| 儘管此次九部委《意見》推出後，開發商中的幾大“龍頭”企業對外都做出低調姿態，但實際上，最近幾乎所有的開發企業在等待實施細則出臺的同時，都在圍繞着“90平方米中小套型佔全部新供應量70%以上”新規定的一些關鍵點在展開激烈的爭議，並相互交流，揣摩政策走向，研究應對措施。
中小套型政策成焦點
九部委《意見》明確要求，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”對此，北京房地產商的反響十分強烈。
一些開發商提出，政府在實施細則中，不應該將每個具體項目都套用“70%”的比例，而應在總體開發量上力求達到70%的政策要求。也有不少開發商提出，“70%政策”可變通爲以項目供應量總套數計算，即套內建築面積90平方米的中小戶型佔全部套數的70%以上。
爲落實九部委《意見》，本月6日，北京市勘察設計與測繪管理辦公室向北京各設計單位已經下發通知，要求對新承接的商品房設計項目必須按“套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設的總面積的70%以上”的要求進行設計，已經審批，但未取得施工許可證的項目，不符合該標準的必須修改方案。然而，不少設計單位反映，由於新政策中90平米以下“套型面積”概念不是很明確。主要問題是，建設部沒有對此概念下的住宅公攤範圍給出明確定義，無法操作。目前，對“套型面積”與“套內面積”、“建築面積”有什麼區別，業內的看法比較亂，尚需進一步明確。
細則未出對策不少
儘管北京市的有關細則還沒出臺，開發企業已經着手應對即將面臨的市場變化。據瞭解，開發商除了向政府提出，“70%政策”可變通爲以項目供應量總套數計算外，不少企業策劃在設計中，將戶與戶之間預留可拆牆，或“變賣平方米爲賣立方米”，將90平方米以下的住宅建成5.8米層高，預留裝修躍層空間，使小戶型產權房實際可以雙倍的價格“1變2”，從而享有大戶型功能空間，併合理規避掉各種稅費。另有位於市中心的高檔項目則準備採取“魔方組合”形式，即用一套房包含二至三個產權的“傘式”方式進行銷售。
一些開發商表示，如果在其後出臺的細則中，沒有針對這些做法的限定，改善居住條件的需求仍會繼續釋放，市場還會比較看好。開發企業的利潤仍然能有較好的保證。
然而，有業界人士提出，如果按開發建設總面積計算，同一個開發項目中，“90平方米以下住房”無論是80平方米，還是50、60平方米，其最終建設的面積之和需要佔到全部商品房面積的70%以上。但如果按開發總套數作基數，若90平方米以下的套型面積都比較小，雖然套數達到70%的標準，但整體面積之和很有可能達不到項目總建築面積的70%。再有，“改賣平方米爲賣立方米”的做法，雖然不能算違規，但其實際效果無疑與新調控政策的目標是相背離的。
很多人關心新政對房價將產生怎樣的影響。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認爲，九部委《意見》的嚴密性存在問題，需要後續政策的進一步調控。結構調整針對所有項目，要求戶型爲90平方米以下的佔到70%，卻沒有限制房價，那麼，即使是小戶型的住宅，也可能在市場上被炒到很高的價格。很多開發商也認爲，即便都是90平方米以下的住宅，會有以低價取勝的，但好地段的項目，仍會在市場良好預期下，在利潤上通過設計“以小博大”。
政府是否有違約之嫌？
據瞭解，目前北京大約有100多個開發項目只拿到了規劃證，沒拿到開工許可證。有開發商提出，如果按照九部委新政執行，很多項目要面臨改變與建材商、建築商等許多上下游企業的合作合同問題，政府有違約之嫌。因爲，此前開發企業與政府已經簽了項目立項合同。而且，今年通過競拍方式高價獲得土地的開發商是根據當時政府的規劃要求拍下地塊的，新政策對項目的改變有可能使開發企業退地。
對此，北京大學法學院房地產法研究中心樓建波主任提出，九部委“意見”屬於行政法規，由此牽出的上述問題不是法律和政策的衝突問題。此前，開發企業與政府間只是民事合同雙方的關係，政府只是合同一方的當事人。由於《合同法》中對法規變化有免責條款，因此，在法規變化、合同無法履行的情況下，作爲合同一方的當事人應不承擔責任。即便不將其視做民事關係，而是行政行爲，當有關法規變了，從法律上看，此時的政府也沒責任。至於新出臺的行政法規是否對市場干預過多，是否影響了政府的信譽，則是法律之外的問題。
很顯然，新調控政策的實施取決於地方政府後續政策的出臺，而地方政府配套細則的執行力與市場可操作性，將決定中央政策最終是否能落到實處。
|
