”較爲有利，因爲“一次性還款法”可利用公積金賬戶的資金歸還貸款餘額，在資金較多的情況下歸還的貸款本金就多，如此可以減少貸款的利息支出。例如，借款人王先生公積金賬戶餘額有5萬元，目前商業貸款餘額20萬元，如果採用“一次性還款法”，部分提前歸還了5萬元商業性貸款，使自己的貸款餘額壓縮爲15萬元。
不過在商業性貸款餘額和公積金貸款餘額均較大的情況下，採用“一次性還款法”會不合算。因爲公積金衝還貸的順序是先衝還公積金貸款再衝還商業性貸款，在公積金貸款餘額較大的情況下，公積金資金可能全部衝還了公積金貸款，如此借款人就無法享受公積金的優惠貸款利率了。例如，借款人王先生公積金賬戶餘額有5萬元，目前公積金貸款餘額10萬元、商業貸款餘額20萬元，如果採用一次性衝還法，歸還了5萬元公積金貸款，如此就無法享受這5萬元低利率的公積金貸款了。
因此，理財專家建議，要儘可能多地享受公積金貸款的優惠，可以通過採用逐月還款+壓縮商業性貸款期限來實現。採用“逐月還款法”，公積金賬戶資金可幫助您歸還當月的組合貸款月供，因此可在向銀行申請商業性貸款時先壓縮貸款期限，使商業性貸款月還款最大化，從而儘可能多地利用公積金賬戶中的資金多歸還高利率的商業性貸款。
當然，要採取此辦法，您在借款時一定要選擇一家可供您任意調整貸款期限的銀行。因爲此辦法的要點在於當公積金賬戶資金衝完後，借款人可再向銀行申請重新制定還款計劃，把每個月的還款額調整到自己可以承受的範圍。
例如，王先生公積金賬戶餘額有5萬元，目前公積金貸款餘額10萬元、貸款年限30年，每月還款額512.05元；商業貸款餘額50萬元，貸款年限30年，每月還款額2918.18元。現將商業貸款期限縮短至兩年,則商業性貸款每月還款額變爲22031.44元,每月還款合計爲22543.49元，這樣的話用“逐月還款法”衝還兩期，即可將公積金賬戶資金基本用完,並且絕大部分資金用於歸還商業性貸款。此後，可再向銀行申請延長貸款期限，使月還款額重新回到自己可以承受的範圍內。
B、公積金賬戶資金餘額較小
當公積金賬戶餘額不多時，採用“逐月還款法”的方式更好一些。因爲公積金賬戶資金餘額較小，如果採用“一次性還款法”，所能衝還的貸款本金也較小，而一次性衝還法一年只可衝還一次，因此公積金資金在公積金賬戶中就被“凍結”了一年時間。由於公積金賬戶存款利息低，對借款人而言不如使用“逐月還款法”，減少每個月的還貸壓力。
此外，需要提醒的是，公積金衝還貸的方式是可以變更的，但每次變更必須在原委託方式已滿一年以後纔可操作。
合理確定貸款年限
由於公積金貸款利率要比商業性貸款利率低一個百分點，因此在組合貸款中，要合理地設定較長的公積金貸款年限和較短的商業性貸款年限。這樣，在還款額相等的前提下，就能以多償還利率較高的商業性貸款而減少利息費用的支出。
根據相關公積金政策，所購房屋爲一手房和竣工5年以內次新房的，公積金貸款最長年限爲30年，所購房屋爲二手房的，公積金貸款最長貸款年限爲15年，並且不能超過借款人法定離休或者退休時間後5年，即男性借款人可以貸到65歲，女性借款人可以貸到60歲。由於一戶家庭(夫妻)只可貸一筆公積金貸款。因此如果夫妻的年齡差異不大，那麼丈夫來做貸款人，申請到的貸款年限時間更長；如果夫妻年齡相差較大，年齡較小的那一方做貸款人，就可以申請到期限更長的公積金貸款。
申請公積金大(裝)修貸款
公積金貸款的使用範圍已擴展到住房裝修領域，包括民生銀行在內的一些銀行已經取得了個人住房公積金大(裝)修貸款承辦資格。符合公積金借款條件的借款人在購房申請住房貸款時，只須再提供房屋裝修合同和裝修首付發票等相關材料，銀行客戶經理就會協助借款人向上海市住房置業擔保公司申請個人住房公積金大(裝)修貸款(貸款金額最高30萬元，並不高於裝修工程款的70%，每平米建築面積最高1000元，貸款金額加住房貸款餘額不超過房屋價格的規定成數)。
由於借款人獲得了更多的公積金貸款，其貸款結構發生了變化，即貸款總額中公積金貸款佔比增加，商業性貸款佔比減少，由於公積金貸款利率較低，因此通過個人住房公積金大(裝)修貸款借款人可大大降低貸款成本。
例如，陳小姐2006年購買需裝修的住房，所購房屋150平米，總價200萬元，其中裝修總價25萬元，申請了住房組合貸款(公積金貸款30萬元，商業貸款100萬元，期限20年)。由於陳小姐所購房爲帶裝修的房子，她向銀行申請了個人住房公積金大(裝)修貸款15萬元(按照每平米貸款1000元計算，150平米的房屋最高公積金大(裝)修貸款可貸額度爲15萬元)，貸款期限也爲20年。這樣，就將原115萬元商業性貸款壓縮爲100萬元，而用15萬元公積金貸款替代商業性貸款，20年可節省利息支出23264.2萬元。
|
