| 去年，我曾撰文提出，當今老百姓意見最大的問題是買不起房子，但買不起房子可能是因爲房價太高，也可能是因爲老百姓收入太低。一年後的今天，我要說：中國房地產的根本問題並不在房價，真正需要反思的是住房發展模式。九部委房地產調控實施細則一個非常重要的特點，就是從房價調控爲主轉向了調控房價與建立住房保障供應並重，並從調控市場爲主轉向了調控政府與調控市場爲主。這顯然是非常正確的方向。
以往的爭論，譬如房價是否太高，有沒有泡沫，房地產有沒有暴利，房地產是面臨拐點還是新的起點，空置率到底高不高這些問題，不能說沒有價值，但只是技術性和局部性的價值，並容易落入詭辯的陷阱，掩蓋真正重要和實質性的問題。而樓市的現狀實際上已時不我待，已到了結束舊遊戲規則，建立新遊戲規則的時候了！
本來，合理的住房發展模式應該是一輛二輪馬車(全世界亦如是)：一個輪子是市場化，其目的是改善一部分人的住房條件，同時提高效率，以此促進經濟發展；另一個輪子叫建立住房保障體系(就像建立就業保障、社會醫療和教育保障一樣)，其目的是保障公平，確保大部分人尤其是中低收入羣體能有房住。從政策導向上來講，市場化輪子代表着政府對增長導向和效率導向的追求，住房保障制度體系輪子則代表着民生導向和公平導向。兩個導向缺一不可，兩個輪子也缺一不可。真正市場經濟體制下的合理的住房發展模式，就應該是“上帝的歸上帝、凱撒的歸凱撒”，然而，遺憾的是，這兩個輪子從一開始就失去了平衡，並且在過去幾年內愈來愈失衡。在所謂的市場化過程中，大多數地方政府非但沒有做政府最應該做的事(建立住房保障體系)，反而像商人一樣捲入到了市場中去、斤斤計較的是土地拍賣的價格以及個人可能從中得到的好處，甚至出動國家機器(公安部門)去徵地拆遷，但在住房保障體系的建立上卻像小腳女人裹足不前；維護民生不光雨點不大，甚至連雷聲也不大。而市場也沒有按市場的規範來做市場應該做的事，而是一頭紮在權力的懷抱，一起瓜分起全國的土地資產和掠奪全國人民的儲蓄存款。這樣一個市場顯然並不是自由市場經濟的市場，而是淪落爲特權市場經濟的市場。這實質是一隻輪子往前飛跑、另一隻輪子全然萎縮的最危險的增長模式。
在這樣的模式下，政府的公平蕩然無存，市場的效率也根本無法保證。大多數時間以及大多數的情況下，房地產企業的所謂競爭力不過是搞定政府的能力而已(想一想嚴介和創造的名詞“談判經濟”！)。
最可悲的是，各級地方政府又幾乎是自願被搞定的。這裏面的關鍵就是增長體制所決定的權力與資本的結盟。衆所周知，中國房地產最重要動力是來自於權力與資本形成的“你發財、我發展，成本社會掏”的共生共榮型畸形增長模式。至於其中大量的社會與公共損失，譬如說環境破壞，失地農民的利益損失、銀行可能出現的呆壞賬風險、國家的稅收損失乃至後任官員的利益，則都在這一“發展過程”中被忽視甚至不予考慮，住房保障體系當然就更加無從談起。
顯然，這既是一種幾乎會自動促進房價不斷上漲並很容易導致樓市過熱的畸形的增長模式，也是一種日益導致利益分配不公的嚴重不公平的發展方式，許多人以爲房地產的市場化等於房地產已經市場化，其實在房地產迅速發展的過程中，市場“看得見的手”只是一個影子而已，真正掌盤做莊的是地方政府“看得見的手”以及開發商們的長袖善舞。
不得不問的更深層次問題便是，爲什麼出發點良好的城市化與市場化進程中的房地產發展會如此扭曲變形？這需要從經濟學理論作些分析。
經濟學證明，權力與責任的分佈如果不對稱，控制權就會成爲一種“廉價投票權”(cheap voting right)，擁有控制權的人就不可能真正負責任地行使權力。“廉價投票權”的理論過去主要被用於分析企業行爲，其實，用於分析當前中國地方官員行爲再合適不過。憲法規定，權力來自人民，但在目前現實的治理制度下，地方官員通常只對長官負責，並且真正的大權其實是掌控於地方官員之手並很容易被其所濫用。由於缺乏監督與制衡，地方官員手中的權力幾乎必然淪爲“廉價投票權”：只要能夠帶來政績帶來地方收入增長，根本不必去考慮民生與公平，根本不必認真權衡國家的利弊得失，甚至根本不必去理會中央三令五申的房地產調控政策。“廉價投票權”及其引致的中央與地方間博弈，註定房地產調控難於取得預期效果甚至失效！
再要問的問題就是，何以改變這樣一個不合理的房地產發展模式？何以保證房地產調控能夠真正見效？最關鍵的還是要從體制上着手，最終則是要從改變地方政府的行爲入手。九部委文最重要的就是將房地產調控納入了地方目標責任制，並明確了中低檔房的供應比重、土地供應比重等，這實際上意味着對地方的考覈已經從政績、效率、增長轉向了民生、公平以及公共職能。從長期看，通過建立高度的社會主義政治文明是保障中國住房發展能夠真正代表大多數人民利益的根本。但從近期來看，在九部委調控意見的基礎上，不妨再進一步，乾脆借鑑計劃生育一票否決的做法，對凡是導致房價失控，以及在解決大多數人居住保障方面不力的地方政府官員，無論其政績有多麼突出，都堅決地將其罷免。
這樣做的目的，就是迫使地方官員的行爲能夠調整到與百姓、與中央房地產調控的目標相一致的方向上來。如果說，過去地方政府眼中只有增長，只有政績，只有效率，只有個人利益，那麼現在他必須同時還考慮民生，考慮公平，考慮當地大多數人的願望。也就是說，地方政府必須要在兩堆稻草間尋求平衡。這樣的一種平衡是相當關鍵的，將真正發揮地方政府在調控房價中的作用。
印度的經濟學家在比較中印經濟增長時，認爲中國地方政府組織能力強，是印度沒有辦法比的。經濟學家在總結中國經濟轉型的經驗時，也往往強調地方分權下的地方競爭導致的效率提高，但當中國跨越人均收入1000美元之後，當從追求GDP增長轉向科學發展觀並強調和諧社會與政治文明的構建後，情況已大不相同。尤其在房地產業，地方政府的行爲已經呈現出邊際效益遞減之勢，在增長上過度作爲，在民生上過度不作爲，因此平衡是不僅必須的，更是緊迫的。也許將在相當一段時間內，中國還得繼續動用傳統體制的組織資源來推動經濟與社會發展，但傳統組織資源的着力方向一定要調整，才能保持活力，並且不致使社會矛盾激化。
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