| 房價越漲，越有更多的人預期看漲而入市搶購。搶購又促使價格進一步上漲；價格上漲，又進一步增強看漲預期……如此循環下去，最終的結果必然是形成房地產投資泡沫。香港曾經歷了這一過程。
房地產成爲資金吸水池
20世紀90年代初，香港經濟經過幾十年的快速發展，累積了大量財富。財富的積累使當時香港房地產市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應量更使房地產價格易升難跌，房地產市場成爲資金的吸水池，港商在本地和外地賺取的大量利潤、香港市民相當大的一部分收入和銀行貸款、大量外資投資，都投入到房地產市場，造成房地產價格狂升不已。房子倒來倒去不斷升值，經濟泡沫不斷吹脹，到香港迴歸時達到最高峯。據統計，1997年私人住宅平均價格，是1994年的近10倍，平均每年上升接近兩成，但在繁榮的陰影下也埋下了泡沫破滅的危險。
1997年，亞洲金融危機發生。房地產價格急速回落，社會財富大量萎縮。據專家計算，從1997年10月，到2002年年底，5年的時間裏香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產創造的本地生產總值還要多，也超過1997年前7年因房地產和股市泡沫上升而增加的財富總量。
夢醒後財富化水而去
房地產泡沫的破滅，對許多香港人來講像做了一場發財夢。夢醒後財富化水而去，不少人還因貸款買房、炒股一夜之間由富翁變爲“負翁”。更重要的是對香港經濟轉型產生重大影響。
一是形成畸形產業結構，延緩了正常的經濟轉型進程。20世紀90年代初期，在經濟全球化、知識化和內地經濟崛起的新形勢下，香港經濟就面對新的轉型壓力。但由於房地產和股市的異常“繁榮”，不僅沒有推動新的轉型，反而逐漸形成以房地產爲重心的畸形產業結構。
二是惡化了香港營商環境。房地產炒賣引發的大量交易，雖然也一時似乎創造了更多的服務增加值，但這類同一房地產多次轉手的中間服務，並沒有有效地增加房地產的使用價值。香港經濟泡沫破滅後，房地產價格大跌，內部需求不斷萎縮，經濟長期不景氣，商業機會大量減少，難以吸引新投資來啓動經濟轉型。經商環境不斷惡化。
三是帶來高成本結構。香港迴歸前持續多年的所謂經濟繁榮，並非來自基於生產力的提升，而是來自極爲負面的泡沫效應，其結果是產生極不合理的成本結構，包括過高的工資成本、服務成本和居住成本。高昂的成本結構嚴重削弱了香港在國際市場的競爭力。
四是財政問題長期突出。香港政府從房地產及相關領域取得大量收入，包括土地、差餉、房地產交易印花稅等，其中大部分是非稅收入。這些收入支撐了政府的龐大開支。但房地產泡沫破滅後，財政收入大幅減少，造成香港財政連年出現赤字。
五是造成社會兩極分化更加明顯。本來作爲社會主體的中產階層迅速縮小，無產階層和負資產階層不斷擴大，社會穩定的基礎遭到削弱。
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