| “沒學過中醫的郎中，纔會發燒都給感冒藥。”今天(5月30日)在中國法學會的一個研討會上，中國社會科學院法學研究所研究員莫紀宏說，目前調控房地產行業的很多政策都集中在調整供求關係環節，這些政策有很多漏洞。
現行憲法規定，國家爲了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。但是迄今爲止，有憲法解釋權的全國人大常委會並沒有對該條款所規定的“公共利益”的性質和範圍作出界定。由於地方利益的推動，特別是地方政府徵地確實起到了彌補地方財政不足的問題，一些地方政府就利用“公共利益”的模糊性，隨意地徵用土地，並將大量的土地投入房地產開發市場。
莫紀宏說，要杜絕房價虛高現象，首先應嚴格界定國家徵地條件，從制度上杜絕“土地財政”，消除房地產泡沫滋生的根基。“我們可以根據國外房地產市場開發的經驗，嚴格政府徵用土地的條件，將‘公共利益’限制在‘公共工程’和‘緊急需要’等非常清晰的公共利益範圍內”。
“地方政府用很低的成本將農用地徵用後，再賣給房地產開發商，至少可以獲利10倍。”莫紀宏說，我國應當建立土地收益共享機制，即通過立法規定政府將出讓土地中的收益主要用於返還被徵地的農民。這樣纔可以控制地方政府盲目徵地的衝動。
莫紀宏說，目前的房地產市場不具有開放性，城市房地產開發的規劃以及城市發展的格局，都沒有經過充分論證，在一定程度上導致了一些地方城市規模的無序發展。房地產開發中暗箱操作的現象比比皆是，開發商的利益往往與政府主管部門、銀行等糾結在一起，形成一個與廣大消費者對抗的特殊利益羣體，使房地產市場不能完全按照市場規則來運作。
國家發改委宏觀經濟研究院王小廣舉例說，前段時間北京市建委公佈過一項調查，北京60%的期房沒有賣出去，但開發商卻說所有期房都賣完了。儘管許多人認爲開發商在說假話，但也只能停留在對開發商的道德譴責上。他說，石油、有色金屬、股市等領域都有了操縱價格罪，而房地產市場裏卻沒有人認爲開發商這樣做是非法的。其實開發商造假的行爲與股市裏發佈虛假信息、操縱股價的人的性質一樣，甚至更嚴重。
稅收是遏制投機的最佳工具
莫紀宏建議，我國可以制定《房地產市場價格調控法》，在尊重市場規律的基礎上，通過立法形式確定房地產市場經營活動的平均利潤率，通過政府控價的方式，防止房地產市場成爲暴利行業。
他說，政府應當以房地產開發商的經營活動爲監督重點，確立房地產開發可以允許獲得的最大的利潤率，避免大量社會閒資和國際遊資涌入。與此同時，可以在立法中對超過社會平均利潤率的部分實行高額徵稅，爲房地產市場的有序發展創造良好的制度環境。
王小廣說，國家已對石油行業高額利潤開徵了“暴利稅”，只不過官方名稱是石油特別收益金。在房地產行業也可以徵收暴利稅。在韓國已有徵收房地產暴利稅的先例。
莫紀宏說，對居民持有的房屋也可以考慮開徵居民稅和遺產稅，這樣可以避免因爲提高貸款利息和首付比例而抑制了房地產市場的有效需求。
莫紀宏說，居民稅在國外就有，規定擁有住房的居民每年要交房屋總價一定比例(比如1%)的稅。房子越大，交得越多。“居民稅可以在一定程度上抑止投機行爲；而較高的遺產稅稅率，則可以有效地控制居民通過房產食利的狀況，引導居民把錢投資到其他領域。”
“我國居民買房時除了印花稅和契稅，幾乎沒有其他稅。”王小廣通過調查發現，買50萬元的房子和買10萬元的車交差不多的稅。而這種稅收政策，在一定程度上刺激了投機行爲。他認爲，房價增長過快主要是投機造成的，而造成投機的深層次原因則是政策過於刺激、制度有缺陷、法律有問題。
“基本上所有國家都是通過稅收，通過增加投機成本來遏制投機行爲。”王小廣建議將目前的營業稅改爲所得稅。
昨天公佈的9部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》將二手房轉讓全額徵收營業稅的期限由兩年延長至5年。“開徵營業稅並不能有效控制投機行爲。”王小廣說，因爲賣主通常會將營業稅加在房價裏，轉嫁給買家，而所得稅很難轉嫁。
王小廣介紹，許多國家都對賣房者徵收所得稅。在韓國，賣房收入應交30%至40%的所得稅，英國爲40%。還有一些國家對第一年賣房者徵收100%的所得稅，第二年徵收90%，以後逐年降低稅率。“我認爲，賣房收入所得稅應定在20%至50%比較合適，而且應實行累進稅率制。”王小廣說。
政府該不該出面限制房價
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波博士對政府直接出面干預房地產市場價格的做法有不同意見。他認爲，目前中國房地產市場是否存在泡沫，房價多高才算是高，很難從量上界定。因此，政府出面直接限制房地產價格的上漲是不現實的。
樓建波說，政府對房地產市場採取一定的調控措施是有必要的，但具體操作有難度。他舉例說，昨天公佈的9部委的規定要求，從6月1日起凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。政府既然已經通過公開拍賣將土地賣給了開發商，又怎麼才能監控90平方米以下住房佔的比例達到70%以上？即使政府能夠監控，還得要有法律依據。“政府調控市場，應遵循市場經濟原則。”樓建波說。
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