| “國六條”細則就是指5月29日九部委《關於調整住房供應結構穩定房價的意見》。上個星期，我就“國六條”細則的新意與不足談了個人看法。今天則重點討論一下，如果這個“國六條”細則能夠真正落實，它對未來國內房地產市場會有什麼影響。
我在上個星期的文章中就表明，對“國六條”細則的總體判斷是：這個政策是一個十分溫和的政策，短期來看，它對國內過高的房價、對房地產投資過熱可能影響不大，除非還會出臺新的政策；但是中長期來看，“國六條”細則對未來國內房地產市場影響會比較大。因爲“國六條”細則的基本宗旨就是調整房地產市場的結構，而結構調整問題是一箇中長期的問題。
“國六條”細則之所以不針對目前面臨的問題出臺相應的政策，這其中有利益調整的困難性，也有“國六條”中對當前房地產市場形勢判斷的不同。比如，國六條中說國內“房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。”而實際情況卻是，2005年以來，國內的房地產市場過熱已經從局部蔓延到全國，特別是中西部。而且沿海一帶的少數城市佔全國房地產市場投資、房地產市場銷售比重在70%以上。如果這樣還說是少數地方，就讓人感到疑惑了。
“國六條”細則新的內容不多，應該說是對“國八條”精神的一種細化。比如，“國六條”細則中對住房結構的調整量化，不僅規定了政府通過強制性的方式來進行，而且出臺了相關的數字，明確了新建住房結構比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。可以說，這種量化了的強制性規則出臺肯定會對國內房地產市場產生大的影響。
這種影響可以從以下幾個角度來看。一是政府希望通過強制性方式來調整國內不合理的住房結構。這一條對房地產開發商來說是一個比較大的事，因爲最重要的是政府向我們社會發出了一個十分強烈的信號。各地方政府應該看到，如果今年這種強制性調整房地產市場結構的政策不能夠落實，不能初見成效，甚至於遭到抵制，那麼明年新的政策又會出臺。
二是我相信中央政府既然可以把我們的住房結構調整細化量化，並通過土地拍賣與城市規劃來強制性執行。這不僅具有操作性，也具有明確的強制性。因此，中央政府一定會讓這個政策認真履行，不能給予地方政府更多討價還價的空間。而且，該政策要想落實就一定要明確問責，對於那些敢於消極抵制者嚴厲處罰。
三是“國六條”細則將改變目前國內房地產市場的發展模式。以往我們的模式是誰拿到土地，就由誰來決定建築什麼樣的房子。這就導致了開發商生產的住房越來越向高端產品靠攏。如果政府用細則、量化的方式把這個比例規定下來，那麼未來國內房地產開發商就得在一個限定的模式下進行開發，國內房地產市場的中低端產品也就會越來越多。以前有人說過，房地產開發商生產的房子是給富人做的，窮人就不要進入到這個市場來。這裏所指的“富人”如果是指有錢來購買，就當然沒有多少錯，在市場中哪一個人不是通過貨幣支付來進行的？但如果這個“富人”是指有多少錢才進入這個市場，那麼就大錯特錯了。因爲，錢少一點的人也是有錢，要進入這個市場就是價格問題了。在現代文明社會中，居住是每一個公民基本的生存權利，因此，一個文明社會的政府都會生產絕大多數民衆有支付能力的住房，如美國。如果中低檔產品多了，價格自然會便宜，進入市場的民衆也就多了。我想這也是該政策之目的所在。
四是這樣強制性的方式來調整房地產市場住房結構也會轉變中國居民以往的住房消費模式。在以前，國內的房子做得越來越大，消費者也只能是被動地接受，購房面積越來越大，負擔也就越來越重。這就是房地產開發商幾年來製造的所謂“房奴”成因所在。而在中小套型的產品佔主流時，不僅會使大套型產品的價格高於一般均衡的價格水平，也會讓中小套型的產品的價格均衡水平向下移。在這種情況下消費者住房模式就會發生很大的改變。比如在香港與日本，90平方米以下的住房佔90%以上。
還有，住房產品面積的限制不僅能夠增加產品的供給，也能夠減少民衆對住房的需求。因爲，住房面積限制在一個較小的範圍，在價格統一的情況下，每一套住房的總價格自然下降。還有以往生產一套住房的土地可以生產兩套住房時，供應增加一倍而需求減少一倍。在這種情況下，整個房地產市場供求關係會發生很大的變化。整個房地產市場的價格也必然是向下行。當然，若要人爲操縱市場那是另外一回事。
再就是住房按揭貸款首付比例提高的問題，我覺得這對當前國內房地產市場的影響微乎其微。因爲一般發達國家都是三成的首付比例。目前在國內不少地區，個人住房按揭貸款比例早就在三成。因此，信貸政策差別化，不是用一個數據來劃一條標準，而是要採取多層次、多元化的標準。比如120平米以上什麼價位的房子首付是多少，高端住房首付是多少。這樣通過信貸政策來調整房地產市場炒作作用就會大一些。當然信貸政策最爲重要的方面，是如何通過利率變化來調整房地產的供求關係，如何監督房地產銀行信貸資金的易獲得性。這樣就可以增加炒作者的成本，減少對國內房地產市場炒作。
國內住房保障體系的建立也是這次“國六條”細則所強調的內容。有人一直解釋，國內住房保障體系建立，就可以讓絕大多數買不起住房的民衆進入住房保障體系。市場房價的高低對他們關係不大。但是，我多次指出，香港那樣高房價、高地價、高福利的住房交易模式不適用中國。而且也是目前國內房地產市場的問題所在。在我看到來，無論經濟適用房(最好是取消它)還是廉租屋，作爲一種住房保障體系，只能限定10%以內的人口進入這個體系。而這10%人口是指那些沒有生活能力的人、病人、老人等進入這個體系，其他90%的民衆只能通過房地產市場解決個人住房問題。政府可以採取多種方式來幫助他們，比如信貸優惠政策、稅收優惠政策，但他們的住房仍然是要進入房地產市場來解決。否則政府根本就沒有能力來承擔這種責任，退一萬步說，如果有這種能力也會讓中國的住房制度改革又回到福利分房的老路上。
另外，“國六條”細則爲什麼沒有限制外資進入國內房地產市場的內容？在我看來，其實根本不需要，因爲我國目前對外資進入房地產業有一個嚴格的限制，要進行嚴格的審查。因爲，在資本項目沒有開放的情況下，外國資金去炒作國內房地產是不可以的。爲什麼現在出現這樣的問題？而且不少國內開發商一直在千方百計引入所謂的外資？這是因爲監管機構在監管方面有些問題。從我獲得的數據來看，在國際貨幣基金組織187個成員中，有137個成員的國家對外資進入房地產市場有嚴格限制，無論是資本項目開放或不開放都是如此。我國的資本項目下沒有開放，爲什麼不限制外資進入房地產市場呢？這就是目前政策應該考慮的問題了。國內房地產行業是一個利潤較高的行業，爲什麼這些錢要讓別人來掙？我們不是要把外資拒之門外，只是要對一些行業作一定限制。有人說今年年底WTO開放了，但我國簽訂WTO時對此根本就沒有承諾資本項目下開放要做什麼，所以我覺得房地產對外資的進入要進行嚴格的限制是十分必要的，應該嚴格限制外資來中國炒作房地產。無論是居民或非居民都是這樣。
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