| “長期以來，我們許多管理部門沒有認識到城市規劃的巨大調控作用，也沒有強化城市規劃的具體落實與監督，由於規劃不到位，帶來了城市發展的錯位，導致房價的超常上漲，現在該是強調城市規劃作用的時候了。”中國管理科學院研究員李開發在接受中國經濟時報記者採訪時表示，爲了使本次宏觀調控達到預期目標，許多學者積極建議，希望相關措施更具體，更有針對性，既能切實調控房價，又能保障中低收入者有條件改善居住條件。
“但是，我並不認同多數專家關於房價調控的思路，而且過去一年多的調控實踐證明了原有的思路並不科學、合理。”李開發告訴記者，近一年來調控房價的思路虛多實少，看起來舉措有力，但非常容易被對策化解，結果難以實現預期的調控目標。
事實上，很多專家忽略了，城市規劃的不合理是導致城市房價暴漲的主要因素之一。
“單中心”推高房價
“許多大中城市的市中心過高強度地開發寫字樓、辦公樓，行政單位過度向中心區集中，其他商務資源也過多地向市中心區聚集，住宅建設則過多地向遠郊區擴展，這是直接導致房價超常上漲的根本原因之一。”李開發指出，北京就是這樣一個典型的“單中心”城市，目前二環、三環、四環周邊地區高密度地建設寫字樓，有些地段在樓與樓相距不足50米的距離內建設了多幢高層寫字樓。
首先是沿路、沿街高強度的寫字樓建設帶來人羣與人流的高度集中。李開發向記者舉例，在北京西二環有的地段，不超過800米的地方就有在建數萬平方米的高層寫字樓達10幢之多，在中關村大街、知春路也是如此，樓與樓之間的間隔過小。
他跟記者算了這樣一筆賬，一幢24層的寫字樓，每層建設面積1000多平方米是很正常的，以150平方米容納一個公司計，這種寫字樓可容納小型公司150個甚至更多，以每個公司20個人計算，這幢樓上將有3000人上班，如果每個公司有小車5輛，寫字樓則應提供750個停車位，以每個公司每天有5個客戶帶車來訪，則應有750個流動車位，如果以6小時分開計算，每小時也有100多輛車需要臨時停車地點。開車辦事，必須把車停在兩公里以外，然後徒步行走的現象已經屢見不鮮。
而目前的寫字樓建設完全沒有充分考慮這一點。以中關村北大街爲例，每天下午的四時到六時，兩三公里路程常常要半個小時甚至一小時時間才得以通過，造成了巨大的浪費。中心區的擁堵，使得在遠郊區上班族時間成本大大增加。
由於中心區與交通幹線周邊過多地建設寫字樓，加之在中心區的相關資源如商場、酒店、銀行、郵局、醫院、學校的充分配置，使得在中心區工作的優勢日益明顯，在中心區居住與工作相較而言越來越方便；同時，又由於人流車流的高度擁擠形成了巨大的交通時間成本與交通費用成本，人們會更多地希望在中心區購買住房，居住的成本優勢與投資的增值優勢，促使房地產形成第一輪漲價。
而當中心區的房價上漲時，中心區的拆遷也隨之加速，房地產開發集中到中心區，中心區房地產特別是寫字樓的擴散，愈加造成人流與車流的集聚，加大交通的費用成本與時間成本，越來越多的人希望在市中心區購房，這樣就推動房價的第二輪上漲。
此外，由於中心區的房價上漲，交通的改善更加重要，因此房地產商就會集中精力在交通幹線、沿線開發，推動交通幹線周邊房價上漲，同時也帶來交通幹線的人流與車流的擁堵。這是房價的第三輪上漲。
由此，中心區房價的上漲使得中心區的拆遷量及開發強度大大提高，越來越多的中心區中低收入階層百姓被擠壓到城郊居住，中心區資源越集中，交通越堵塞，居住在遠郊的時間成本與費用成本就越高，有越來越多的企業與居民希望住在中心區。因此，中心區的房價繼續上漲，進入周而復始的惡性循環。
而中國城市規劃設計研究院教授級高級城市規劃師趙中樞在接受本報記者採訪時則認爲，城市規劃的不合理直接導致房價過高的說法未免有些牽強。不過，他也表示，城市規劃對於房價確有一些間接的影響，如果規劃能更多地考慮到交通的可通達性與就業的多樣性，弱化距離產生的“阻力”，那麼居民選擇住房的靈活性會大大增加，選擇也會更加理性。
“多中心”流於形式
“近幾年來，國家發改委頒佈了關於城市規劃體制改革的文件，國家建設部也頒佈了城市規劃的細則，特別是去年10月份國務院關於城市規劃的相關文件的出臺，對多年來城市規劃作用的弱化問題提出了有針對性的解決方案。”李開發向記者指出，但許多地方政府與主管部門依然未能很好地把規劃的作用落到實處。
就拿北京來說，儘管制訂了《北京城市總體規劃(2004年—2020年)》，對北京市的空間佈局做了大的調整，希望改變原來單中心均質發展的狀況，構建“兩軸—兩帶—多中心”的新城市空間格局，通過對城市空間結構的調整來解決中心城過度聚集帶來的諸多問題。但事實上，新規劃落實得遠遠不夠，“單中心”結構依然沒有改觀。
“儘管目前北京已經對18區縣進行了各自的功能規劃，並從總體上將其劃分爲首都功能核心區、城市功能拓展區、城市發展新區和生態涵養保護區四大功能區。但事實上，各區縣並未真正遵循這些‘定位’發展經濟。”中國社會科學院城市發展與環境研究中心研究員宋迎昌在接受本報記者採訪時指出，功能的發展、多中心的建立需要完善的基礎設施、市政、商業、生活等配套，但各區縣往往不願意或者無力對此投入資金，從而導致“功能”與“中心”流於形式。
而事實上，這些基礎設施以及配套的投資應該由市政府主導，均衡分佈，而不是過多集中在中心區。
此外，招商引資、發展房地產市場仍然是各區縣政府奉行的經濟發展方針，他們不會因爲投資方所持產業不符自身功能定位，而拒絕接受投資。因此，各區縣不以自己的“定位”爲發展方向，競相招商引資與地產開發，以增加財政收入，導致同質化競爭、重複建設。
而作爲疏解城區功能的11個新城也並未如當初規劃的那樣，真正起到分流中心壓力的作用，因爲中心城區互相競爭吸引投資，導致城市功能愈加向包括中心城區集中，新城建設只能是有名無實，“多中心”自然也無法形成。
“新城建設很重要。”趙中樞對本報記者表示，只有新城成功建設並達到其應有的功能，吸引和截留舊城人口，才能實現預想的“多中心”。
寫字樓“郊區化”推動“多中心”
“目前北京有許多30萬人口、50萬人口組團。如回龍觀組團、天通苑組團、望京組團、大興組團，容納人口如此之多，但寫字樓卻寥寥無幾。”李開發指出，如果將住宅區向市中心發展，將寫字樓外移，情況就會顯著改觀，亦能推動“多中心”的形成，房價的上漲勢頭也會得到明顯遏制。
他認爲，減少北京市中心的寫字樓建設，在市區周邊增加寫字樓建設，在市郊形成數十個寫字樓組團，並且遷移一部分行政單位在市郊區辦公，同時理順交通，這些新的寫字樓組團由於已經有了住宅區與相應的商業氛圍，加之寫字樓租金與房價比中心區低很多，必然吸引許多企業來此創業發展，這樣將會形成一個個分中心，市中心區的人流量也會顯著降低，交通情況將顯著改善。
而由此，在郊區辦公更加方便，居住城郊的時間成本也會大大減少，因此，中心區的住房需求將會下降，房價將會明顯下跌，而郊區的房價雖然也會有相應的提升，但由於開發的資源大大增加，所以總體的房價水平將會呈現下降趨勢。
行政中心外遷改變“單中心”
“北京市中心城區的功能疊加太多，不堪重負，造成中心城區‘攤大餅’的形勢和舊城保護的困難，搬遷行政機關有利於保護舊城以及改變‘單中心’的格局。”幾位接受本報記者採訪的專家都對行政中心外遷表示贊同。
而據負責“十一五”期間北京市城市空間發展戰略課題研究的宋迎昌告訴記者，北京市直機關遷出新址有兩個被選方案：其一是通州新城，其二是北京經濟技術開發區所在地亦莊的西部、大興區瀛海鎮的東部、南四環和南五環之間的區域。通州、大興也爲此留下“預留地”。
但是，政府部門多次對媒體表示暫時不考慮行政中心外遷。日前，北京市規委辦公室主任陳建軍則對媒體明確表態，五年之內沒有安排具體的行政機構搬遷計劃。北京市發改委發展規劃處處長樑義也對媒體表示，行政辦公機構搬遷可能是十年、二十年以後的事，目前還沒有考慮安排這方面的工作，至少在北京市的總體規劃期間(2004至2020年)外遷並無可能。
“無論如何，行政中心外遷是衆望所歸，只是時機問題。不過，可以肯定的是，2008年奧運會前是不會動遷的。”趙中樞認爲，行政中心外遷的前提條件是先建設好新城，或者說是先建設好新的行政中心。而且，行政中心遷出的影響重大，包括中央政府與北京市政府，是一起遷出，還是分頭遷出，都是需要仔細考慮的問題。
但他同時指出，無論行政中心是否外遷，舊城保護都應該得到重視。
趙中樞對記者表示，城市建設中存在一種慣性，儘管政府日益重視舊城保護，明令嚴禁大拆大建，但事實上，有些改造項目是早已批准的，有些是半拉子工程，也有的是頂風而上的。他認爲，舊城中除了與奧運會功能密切相關、不得不動的工程，所有涉及舊城改造的工程應一律叫停。
叫停的工程項目應由相關居民和城市規劃主管部門組織的專家分別進行規劃方案、實施可行性的重新審查，審查的結果應公開透明，接受社會監督，形成巨大的社會合力，促進歷史文化名城的保護工作。
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