| 從1990年開始，泰國的房地產開發貸款和住房貸款以20%-30%的速度高速增長；到1996年，房屋空置率持續升高，僅辦公樓就有30萬平方米無人問津，空置率達到50%。
泰國房地產供應體系高度市場化，私人開發商是最主要的住房提供者。回顧泰國房地產泡沫的過程，大體上可以分爲三個階段：
一、政策推動下的初升期
1984年以後，泰國政府爲了促進當時的經濟發展，把房地產作爲優先投資的領域，並強迫商業銀行把貸款中的一定比例投向“低成本住宅計劃”，同時給予住房按揭以稅收抵免的優惠。
與此同時，由財政部所控制的政府住房銀行推出了“超級儲蓄計劃”把按揭利率由16.5%降低到10.5%，從而打破了之前由商業銀行所形成的壟斷局面，並迫使商業銀行也調低了利率應對。最終，隨着按揭利率的走低，住房的需求被明顯增加。這一輪房地產市場的繁榮一直持續到1990-1991年國內的軍事政變和海灣戰爭爆發。
二、投機主導泡沫積聚期
1992年，泰國新政府上臺以後，推出了一系列政策推動了土地價格的上漲。同時，泰國的證券交易委員會也對上市的房地產公司提出了“必須保持充足的土地儲備”要求。顯然，這些政策對於房地產市場都起到了推波助瀾的作用，大量的開發商和投機者都涌入了房地產市場，而銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的發生。
1994年，曼谷的房地產泡沫已經發展到了相當程度，泰國銀行敦促商業銀行控制對房地產的貸款，但這個建議被極大地忽視了。1995年，應政府住房銀行的要求，房地產事務局對曼谷的住房空置率進行了一項調查，後者於1995年11月發佈的調查報告使整個社會產生了巨大的震動。
該調查覆蓋了從1990年1月到1994年4月期間完工的1500個住宅項目，在總共大約31.9萬個單元的調查樣本中，有5.4%的住宅尚未出售，35.4%的住宅雖已出售但無人常住。基於上述的調查，報告估計當時曼谷的空置住宅大約有30萬個，空置率接近14.5%。
三、泡沫破滅的因素出現
兩個因素的變化最終引發了泡沫的破滅：
首先是利率的上升，從1994年底開始，四大商業銀行的貸款利率從14%提高到危機發生之前的16%，而在危機發生之後的半年內又快速上升到19.375%。利率的上升提高了投機者的資金成本，也加劇了開發商的資金壓力。1997年2月5日，一家大地產發展商Somprasong Land未能支付一筆3100萬美元的可轉債的利息，成爲泰國第一家未能及時償還債務的發展商。在其後的幾個月內，又有多家地產商相繼未能償還到期債務，從而加速了銀行催債的過程。
其次，外資的撤退也加劇了泡沫的破滅，而促使外資作出這個決定的原因還在於泰國經濟的衰退。泰國經濟受到重大打擊，房地產泡沫也隨之徹底破滅。
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